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經(jīng)濟觀察報 記者 鄔瓊 16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企到底有多大勢力？國資委的回答是，16家央企的地產(chǎn)收入，占全部中央企業(yè)地產(chǎn)總收入的85%。顯然，這個數(shù)字表明，其他78家地產(chǎn)為非主業(yè)央企的土地生意不足多慮。

自2009年以來，國企地王引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)“國進民退”的爭議。民營企業(yè)或許認(rèn)為，各種類型國企的強勢介入，導(dǎo)致了非公平性的市場競爭，國企不計成本的高價拿地將為整個市場帶來更大的風(fēng)險。   

強勢國進

自1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)一度被認(rèn)為是中國支柱產(chǎn)業(yè)中最為市場化的行業(yè)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在2009年4月接受本報記者采訪時稱，自房地產(chǎn)市場化改革以來，國企在全國房地產(chǎn)市場份額最低時僅有8%，但此后有所回漲，至2009年，其市場份額大約在20%左右。

其時，任志強擔(dān)憂，2008年下半年開始，由政府帶動的投資將使更多的央企不計成本地進入土地市場。

已公布2009年業(yè)績的國企房地產(chǎn)上市公司中，保利和中海全年的銷售雙雙突破400億元。保利地產(chǎn)銷售額433億元，超過中海地產(chǎn)，成為國內(nèi)銷售亞軍。保利的迅速壯大被認(rèn)為是央企通過資本擴張實現(xiàn)成長的典型。

保利地產(chǎn)自2002年完成股份制改造，成為保利集團下屬專注房地產(chǎn)發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)。2003年保利房地產(chǎn)銷售僅為6億元；隨后兩年實現(xiàn)了高速增長，2004年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售15.3億元，2005年則達(dá)到23.1億元；2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所掛牌上市，當(dāng)年銷售收入達(dá)到83億元；2007年，銷售收入突破百億，達(dá)到170億元；2008年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整，但保利銷售依然突破200億元，達(dá)到205.11億元；2009年，保利的銷售金額上升至433億元。

伴隨保利銷售增長的，是不斷地再融資、不斷拿下地王的消息。

2007年8月，保利地產(chǎn)公開增發(fā)募集68億元，2009年7月，通過定向增發(fā)募集資金達(dá)78億元，2008年與2009年更分別發(fā)行43億元與13億元的公司債。2009年3月，保利96億元定向增發(fā)獲得證監(jiān)會通過。據(jù)統(tǒng)計，保利地產(chǎn)上市不足4年，再融資金額接近300億元。

2009年，保利在土地市場上花費的投資亦高達(dá)469億元，其中包含其拍下的多個地王。

“銷售433億，但僅當(dāng)年的土地花費就高達(dá)469億，銷售與土地市場的投資差異性顯示了保利這樣的央企的融資能力。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對本報表示。

資本效應(yīng)下的市場份額的分化顯而易見。資料顯示，保利近年來主營收入近50%來自北京、上海、廣州三個一線城市。與之類比的，房企龍頭萬科一線城市收入的比重下降至35%，且失去了多個一線城市銷售冠軍的頭銜。 

民退

各大民營房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)將土地儲備的重點調(diào)整至二、三線城市。

萬科2009年年報顯示，上海為萬科貢獻(xiàn)的凈利潤最高，占凈利潤的13.16%，四個一線城市的銷售占比為34.07%，利潤占比為37.21%。但萬科2009年僅在京滬廣深進行了6個項目的土地儲備，總占地面積70.4萬平方米，占萬科去年全面購入土地的9.2%。

“對于任何開發(fā)商而言，一線城市都是具有吸引力的。尤其是北京、上海兩個城市在中國具有不可替代性。但是萬科對土地的估值是建立在當(dāng)前該區(qū)域房價的基礎(chǔ)上的。”萬科董事會秘書譚華杰對此解釋。

“招拍掛的方式?jīng)Q定了在這個行業(yè)中生存企業(yè)策略的復(fù)雜性。沒有民營企業(yè)在可選擇的情況之下愿意硬碰硬地就單塊地塊與央企競爭。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

在當(dāng)前的土地市場環(huán)境下，類似于萬科這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在資本上很難與央企競爭，因為其融資能力與保利等央企不在同一水平線上。

2009年，萬科曾向證監(jiān)會提交了一份百億的公開增發(fā)方案，但此份方案遲遲未獲批準(zhǔn)。與之相反，2009年中建股份400億IPO完成，中海地產(chǎn)分得近百億資金；保利地產(chǎn)的增發(fā)方案在近日獲得通過。非國有企業(yè)面對的往往是融資、市場的壓力以及央企資本大鱷的土地競爭。

事實上，更多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對北京地王的擔(dān)心在于其對市場的沖擊。一方面高地價再次拉動的房價可能突破開發(fā)商們的價格底線，另一方面，高地價可能導(dǎo)致調(diào)控。