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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳哲

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你如何看待下半年房地產(chǎn)走勢？

張玉良（綠地集團(tuán)董事長）：政策層面，下半年我預(yù)計(jì)政府的態(tài)度仍然會很明確，要繼續(xù)調(diào)控，但不會進(jìn)一步嚴(yán)厲。由于目前成果已很明顯，接下來要做的是進(jìn)一步認(rèn)真貫徹落實(shí)好現(xiàn)有的政策。

從市場看，下半年仍可能存在下滑態(tài)勢。銷售量繼續(xù)下跌，房價(jià)也可能下降，不過，估計(jì)四季度可能會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升。目前不少剛性需求的消費(fèi)者仍在觀望，但下滑到一定程度，他們可能會“出手”。據(jù)我們的了解，下半年上海的供應(yīng)會繼續(xù)增加，這也會在一定程度上促進(jìn)銷售。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：綠地下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

張玉良：今年集團(tuán)全年的計(jì)劃，是確保千億元的銷售，對內(nèi)還要高出這個(gè)數(shù)，當(dāng)然這也包括房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)。上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成了296萬平方米、235億元的銷售額，這個(gè)量在上海名列第一，下半年，我們?nèi)詴幸淮笈?xiàng)目按計(jì)劃推向市場，力爭銷售額超過300億元。

銷售策略層面，從今年4月起綠地就開始合理促銷了。6月份，我們在全國市場全方位推出5個(gè)置業(yè)促銷計(jì)劃，7月又推出“5+2”計(jì)劃。目前，我們的新開樓盤價(jià)格基本比4月份最高點(diǎn)下降10%—15%。
雖然目前市場整體銷售狀況不佳，但我們目前的在建面積約2200多萬平方米，有針對性地加快部分產(chǎn)品的開發(fā)，如低總價(jià)、交通便捷的商品住宅，適合外來人口及白領(lǐng)消費(fèi)需求，這部分產(chǎn)品的市場需求量較大。目前，這些措施成效不錯(cuò)，后面我們會繼續(xù)推行上述舉措。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：商業(yè)和住宅這兩類業(yè)務(wù)會怎樣分配？

張玉良：中央實(shí)行調(diào)控以來，我們一直在調(diào)結(jié)構(gòu)，增加保障房建設(shè)，并加大辦公樓、商場、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)品的建設(shè)，目前上述二者均占了總開發(fā)量的30%，純商品住宅的開發(fā)量僅為40%，是集團(tuán)有史以來最低的。下半年要堅(jiān)持這一做法。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

張玉良：如果碰到合適的地塊，我們?nèi)匀粫址e極態(tài)度。區(qū)域選擇上，我們會繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注上海、北京等戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、市場空間大的二、三線城市。

萬科：下半年市場供應(yīng)會大增

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

譚華杰（萬科董事會秘書）：下半年市場供應(yīng)量增加，一定程度上有利于促進(jìn)成交，但能否順利實(shí)現(xiàn)還取決于市場調(diào)整中的各種因素。房地產(chǎn)市場是一個(gè)高度復(fù)雜的系統(tǒng)，同時(shí)還受相關(guān)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素的共同影響，要精確預(yù)測其短期走勢非常困難。

對于企業(yè)而言，重要的是積極應(yīng)對市場變化。萬科將繼續(xù)堅(jiān)持以普通住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，認(rèn)真研究客戶需求，開發(fā)“適銷對路”的產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

譚華杰：2009年中期地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了開工力度，按照正常的項(xiàng)目開發(fā)周期，這些產(chǎn)品大多會在今年下半年逐步轉(zhuǎn)化為可售資源。因此，預(yù)計(jì)下半年市場的新增供應(yīng)相比上半年將有較大提升。萬科的推盤節(jié)奏相對比較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年的推盤面積將大于上半年。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

譚華杰：中小戶型普通住宅總價(jià)較低，且受到政策鼓勵(lì)，更容易受到自住型需求的青睞。萬科一直堅(jiān)持以普通住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，2009年萬科產(chǎn)品中90平方米以下的小戶型占比達(dá)到57%，144平方米以下的普通住宅占86%，今年上半年這兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)一步提升到了59%和89%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

