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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程志云 即將于周六開盤的萬科長陽半島項目以最低13500元/平方米的低開價，讓不少業(yè)內(nèi)人士感覺意外。該項目所在的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地，是2009年的房山地王，樓面地價達(dá)到6450元/平方米，綜合成本每平方米在一萬元以上。不過，記者發(fā)現(xiàn)，該項目能夠以相對較低的價格入市，原因在于開發(fā)商調(diào)整了該地塊的容積率。

“萬科長陽的項目改規(guī)劃了，容積率提了一大截。”在搜房網(wǎng)論壇上，日前一篇關(guān)于萬科長陽半島項目改規(guī)劃的帖子引起網(wǎng)友關(guān)注。

記者登錄房山信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在政務(wù)公開通告欄上的《關(guān)于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地項目規(guī)劃調(diào)整公示》顯示，中糧萬科要求在地上總建筑規(guī)模不變的前提下，將03地塊建筑控制高度由45米調(diào)整為60米，容積率由2.0調(diào)整為2.49；將04地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，容積率由2.2調(diào)整為2.41。與此同時，將10地塊容積率由2.2調(diào)整為2.18，將11地塊容積率2.2調(diào)整為1.81。 

“提高容積率的兩塊地是向空間要面積，降低容積率的地塊則是會做高端開發(fā)。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，容積率的調(diào)高調(diào)低，最終都是開發(fā)商受益。

去年9月，萬科經(jīng)過長達(dá)164輪的激烈競價后，逼退國資背景的中建、北京城建和中國遠(yuǎn)洋，最終以22億元的價格勝出，誕生了當(dāng)時的房山地王。  

當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士普遍質(zhì)疑，該地塊綜合成本高達(dá)每平米1萬以上，而彼時該地塊附近的樓盤價格才 8000 元左右，是否劃算。從此次開盤的結(jié)果來看，萬科有自己的如意算盤。

“開發(fā)商制造地王又通過修改規(guī)劃來降低成本，這種操作一直以來備受業(yè)內(nèi)詬病。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。

今年初，以40.6億元天價拍下廣渠路15號地而創(chuàng)造北京新地王的中化方興也曾提出修改該地塊規(guī)劃，但因申請沒有得到所有其他競買人的同意，而被北京市規(guī)劃委員會拒絕。業(yè)內(nèi)預(yù)估，如果按照修改后的規(guī)劃來開發(fā)，中化方興從該地塊的營收將增加20億元。

2008年，因為“容積率”重慶曾爆出窩案，數(shù)十名廳局級官員落馬。