經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳周錫 4月29日，金地集團(tuán)以5.6億元，溢價(jià)82％奪得上海西郊青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊。這是自2006年10月，金地以近60億元天價(jià)競標(biāo)“浦東地王”之后，第二次在上海高調(diào)出手拿地。

“長三角是今年我們拿地的重點(diǎn)之一。”5月5日，金地表示，公司今年計(jì)劃新增土地儲備資金50億－100億元，具體投資時(shí)點(diǎn)主要在二、三季度，拿地以短、平、快項(xiàng)目為主，在項(xiàng)目規(guī)模、投資收益、結(jié)轉(zhuǎn)速度等方面有嚴(yán)格要求。

與之前四處擴(kuò)張、高價(jià)拿地不同，今年金地將繼續(xù)加大在重點(diǎn)城市的投資，布局仍是在一線城市和武漢、西安、沈陽這樣的重點(diǎn)二線城市，聚焦現(xiàn)有城市群進(jìn)行深耕。

金地上海攻略

在出讓之前，51家國內(nèi)外的開發(fā)商，領(lǐng)取了徐涇鎮(zhèn)3號地塊掛牌文件，其中10家開發(fā)商報(bào)名參與競爭。包括金地在內(nèi)，還有上海綠地集團(tuán)、南京朗詩置業(yè)、新加坡慶隆投資等。

這一純住宅的徐涇鎮(zhèn)3號地塊，占地面積約125畝，總建筑面積10萬平方米，以樓面地價(jià)4250元/平方米，總價(jià)3.074億元掛牌起拍。

2007年底，上海錦江國際地產(chǎn)有限公司以69835萬元摘得徐涇鎮(zhèn)地塊，樓面地價(jià)為7032元/平方米。目前，涇鎮(zhèn)3號地塊周邊的住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)在8000-10000元/平方米，別墅均價(jià)在25000-30000元/平方米。

在這些參照價(jià)下，10家開發(fā)商展開激烈爭奪。最終報(bào)價(jià)顯示，金地報(bào)價(jià)5.6億元，高出第二位新加坡慶隆投資2000萬元，溢價(jià)82％奪得徐涇鎮(zhèn)3號地塊，土地交易中心觀摩廳一片嘩然。

金地表示，公司非常看好該地塊的價(jià)值，獲取價(jià)格是合理的。“我們有信心，使該地塊獲得不錯(cuò)的收益。同時(shí)借助該地塊，公司可完善在上海的項(xiàng)目布局，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和規(guī)模發(fā)展。”

距離金地上一次在上海拿地，已經(jīng)兩年有余，而兩年前的廝殺比今日尤甚。2006年10月，“浦東地王”花木新民北塊土地出讓，金地、華潤、新鴻基、中海等八巨頭展開角逐。結(jié)果，金地報(bào)價(jià)超出第二名近12億元，是投標(biāo)底價(jià)27億元的2.2倍。

然而在綜合考評中，金地未能如愿取得“浦東地王”，但公司在上海的項(xiàng)目、土地運(yùn)作一直都在進(jìn)行。

值得關(guān)注的是，與直接拿地不同，合作開發(fā)成為近年來金地在上海及周邊城市的主要開發(fā)策略。

2006年12月，金地與上海中房置業(yè)股份有限公司，2007年8月，金地與中天房產(chǎn)集團(tuán)公司，都展開了合作。

如今，廣州番禺“地王”項(xiàng)目，金地正與土地出讓方協(xié)商處理該地塊。“解決的希望很大，但具體方式還沒有定論。”金地表示。

擬定拿地時(shí)間表

在2007年激進(jìn)拿地，2008年鮮有出手之后，金地已倍感土地儲備有限。上月，金地董事長凌克接受本報(bào)專訪時(shí)表示，考慮2011年和2012年的利潤增長和今后的持續(xù)發(fā)展，今年必須拿地。

4月底在上海成功拿地之后，金地推出了具體的拿地時(shí)間表。

金地表示，今年金地計(jì)劃用于新增土地儲備的資金規(guī)模在50億至100億元，投資時(shí)點(diǎn)主要在二、三季度，是相對有彈性的方案。今年拿地以短、平、快項(xiàng)目為主，會在項(xiàng)目規(guī)模、投資收益、結(jié)轉(zhuǎn)速度等方面有嚴(yán)格要求。

對于2009年的房地產(chǎn)市場，金地表示已經(jīng)做了深入研究。

“我們認(rèn)為，盡管市場還存在調(diào)整的可能，在經(jīng)濟(jì)下行和房價(jià)理性回歸的過程中，機(jī)會也在不斷孕育，將涌現(xiàn)出更多的優(yōu)質(zhì)土地資源和發(fā)展機(jī)會。這個(gè)趨勢在深圳、上海等前期經(jīng)過深幅調(diào)整的一線城市將更加明顯。”

金地一位負(fù)責(zé)人表示，年初公司制定了 “聚焦于已進(jìn)入城市尋找投資機(jī)會，并根據(jù)不同市場所處的不同調(diào)整階段，因地制宜地獲取土地”的投資策略。這次上海拿地，是以金地對市場判斷為基礎(chǔ)，是對既定戰(zhàn)略的落實(shí)。

金地表示，今年公司資金有充分的保障，可以穩(wěn)健地保障發(fā)展需求。

到今年3月底，金地資產(chǎn)負(fù)債率為70.8％，在行業(yè)內(nèi)屬于中等水平，其中54億元為預(yù)收賬款，屬于房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)特殊的負(fù)債且不用償還。如果剔除預(yù)收賬款，截至2009年3月底公司負(fù)債率為63.9％，負(fù)債率并不高。

3月底金地資金余額54億元，而今年到期借款僅18億元，遠(yuǎn)大于負(fù)債支出。同時(shí)，今年金地未付地價(jià)不多，并且融資環(huán)境良好，資金成本也低。更為關(guān)鍵的是，銷售回款良好，一季度實(shí)現(xiàn)33億元簽約銷售。

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