譚華杰：去年以來萬科在土地市場上采取了較為謹(jǐn)慎的策略，主動(dòng)規(guī)避了部分競爭過于激烈的土地，在二、三線城市獲取了一些地價(jià)合理、收益空間較好的項(xiàng)目資源，土地成本具有一定優(yōu)勢。下半年萬科在拿地上會繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的風(fēng)格，貫徹“戰(zhàn)略縱深”策略，同時(shí)密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場調(diào)整機(jī)遇，在區(qū)域布局上仍然會注重均衡發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

譚華杰：萬科仍然會堅(jiān)持以住宅開發(fā)為主的業(yè)務(wù)方向，同時(shí)商業(yè)物業(yè)未來也將成為萬科業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分。在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，萬科依然會堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，和以客戶為中心的導(dǎo)向，并將在不斷提升專業(yè)能力的基礎(chǔ)上逐步展開。我們相信“水到渠成”，勝過相信人為的、先入為主的規(guī)劃。

金地：增加小戶型比例

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

凌克（金地集團(tuán)董事長）：隨著新政的逐步落實(shí)，對投資性需求會形成有效打壓，全國銷售量相比同期會出現(xiàn)下滑。一線城市和準(zhǔn)一線城市的房價(jià)同比會出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整，但二線城市房價(jià)調(diào)整幅度要小于一線城市，各城市房價(jià)到四季度預(yù)計(jì)回歸到2009年三、四季度的水平。但在市場對政策漸漸適應(yīng)之后，伴隨著剛性需求的釋放，成交量會有所回升。

在政策層面，政府進(jìn)一步增加新的緊縮性政策的可能性并不大，更多的可能是由地方政府落實(shí)已出臺的緊縮政策。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

凌克：金地年初制定的開竣工計(jì)劃現(xiàn)階段暫未有變化，2010年公司主要開發(fā)項(xiàng)目共43個(gè)，全年計(jì)劃新開工面積388.85萬平方米、全年計(jì)劃竣工面積190.8萬平方米。按照正常的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，主力銷售會出現(xiàn)在今年四季度。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

凌克：下半年新增供應(yīng)累積占全年供應(yīng)的一半以上，全年目標(biāo)銷售額預(yù)計(jì)與去年持平。

金地上半年銷售的樓盤大多是2009年上半年甚至2008年開盤的項(xiàng)目，經(jīng)過前期的快速銷售，2010年上半年可售存量較少，而下半年所售項(xiàng)目均為新開盤項(xiàng)目，再加上公司也配合新盤推出制定了行之有效的營銷策略，來確保公司的銷售能跑贏大市，因此下半年金地的銷售成績會大幅提升。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

凌克：通過市場調(diào)研，金地調(diào)整目前正在設(shè)計(jì)中的產(chǎn)品比例，增加剛性需求所需要的小戶型產(chǎn)品比例，并且充分進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，把控工程質(zhì)量，通過有效的產(chǎn)品競爭力贏得市場，實(shí)現(xiàn)快速銷售。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

凌克：為了控制獲取土地的風(fēng)險(xiǎn)，接下來會更多通過股權(quán)收購、協(xié)議收購的方式獲取土地資源，通過這種方式，獲取土地的成本會相對較低。此前在煙臺和珠海獲取的土地都是通過這種方式，兩幅土地的總價(jià)和單價(jià)都不高，耗資少，盈利空間大。此外，兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較小，能夠通過快速開發(fā)回籠資金，因此總體風(fēng)險(xiǎn)也都在可控的范圍內(nèi)。

在區(qū)域布局方面，會更加注重一線城市與二、三線城市的布局。在一線城市地價(jià)快速上升的階段，可以更為關(guān)注大城市的輻射區(qū)域以及二線城市的投資機(jī)會，以規(guī)避高企的地價(jià)可能帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；相反，如果市場下滑時(shí)一線城市的土地市場出現(xiàn)深幅調(diào)整，一線城市也會涌現(xiàn)出較多的機(jī)會。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

