經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄧美玲 國務(wù)院辦公廳1月10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺11條措施，明確規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。

這11條措施是：加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測；力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。

其中重要的一點(diǎn)就是，國務(wù)院此次明確地提出了“二套房貸首付四成”的政策，讓之前流傳的“首付五成”、“提高利率”等一系列傳言一一破滅。

通知明確稱，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。并要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。

但是對于二套房貸的政策，也有不少的規(guī)避手段：比如說，先賣房后買房，還算是第一套。因?yàn)槿绻荣u房后買房的話，在銀行的貸款記錄上，還是首次置業(yè)者，并不會因此受到約束。

分析認(rèn)為，二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監(jiān)會就下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬，但市場上確實(shí)存在商業(yè)銀行對執(zhí)行二套房利率標(biāo)準(zhǔn)上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執(zhí)行優(yōu)惠利率的做法。但是，與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒有提及“改善型”二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠。社科院金融所金融市場室副主任尹中立指出，這意味著，去年底出臺的這一政策“口子”可能被封上。

此外，通知同時規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

而在房地產(chǎn)企業(yè)方面，通知則要求進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

宏源證券宏觀分析師杜征征表示，這體現(xiàn)了國家對樓盤具體銷售事項(xiàng)的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化，消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

二套房貸首付不得低于40%的規(guī)定，對投機(jī)購房會起到一定的抑制作用？SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，“國十一條”中二套房貸款首付款比例不得低于40%，調(diào)控意圖明顯。據(jù)他幾年的觀察，按揭的成數(shù)和利率對房地產(chǎn)的需求影響最大。“首付”已經(jīng)成為了流行語了，常在電視劇中出現(xiàn)。大家都在湊“首付”，如果提高首付比例。大家又要多湊幾年了，購房的需求自然就降下來了。潘石屹還稱，只要政府增加土地的供應(yīng)，囤地、惜售的房地產(chǎn)商會虧上血本的。

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