經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 孫健芳 程志云 2009年歲末，一部描述權(quán)錢交易、中產(chǎn)階級(jí)奔命購房的電視連續(xù)劇呼出了絕大多數(shù)中國中產(chǎn)階級(jí)的心聲。在北京、上海、深圳這些中國的大城市中，高樓鱗次櫛比，但多數(shù)人離安居的夢(mèng)想?yún)s漸行漸遠(yuǎn)。房子，正在成為多數(shù)在此奮斗的人們心中永遠(yuǎn)的痛。

12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委聯(lián)合下發(fā)通知，將開發(fā)商拿地首付比例提至五成，分期繳納全部價(jià)款期限原則不超一年。這已經(jīng)是過去一個(gè)月中中央政府第四次公開表態(tài)、出手遏制房價(jià)暴漲。

政策高壓之下，“北京樓市一、二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，”地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)北京分公司董事總經(jīng)理李文杰感到了市場出現(xiàn)微微的震蕩。

政策之手還會(huì)繼續(xù)鉗緊嗎？

90/70政策回流猜想

現(xiàn)在看似強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)，一年之前卻是境況凄慘。

2008年11月份，一個(gè)準(zhǔn)備登陸香港房地產(chǎn)企業(yè)的董事長找到一個(gè)官員哭訴；“現(xiàn)在我們（房地產(chǎn)商）就是政府袍子上的虱子，政府已經(jīng)把袍子拿到火爐邊上，他們抖抖袍子，我們聽見噼里啪啦的響聲。”

但是，在2009年四萬億政策捂熱樓市之后，房地產(chǎn)商的腰板又一次硬朗起來。房價(jià)在2009年的上漲幅度甚至比2007年更加癲狂，也由此引致了如潮的罵聲，迫使中央政府在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)四次公開表示要“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場的高壓姿勢，首先引發(fā)了公眾對(duì)90/70政策是否回流的猜測。

“下一步90/70政策是否嚴(yán)格執(zhí)行不好說，但各地土地供求狀況和結(jié)構(gòu)差異較大，用經(jīng)濟(jì)、稅收等手段來調(diào)節(jié)會(huì)比用行政手段好，決定權(quán)應(yīng)交給各地，按照自己的情況區(qū)別對(duì)待。中央要把責(zé)任交給地方，地方也應(yīng)該擔(dān)負(fù)起這個(gè)責(zé)任。”現(xiàn)任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長，前住房建設(shè)部辦公廳主任朱中一說。

7折房貸延續(xù)執(zhí)行

在中央發(fā)話之前，銀監(jiān)會(huì)早已向各大銀行提示風(fēng)險(xiǎn)，要求各銀行加強(qiáng)對(duì)個(gè)人按揭貸款的審核，嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。

12月9日，國務(wù)院決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，市場解讀為購房優(yōu)惠政策退出的第一步。目前，此前執(zhí)行的7折房貸優(yōu)惠會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)退出的政策，備受關(guān)注。

然而，包括工行、中信、民生、光大等多家銀行在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，均表示尚未收到任何紙面通知。“6月份時(shí)，銀監(jiān)會(huì)就曾經(jīng)下發(fā)文件警示房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。但到目前沒有接到任何官方文件要求取消7折房貸的說法。從目前來看，工行明年很可能還會(huì)延續(xù)7折。”工行個(gè)人金融部一位人士告訴記者。

接近銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士也指出，銀監(jiān)會(huì)并沒有讓銀行退出7折房貸政策。在這一點(diǎn)上，監(jiān)管層的政策一直都沒有變化。

“市場的一個(gè)誤區(qū)在于，監(jiān)管層其實(shí)并未限制死利率，而是只規(guī)定了下限，是否制定更高的利率政策由各個(gè)銀行依據(jù)自己的信貸管理水平來決定。現(xiàn)在已經(jīng)有一些行開始執(zhí)行更高的房貸利率政策，監(jiān)管層從來沒有干預(yù)。”接近銀監(jiān)會(huì)人士稱。

該人士告訴記者，監(jiān)管層非常關(guān)注房價(jià)過高的問題，對(duì)于通過控制金融杠桿抑制投機(jī)炒房也一直在進(jìn)行研究。不過各個(gè)國家其實(shí)很少提高按揭利率來調(diào)整房地產(chǎn)需求的。這非常危險(xiǎn)，如果不能進(jìn)行細(xì)致的劃分就很可能會(huì)傷害到那些低收入人群，所以這方面的政策制定會(huì)非常謹(jǐn)慎。

專業(yè)從事房地產(chǎn)按揭擔(dān)保的凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝告訴記者，11月下旬開始，各家銀行放貸沒有以前那么痛快了。但并不會(huì)體現(xiàn)在總行發(fā)布新的信貸政策上，而是在具體的審貸流程上。

“例如，在寬松時(shí)期，我們送去10單業(yè)務(wù)，貸款人資信、收入等等都符合，銀行審貸就順利通過了，但是最近我們送去同樣的10單業(yè)務(wù)，銀行會(huì)挑其中一些最好的幾個(gè)單子來做。對(duì)外來講，他們還是在做房貸，但審批的嚴(yán)格程度市場很難察覺到。

“商業(yè)銀行其實(shí)已經(jīng)嗅到了收緊的氣息，所以提前收緊。”康勝說。

基調(diào)延續(xù)，高舉輕放

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布的四條房地產(chǎn)預(yù)警，以及各部委正在安排的調(diào)整工作，事實(shí)上，都是在延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的基調(diào)。“這次關(guān)于房地產(chǎn)方面的東西在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都已經(jīng)有這些內(nèi)容，只不過中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公布的只能是其中一個(gè)大的基調(diào)，目前各部委的政策只不過是一個(gè)繼續(xù)貫徹行為。”發(fā)改委一位人士說。

“未來政策肯定還是連續(xù)性和持續(xù)性，但并不是一成不變，肯定會(huì)根據(jù)未來的形勢進(jìn)行調(diào)控和變革。”國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部副主任祝寶良說。

雖然國務(wù)院的態(tài)度比較嚴(yán)厲，但是部分市場人士認(rèn)為這種表態(tài)過于溫柔。就如打自己的孩子一樣，手掌揚(yáng)得高，但拍下去卻拍得輕。“只是表態(tài)而已，沒有任何實(shí)質(zhì)性的東西出來。”

中央政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的倚重，還是出于這個(gè)行業(yè)帶來的巨大投資拉動(dòng)效應(yīng)。銀監(jiān)會(huì)一位人士稱：“對(duì)于未來房地產(chǎn)泡沫，估計(jì)仍舊很難調(diào)控。原因有三：一是流動(dòng)性過剩無法消除，二是明年經(jīng)濟(jì)估計(jì)仍舊過熱，三是中央政府有多大決心仍很難說。”

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