凌克：目前公司在住宅和商業(yè)的投資比例上暫時(shí)沒有發(fā)生變化，住宅地產(chǎn)仍然是公司的主業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)在今年的投資規(guī)模中約占20個(gè)億左右。

招商地產(chǎn)：調(diào)控進(jìn)入觀察期

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

林少斌（招商地產(chǎn)總經(jīng)理）：隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的細(xì)化和落實(shí)，上半年市場預(yù)期正在發(fā)生變化，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，目前市場進(jìn)入了調(diào)控效果觀察期。伴隨著價(jià)格的逐步回落及銷售數(shù)量的大幅下降，市場正朝著政府調(diào)控的方向發(fā)展。下半年，招商地產(chǎn)仍然保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，重點(diǎn)放在努力提升營銷能力上，采取措施，促進(jìn)銷售，積極優(yōu)化存量結(jié)構(gòu)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

林少斌：根據(jù)招商地產(chǎn)全年戰(zhàn)略和上半年任務(wù)完成情況，下半年預(yù)計(jì)開工面積將超過150萬平方米，除個(gè)別項(xiàng)目因規(guī)劃報(bào)建或招標(biāo)等原因延后外，目前對全年的開工計(jì)劃尚無大的調(diào)整，對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及中小戶型產(chǎn)品的比例也未作出調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

林少斌：下半年招商地產(chǎn)計(jì)劃在全國銷售23個(gè)項(xiàng)目（不含分期），預(yù)計(jì)能接近年初制訂的銷售額計(jì)劃。其中：深圳地區(qū)項(xiàng)目6個(gè)，下半年新增2個(gè)項(xiàng)目；京津地區(qū)下半年在售項(xiàng)目4個(gè)；長三角地區(qū)下半年在售項(xiàng)目7個(gè)，主要是以老盤新推單位為主；除深圳以外的珠三角地區(qū)下半年在售項(xiàng)目4個(gè)；重慶和漳州下半年在售項(xiàng)目2個(gè)。由于公司項(xiàng)目新推樓盤及單位主要集中下半年面市，下半年銷售預(yù)計(jì)會大幅增長，如果銷售順利，下半年銷售額比上半年有可能翻番。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

林少斌：下半年招商地產(chǎn)將繼續(xù)采取均勻、謹(jǐn)慎地拿地的策略，注重區(qū)域選擇，理性等待合適時(shí)機(jī)合理擴(kuò)充土地儲備。雖然當(dāng)前國家正在宏觀調(diào)控，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，但我們?nèi)蚤L期看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從市場總體發(fā)展情況判斷，行業(yè)將會是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的過程。本年度仍會重點(diǎn)關(guān)注公開出讓項(xiàng)目，同時(shí)，尋找收購、兼并的機(jī)會。另外，會積極參與舊改項(xiàng)目、一級土地整理項(xiàng)目以及保障性住房項(xiàng)目。在拿地區(qū)域選擇方面，公司一直持續(xù)地尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。總體策略上，會根據(jù)公司的總體資源調(diào)配，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，擇機(jī)選擇城市項(xiàng)目。具體地，繼續(xù)開拓已進(jìn)駐的城市機(jī)會，尤其是一線城市，同時(shí)，會積極爭取進(jìn)入新的二、三線城市，開拓新的市場。　

陽光100：不會放棄大眾市場

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前宏觀調(diào)控還在繼續(xù)，你認(rèn)為此次調(diào)控，帶來了哪些變化？

易小迪（陽光100總裁）：這次的宏觀調(diào)控目標(biāo)非常明確，就是控制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。對調(diào)控的效果其實(shí)存在爭議，因?yàn)殇N量下去了。唯一沒有爭議的就是：房價(jià)確實(shí)得到抑制，一線城市是降價(jià)的重點(diǎn)。

