經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 王凱 深圳市土地交易中心近一年門可羅雀的慘狀或?qū)⒃?月徹底改變。

市土地交易中心網(wǎng)站信息顯示，將分別于6月2日、6月5日、6月10日掛牌出讓共計(jì)5塊位于福田、寶安兩區(qū)的居住土地。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是在去年頻頻流拍的狀況下，基于土地財(cái)政的壓力，政府希望借目前的樓市轉(zhuǎn)暖出讓土地。

但能否順利成交，仍是未知數(shù)。

放量時(shí)機(jī)的選擇

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年前８月，深圳一共出讓了２８塊用地，其中，成功拍賣了２０塊，１２塊商業(yè)辦公用地全部成功出讓，流標(biāo)的８塊用地全部為居住和商住綜合用地。

此后，在長(zhǎng)達(dá)近一年的時(shí)間里，在開(kāi)發(fā)商不斷的收縮戰(zhàn)線，一再減少開(kāi)工面積的經(jīng)營(yíng)策略影響下，深圳市政府再?zèng)]有推出居住用地。

“深圳市政府并沒(méi)有料到市場(chǎng)會(huì)冷到這種地步，先前的土地出讓計(jì)劃也必須做出調(diào)整。”深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平說(shuō)。

2009年春節(jié)過(guò)后，隨著成交量的逐步加大，深圳樓市即刻被很多人貼上了“回暖”、“反轉(zhuǎn)”的標(biāo)簽。

據(jù)深圳市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1月份，深圳市共成交新房4445套，日均成交143套，成交均價(jià)11045元/平方米；2月新房成交量為5275套，比1月份上漲了830套，日均200套，成交均價(jià)為10988元/平方米；3月深圳新房成交總量為8509套，日均300套。價(jià)格也略有上揚(yáng)；4月的成交量較3月略低，降幅不到10%，整體銷售趨勢(shì)并沒(méi)太大有改變。

樓市“轉(zhuǎn)暖”的同時(shí)，政府也在馬不停蹄地啟動(dòng)土地出讓計(jì)劃。

2009年4月29日，深圳市龍崗區(qū)龍城街道回龍埔社區(qū)兩塊舊改項(xiàng)目土地以8億元的高價(jià)被深圳市尚模發(fā)展有限公司拍得，這是自2008年6月以來(lái)深圳市政府首次出讓真正意義上的居住用地。而這只是試水，更大的土地量，深圳市政府在5月初宣布將在6月集中推出。

“對(duì)政府來(lái)說(shuō)，隨著樓市的階段性回暖，現(xiàn)在賣地可以利潤(rùn)最大化。”國(guó)世平認(rèn)為，這僅僅是單方面的想法。

即便4月29日，深圳市尚模發(fā)展有限公司以高溢價(jià)（超出底價(jià)5.3億的8億）拿下兩塊地，國(guó)世平仍然不認(rèn)可土地回暖的說(shuō)法。

“這只是個(gè)別經(jīng)營(yíng)較好的公司出于發(fā)展的考慮所做的舉動(dòng)，樓市仍然處于下降通道，所謂回暖只是階段性的反彈，樓市沒(méi)有見(jiàn)底，土地更不可能回暖。”

深圳市土地交易中心網(wǎng)站信息顯示，6月2日將公開(kāi)掛牌捆綁出讓寶安區(qū)三宗地項(xiàng)目改造權(quán)及土地使用權(quán)總面積9萬(wàn)多平方米；6月5日掛牌出讓一宗航空產(chǎn)業(yè)扶持配套居住用地，位于寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè)，總建筑面積191110平方米；6月10日將出讓一塊位于福田南園愛(ài)華路西側(cè)的商住用地，建筑面積為18500平方米。

“假設(shè)樓市回暖，那么土地的回暖要滯后于樓市的回暖，這需要一段時(shí)間。”在國(guó)世平看來(lái)，這也是深圳市政府選擇6月集中推出土地的原因。

重慶市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)董建國(guó)也向記者表達(dá)了同樣的看法。

轉(zhuǎn)讓土地的背后

深圳此次土地集中放量的背后，一方面是基于政府土地財(cái)政收入的壓力，另一方面，為了今后兩年的持續(xù)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商在客觀上也有在深圳拿地的需求。

