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經(jīng)濟觀察報 記者 周亞玲 自7月2日起,銀行與信托公司合作推出的理財產(chǎn)品,被銀監(jiān)會全面叫停。這意味著,承擔著橋梁作用的信托公司,將無法代理地產(chǎn)商從銀行獲得低息貸款。
地產(chǎn)公司不得不選用“集合信托融資”,這成了開發(fā)商要通過信托融資的暫時的唯一通道,但這意味著開發(fā)商必須付出高額利率。多位信托人士指出,影響的其實也就是和銀行有密切關系的大開發(fā)商。
據(jù)消息,兩周內,監(jiān)管部門將有規(guī)范銀信合作的書面文件出臺。屆時,開發(fā)商通過信托獲得融資的局勢也將明朗化。
集合信托——有錢人的炒房游戲
北京國際信托正在為當代投資集團發(fā)行的一款集合信托產(chǎn)品,信托發(fā)行規(guī)模3個億,認購資金從100萬到1000萬元不等,預期年化收益率是8%—11%。
當代投資集團即北京萬國MOMA的開發(fā)商,數(shù)年前就傳出要上市,該信托用北京市東城區(qū)香河園路的土地使用權向受托人設定抵押擔保。
記者詢問了兩位信托公司的高管,他們判斷如果按照現(xiàn)在的行情,當代投資付給北京國際信托的利率要在15%-20%。
不僅如此,北京國際信托的相關人士告訴記者,“這塊土地的價格是6個億,而且是按照樓面地價1萬多元每平方米來評估的,這里的房價都基本到3萬每平方米了。”
“肯定要有價值比較高的土地抵押,不然沒公司肯做。”一位信托公司評價道。
“如果按規(guī)定只給我們1%的服務費,我們不做,大家都要多收一點,找手里有100萬閑錢的客戶沒那么容易。”上述信托公司高管對當代投資抵押土地高息融資的方式表示理解。
信托公司向機構、大客戶銷售集合信托產(chǎn)品,起步就是100萬,有大筆資金的人必然要求高的利息回報,所以融資成本也高。集合信托更像是一群有百萬以上游資的有錢人集合了錢去炒房。
似乎這類“游戲”還很紅火,7月開始,不少人手機里都收到了信托產(chǎn)品的銷售廣告,“某某黃金組合信托2期,100萬起……”,買房、買股票對于持有大額現(xiàn)金者,尚難以明朗,而購買一份100萬元的組合信托,具有一定的誘惑。
北京國際信托銷售人員告訴記者,“從7月12日開始,已經(jīng)賣了1個多億了”,“按照相關規(guī)定,如果買300萬以上的產(chǎn)品,只能是50個人來買,現(xiàn)在已經(jīng)有30多個人買了。”
利率截然不同
相對于集合信托的高額融資成本,被叫停的銀信合作可以讓開發(fā)商享受到相對較低的利率。
6月15日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》中,銀監(jiān)會指出“部分銀行業(yè)金融機構為規(guī)避資本監(jiān)管、計提撥備等要求,通過設計發(fā)行信貸資產(chǎn)類理財產(chǎn)品,將存量貸款、新增貸款等轉出表外”。
一位國企地產(chǎn)人士透露,很多都是銀行和開發(fā)商談好了,由信托公司出面操作。一位信托公司的高管指出,也只是和銀行有關系的大開發(fā)商,銀行才會為其委托信托公司包裝理財產(chǎn)品。
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