這一次的調(diào)控，會加快城市化進(jìn)程的轉(zhuǎn)移。過高的房價(jià)，會使城市發(fā)展過多的空洞化，接下來更多的產(chǎn)業(yè)會到區(qū)域中心的二、三線城市去落戶。我覺得這是一個(gè)正面的因素。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你如何看待接下來市場的變化？

易小迪：我們看到，品質(zhì)競爭已經(jīng)取代了單純的價(jià)格競爭。有些城市部分樓盤的降價(jià)，并沒有引起同行的恐慌，或者說你降價(jià)，并不能影響別人的銷售量和競爭力。現(xiàn)在已不是單純的降價(jià)能夠解決問題了。

隨著政策的發(fā)展我們越來越看到，市場細(xì)分已經(jīng)是一個(gè)大趨勢。另外，購買力量兩極分化，這是市場的現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)在中國，絕大部分的財(cái)富掌握在極少數(shù)人手中。從政府嚴(yán)控第三套房、第四套房，可見購買力兩極分化已是一個(gè)事實(shí)。現(xiàn)在有少數(shù)公司，就是專門做高端市場，這些企業(yè)可能不在乎市場份額有多大，但他的利潤會遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于那些市場份額很大的公司。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：接下來陽光100在產(chǎn)品供應(yīng)上，是否會考慮怎樣的調(diào)整？

易小迪：面對購買力兩極分化的現(xiàn)實(shí)，在制定產(chǎn)品戰(zhàn)略的時(shí)候我們會想到這一點(diǎn)，我們未來有可能會多做一些有陽光100特色的高端市場產(chǎn)品。當(dāng)然，我們不會放棄大眾市場，因?yàn)榉艞壌蟊娛袌觯蜎]有了立足點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：接下來企業(yè)在產(chǎn)品、融資上有怎樣的安排？

易小迪：我們最大的優(yōu)勢，就是看到了二、三線城市，不僅僅是城市化，還有城市功能升級，所帶來的對城市綜合體的需求，這個(gè)是陽光100的機(jī)遇。今天我們在柳州、濰坊做的項(xiàng)目，在很多城市是可以復(fù)制的。我也看了很多同行的一些情況，今天在二、三線城市做綜合體，尤其是高端、時(shí)尚型產(chǎn)品，有些同行抓的很緊，做得非常快。

大概在三年前，全國有6萬多家企業(yè)有項(xiàng)目，現(xiàn)在有項(xiàng)目的企業(yè)可能不到兩萬家，淘汰的速度非常快，而且還在加速，可能最后只剩1000家大型企業(yè)真正有項(xiàng)目。同時(shí)我們也看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)退出這個(gè)競爭之后，開始成立房地產(chǎn)基金，現(xiàn)在數(shù)量已經(jīng)是幾百家上千家。其實(shí)就是把中小企業(yè)的錢、社會上的錢集中起來，投向更大的平臺公司。這會加速資源向大企業(yè)的流動(dòng)和集中。這個(gè)行業(yè)的改革有一個(gè)方向，即把房地產(chǎn)業(yè)變成一個(gè)投資密集型、資金密集型的行業(yè)，變成一個(gè)類金融行業(yè)。這一點(diǎn)非常重要，企業(yè)發(fā)展必須有更多資金和自己的品牌。這是一個(gè)趨勢，我們必須意識到。我們在準(zhǔn)備上市，這與外部的變化也不無關(guān)系。當(dāng)然最重要的是，我們內(nèi)部也要準(zhǔn)備好了才能邁出這一步，不能因?yàn)樯鲜卸で髽I(yè)自身的戰(zhàn)略。

商業(yè)地產(chǎn)：

由于宏觀調(diào)控中諸多細(xì)則均指向住宅地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)是不是新的出路？
由于投資與投機(jī)資金，尚沒有大幅度浸染商業(yè)地產(chǎn)，使得4月份發(fā)起的地產(chǎn)調(diào)控中，住宅被嚴(yán)格調(diào)控，而商業(yè)地產(chǎn)則因?yàn)榭雌饋怼斑吘墶保幢弧凹t燈”頻閃。雖然沒有REITs支撐，但是憑借多元融資，商業(yè)地產(chǎn)正在“野蠻生長”中越來越引人注目。