數(shù)據(jù)顯示，2008年截至9月3日，土地招拍掛收入為86.05億元，其中工業(yè)用地3.7億元、住宅18.1億元、商業(yè)樓46.85億元。

雖然出乎意外地高于2007年招拍掛出讓的總收入63.5億元，但據(jù)記者了解，拍出的十幾塊商業(yè)辦公用地基本上都是配合深圳市政府打造“總部經(jīng)濟(jì)”而出讓的土地，如中國(guó)移動(dòng)、深圳能源集團(tuán)等大型國(guó)企總部進(jìn)駐用地。而這種政策性的出讓用地只是某個(gè)時(shí)段的特殊行為，大大小小的開(kāi)發(fā)商為了持續(xù)的發(fā)展拿地才是市場(chǎng)的主流和常態(tài)。

事實(shí)表明，在樓市最冷淡的2008年，不論是國(guó)企開(kāi)發(fā)商，還是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，在深圳都鮮有拿地。

因此，“在土地財(cái)政上，未來(lái)幾年，深圳市政府壓力仍然巨大。”國(guó)世平說(shuō)，“2010年要開(kāi)大運(yùn)會(huì)，大量的資金要用于市政建設(shè)，修建福田到龍崗的地鐵會(huì)耗費(fèi)大量的資金，政府需要在這兩年通過(guò)賣地等手段儲(chǔ)備一些資金。”

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于在深圳的土地儲(chǔ)備有限，拿地需求也較為明顯。

金地總裁張華綱告訴記者：“所有開(kāi)發(fā)商在深圳的土地儲(chǔ)備都已很少，缺項(xiàng)目。”

就今年推出的項(xiàng)目而言，萬(wàn)科有包括第五園、清林徑、金域華府、金域東郡、東海岸、蘭喬圣菲、天琴灣、華昱項(xiàng)目和棠樾近10個(gè)盤；中海地產(chǎn)有康城國(guó)際、陽(yáng)光玫瑰園、西岸華府、大山地四個(gè)項(xiàng)目；招商地產(chǎn)主要有蘭溪谷2期、海月花園5期、依山郡2期、花園城5期、瀾園五個(gè)項(xiàng)目。除此之外，這幾大開(kāi)發(fā)商在深圳的土地儲(chǔ)備（擬建項(xiàng)目）已經(jīng)很少。

而更為關(guān)鍵的是深圳市場(chǎng)在幾大開(kāi)發(fā)商的銷售總額中的地位舉足輕重。

拿萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，2008年在深圳的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約58.2億元，占總銷售額的14.37%、凈利潤(rùn)約8.7億元，占總額的19.94%，是萬(wàn)科銷售額最大，利潤(rùn)貢獻(xiàn)最多的城市；招商地產(chǎn)年在深圳實(shí)現(xiàn)了22.84億元的營(yíng)業(yè)額收入，占總銷售額的近70%。

即便是開(kāi)發(fā)商在客觀上面臨著急需在深圳拿地的需求，但仍然不敢貿(mào)然出手。

招商地產(chǎn)董秘劉寧告訴記者：“土地的價(jià)格一直很高，即便是在樓市冷淡的2008年，政府也不愿意降低土地的價(jià)格。”

東莞市某開(kāi)發(fā)商也證實(shí)：“這種情況確實(shí)有，去年南城區(qū)某地拍賣，只進(jìn)行了第一輪叫價(jià)就結(jié)束了，按程序說(shuō)，這塊地應(yīng)該歸這個(gè)開(kāi)發(fā)商所有，但是東莞市國(guó)土局最終并沒(méi)有出讓這塊土地，因?yàn)椴](méi)有到他們想要的價(jià)位。”

劉寧說(shuō)：“一方面土地價(jià)格高，而另一方面為了快速銷售，在價(jià)格上已經(jīng)作了調(diào)整，導(dǎo)致我們的毛利率逐漸走低，我們也希望政府能在土地這個(gè)降低毛利率的源頭上有一些降幅。”

國(guó)世平說(shuō)：“明年應(yīng)該是買的時(shí)機(jī)，估計(jì)土地價(jià)格會(huì)比較合理。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要做的還是抓緊降價(jià)促銷。”

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