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今年上半年批次進(jìn)入預(yù)申請名單的105幅土地，自5月份正式開始接受預(yù)申請以來，已經(jīng)有19幅土地終止入市或延期。

作為房地開發(fā)鏈上的重要一環(huán)，市場的觀望態(tài)度，或是出讓人采取“龜縮”策略的主因。然而，種種跡象表明，地方政府土地管理制度上的缺陷，也在“寒冬”中給市場潑下一盆涼水。

天價迷你地退出

7月13日，上海市盧灣區(qū)104街坊137D-3地塊被出讓人終止預(yù)申請程序。

這是盧灣在沉寂近兩年多來首度推出的新地，該地塊南面黃浦江，與世博園區(qū)僅一路之隔，出讓面積僅5266.2平方米，容積率0.5，底價折合樓面地價42684元/平方米，被視作近期上海市場可能的提氣之作。

5月中旬的推介會上，這塊盧灣“準(zhǔn)地王”引來包括綠地、保利、瑞安、凱德、華麗家族等15家知名開發(fā)商。按照市場的預(yù)測，104街坊將順利進(jìn)入招拍掛階段。

然而進(jìn)入正式申請階段，僅一家公司遞交了競標(biāo)申請并交納了保證金。

此時，距預(yù)申請截止時間已經(jīng)不多，如果出讓方?jīng)Q定繼續(xù)走出讓程序，唯一一家進(jìn)入預(yù)申請階段的企業(yè)將以底價獲得此幅土地。不久，盧灣區(qū)宣布終止該地塊的預(yù)申請程序。

華麗家族副總金鑫告訴記者，這塊地面積小、容積率低，價格定位與各項指標(biāo)不符，將給開發(fā)商今后的建設(shè)和經(jīng)營帶來很大的難度，是導(dǎo)致這一地塊遇冷的主因。事實上，作為盧灣區(qū)幾年才推出一幅的地塊，“賤賣”顯然難以被政府接受。

按照一位上海土地部門人士的說法，該項目的終止出讓可能涉及到，其與區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件不符，需要修改指標(biāo)計劃。由于該定位于商業(yè)用途的地塊面積較小，地上部分限高10米，且地下有上海市重要的過江設(shè)施打浦路隧道，項目地下部分的建設(shè)還需符合相關(guān)部門的要求，自然難以提起開發(fā)商的興趣。

地主隨行就市

針對一些地塊以調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)為由終止入市或中止延期，一位開發(fā)商高管直言，“托辭，這絕不是常態(tài)”。

一個可以參照的例子是，5月18日，閔行區(qū)梅隴和莘莊的兩幅商業(yè)地塊，出讓人在預(yù)申請階段提出因地塊開發(fā)條件調(diào)整終止預(yù)申請程序。有意思的是，兩塊地在預(yù)申請期間均無人問津，交納競買保證金的人數(shù)為零。

而據(jù)本報了解，一些包括盧灣區(qū)104街坊在內(nèi)的已宣布終止預(yù)申請程序的地塊，有意者也寥寥無幾。“顯然是因為怕到了最后還沒人要，面子上掛不住，索性提前把土地撤下來。”中房信分析師薛建雄認(rèn)為。

政府在土地出讓上的變通，還有更多的手法。今年早些時候，上海星火開發(fā)區(qū)、上海化學(xué)工業(yè)區(qū)、上海奉賢區(qū)洪廟鎮(zhèn)多幅地塊，因轉(zhuǎn)讓文件中規(guī)定，若提交競買保證截止時間前僅一家申請人提交競買申請，轉(zhuǎn)讓人將調(diào)整地塊競買申請截止時間和掛牌截止時間。而上述5幅地塊，都因有意者少而被出讓人提前截止競買申請和掛牌。

“所有推出的土地，都不會因為市場原因而選擇長時間不入市。”前述上海土地部門人士說。而可以肯定的是，以上種種做法，卻直接可以更改土地正式進(jìn)入市場的時間節(jié)點。

在成全機(jī)構(gòu)董事長全忠看來，調(diào)控初期，開發(fā)商普遍對今年三、四季度市場回暖有一定的預(yù)期，但從目前的政策口徑和市場走向來看，短期恢復(fù)上漲趨勢很不明顯。“一些開發(fā)商的心理防線，正在崩潰。”

金鑫說：“目前政府推出土地的價格還是延續(xù)了調(diào)控前的水平，雖然熱度減弱，導(dǎo)致再也很少見到開發(fā)商間相互飆價，出手也是時候，但從其他途徑獲得土地，可能更為合算。”