萬達(dá)集團(tuán)：下半年銷售目標(biāo)調(diào)增80億

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前樓市宏觀調(diào)控還在繼續(xù)，萬達(dá)是如何看待和應(yīng)對這一輪調(diào)控的？

王健林（大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長）：年初國家啟動(dòng)新一輪宏觀調(diào)控，集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)公司在一周之內(nèi)就召開形勢分析會，統(tǒng)一認(rèn)識，決定主動(dòng)調(diào)整發(fā)展步伐，把安全放在首位，同時(shí)狠抓銷售。解決困難最好、最有效的鑰匙就是狠抓銷售和回款。

宏觀調(diào)控一來，銷售量就下滑。大形勢我們沒辦法改變，但在局部市場，自身主觀努力可以改變局面。

經(jīng)過分析，我們發(fā)現(xiàn)上半年受國家調(diào)控影響最大的是住宅產(chǎn)品，于是改變銷售方法，主推非住宅類產(chǎn)品。過去萬達(dá)是先推住宅，后推公寓、寫字樓，最后推商鋪，面對調(diào)控的新情況，我們把銷售順序倒過來，改為先推商鋪、寫字樓、公寓，再推住宅。上半年商業(yè)地產(chǎn)公司的銷售收入大部分來自非住宅類產(chǎn)品，住宅類產(chǎn)品銷售收入跟去年相比增長不多，這說明看問題、抓工作方法正確，企業(yè)能實(shí)現(xiàn)逆勢發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在上半年的業(yè)績已經(jīng)很明確，企業(yè)下半年的銷售目標(biāo)是怎樣的，與上半年相比較，有何變化？

王健林：集團(tuán)年初制定的全年銷售收入目標(biāo)是確保600億元，力爭650億元，現(xiàn)在調(diào)升為確保650億元，力爭700億元。

今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)公司合同銷售面積278.8萬平方米，合同銷售收入334.4億元，是半年目標(biāo)的119%；下半年銷售目標(biāo)是266億元，較年初調(diào)增80億元。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：接下來開工、發(fā)展新項(xiàng)目的安排是怎樣的，較年初是否有做調(diào)整？

王健林：商業(yè)地產(chǎn)公司上半年施工面積1572.4萬平方米，同比增長58%；其中新開工面積345.8萬平方米，同比減少31.9%，說明萬達(dá)發(fā)展速度有所控制。年初我們對今年的形勢進(jìn)行了預(yù)判，提出要適當(dāng)收縮，減緩發(fā)展速度，保持穩(wěn)健，新開工面積同比減少符合公司戰(zhàn)略。

商業(yè)地產(chǎn)公司上半年新摘牌11個(gè)項(xiàng)目、總樓面面積656.9萬平方米。這11個(gè)項(xiàng)目的總地價(jià)是118.5億元，平均樓面地價(jià)1840元/平方米。萬達(dá)拿地比較便宜，價(jià)格非常有競爭力，為今后發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。

全年計(jì)劃新獲土地樓面面積1000萬平方米，上半年已經(jīng)拿到656.9萬平方米，下半年再獲400萬平方米左右。年初原計(jì)劃下半年新發(fā)展15個(gè)以上的項(xiàng)目，現(xiàn)在調(diào)減為10個(gè)左右，適當(dāng)放緩步伐。今后萬達(dá)廣場每年開店數(shù)穩(wěn)定在15—18個(gè)之間，酒店10個(gè)左右，不再擴(kuò)大規(guī)模。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前萬達(dá)持有物業(yè)面積是多少？是否會繼續(xù)增加持有物業(yè)的面積？

王健林：目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有已開業(yè)物業(yè)面積288萬平方米，在建持有物業(yè)面積683萬平方米。

萬達(dá)會繼續(xù)增加持有物業(yè)面積。今年上半年摘牌的11個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積656.9萬平方米，其中持有物業(yè)面積就高達(dá)242.7萬平方米。加上這些新增面積，萬達(dá)的總持有物業(yè)面積已達(dá)到1214萬平方米。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：企業(yè)在資金安排、風(fēng)險(xiǎn)控制上，將有哪些措施？

王健林：企業(yè)發(fā)展的不同階段有不同的工作重點(diǎn)，企業(yè)家要善于抓主要矛盾。小企業(yè)看技術(shù)，“一招鮮，吃遍天”；中型企業(yè)看人才，人才比資金、技術(shù)更重要；大企業(yè)看管理、看風(fēng)險(xiǎn)控制能力。萬達(dá)今年銷售收入如果實(shí)現(xiàn)700億元，明年銷售收入就可能過千億，提前一年實(shí)現(xiàn)2012年的目標(biāo)。企業(yè)規(guī)模達(dá)到千億級別，風(fēng)險(xiǎn)控制必須成為企業(yè)管理的核心，企業(yè)大了就輸不起也折騰不起了。

以前萬達(dá)資金計(jì)劃分年計(jì)劃、半年計(jì)劃和季度計(jì)劃，現(xiàn)在要求計(jì)劃到月，每周還要進(jìn)行平衡、調(diào)整。從今年開始，第二年的資金計(jì)劃和現(xiàn)金流計(jì)劃，要求提前到8月份上報(bào)，比過去提前兩個(gè)月，就是為了更安全可靠。今年7月底就開始明年的編制工作，8月底做完，10月正式發(fā)布第二年計(jì)劃，以后財(cái)務(wù)系統(tǒng)將一律按照這個(gè)時(shí)間做計(jì)劃。今后不管是成本計(jì)劃還是發(fā)展計(jì)劃，都服從資金計(jì)劃，速度服從安全。

新鴻基：并不擔(dān)心短期波動(dòng)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄔瓊

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你怎么看待下半年房地產(chǎn)走勢？

新鴻基地產(chǎn)：香港2010年以來的住宅市況表現(xiàn)持續(xù)向好，交投量處于健康水平。內(nèi)地人士在港置業(yè)的興趣持續(xù)，盡管短時(shí)期內(nèi)稍見放緩。上半年整體的物業(yè)價(jià)格堅(jiān)挺，隨著就業(yè)市場改善及利率處于歷史低位，買家對樓市仍然很有信心。

內(nèi)地市場受強(qiáng)而有力的刺激經(jīng)濟(jì)措施及進(jìn)取的貨幣政策所帶動(dòng)，在2009年內(nèi)地的住宅價(jià)格及交投顯著上升。雖然上半年內(nèi)地房地產(chǎn)市場的氣氛和活動(dòng)受到貨幣緊縮政策及樓市調(diào)控措施影響，但內(nèi)地住宅市場的基本條件穩(wěn)健，中長期而言前景樂觀。

市場具有一定的規(guī)律和調(diào)節(jié)功能。在目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系下，房地產(chǎn)市場有一定的短期波動(dòng)是屬于很正常的市場調(diào)節(jié)現(xiàn)象。對此，新鴻基地產(chǎn)認(rèn)為并不擔(dān)心，并樂觀看待房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)健、理性的未來發(fā)展前景。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

新鴻基地產(chǎn)：新鴻基地產(chǎn)廣州公司于2010年下半年內(nèi)，旗下主營項(xiàng)目包括：廣州玖瓏湖二期，開工面積（總建筑面積）約7萬平方米，廣州林和村舊城改造項(xiàng)目，計(jì)劃將于2010年亞運(yùn)會前完成清拆，亞運(yùn)會后開始建設(shè)。廣州獵德項(xiàng)目商場部分（新鴻基地產(chǎn)擁有該項(xiàng)目三分之一股權(quán)），新鴻基地產(chǎn)負(fù)責(zé)部分2010年下半年暫未開工。佛山瀾石舊城改造項(xiàng)目，2010年下半年暫未開工。此外新鴻基在成都等地亦有項(xiàng)目動(dòng)工。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年推盤數(shù)量和目銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

新鴻基地產(chǎn)：住宅方面截至今年6月30日，新鴻基地產(chǎn)廣州公司旗下未有新開售項(xiàng)目或單位。廣州公司下半年暫未明確玖瓏湖項(xiàng)目的具體推貨數(shù)量，計(jì)劃須視乎項(xiàng)目二期工程進(jìn)度和市場情況而定。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

新鴻基地產(chǎn)：新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地目前住宅主要集中在廣佛地區(qū)，廣州玖瓏湖項(xiàng)目二期產(chǎn)品將以升級版別墅與大面積、低密度洋房為主，屬于國內(nèi)領(lǐng)先的高端產(chǎn)品。廣州林和村舊改項(xiàng)目和佛山瀾石舊改項(xiàng)目均處于項(xiàng)目前期。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

新鴻基地產(chǎn)：新鴻基地產(chǎn)廣州公司于2010年下半年暫未有拿地計(jì)劃。新鴻基地產(chǎn)拿地的態(tài)度非常理性，不會搶地王，但只要是好的地段、合理的價(jià)格以及好的前景，符合新鴻基地產(chǎn)發(fā)展理念的，新鴻基地產(chǎn)都會很關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

新鴻基地產(chǎn)：截至2010年3月，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲備達(dá)8830萬平方英尺（約合880萬平方米），廣東出地儲備逾500萬平方米。在8830萬平方英尺的內(nèi)地土地儲備中，包括8500萬平方英尺的發(fā)展中物業(yè)，其中逾75%為高級住宅或服務(wù)式住宅，其余25%為頂級寫字樓、商場及優(yōu)質(zhì)酒店。另外330萬平方英尺為已落成投資物業(yè)，主要是位于上海和北京黃金地段的寫字樓及商場，用作出租用途。2010年下半年，集團(tuán)將繼續(xù)依據(jù)整體發(fā)展規(guī)劃穩(wěn)妥、健康、持續(xù)發(fā)展。

長江實(shí)業(yè)：拿地是合適時(shí)機(jī)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周亞玲

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

郭子威（長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事）：目前量價(jià)齊跌的情況是政府樂意見到的。我對下半年的房價(jià)相對樂觀。

一方面從內(nèi)部角度看，如果加大調(diào)控力度，房價(jià)下跌太厲害，對經(jīng)濟(jì)造成的影響就太大。另一方面，美國和歐洲的經(jīng)濟(jì)并不明朗。美國的聯(lián)邦儲備局局長昨天（7月22日）也表示過，目前美國還是保持低利率的政策，保持低量度的增長。這意味著中國對外出口不明朗。我個(gè)人判斷，從內(nèi)外因素看，政府加大調(diào)控的可能性不是很大。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

郭子威：調(diào)控對全年計(jì)劃完全沒有影響。

從我們集團(tuán)看，是考慮長遠(yuǎn)，我們項(xiàng)目開發(fā)周期都有5-7年。我們在上海、北京和廣州都有項(xiàng)目，都按照原定計(jì)劃進(jìn)行。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

郭子威：按照目前的進(jìn)度，上海的項(xiàng)目最早明年推出。北京的譽(yù)天下二期應(yīng)該在今年年底就推出，但也要看是否能拿到政府批文。廣州的最快是下半年，最晚是明年春節(jié)后，按照客觀條件而定，廣州最近下雨，對工期有影響。下半年最快就是譽(yù)天下項(xiàng)目，大概是100套，今年預(yù)期的銷售目標(biāo)，大致為4萬平方米。目前還沒有定價(jià)，如果按照去年的價(jià)格3.5萬—4萬元/平方米的單價(jià)，那將有15億元左右的銷售額。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)？是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

郭子威：我們還是以中高端項(xiàng)目為主。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

郭子威：我們會考慮在任何一個(gè)地區(qū)開發(fā)。但目前主要還是在最主要的大城市開發(fā)，也會在二線城市尋找機(jī)會。而和記黃埔涉及的城市更多一些，譬如成都和天津，他們到內(nèi)地更早一些。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你覺得今年最重要的一件事情是什么？

郭子威：最重要的事情是研究土地的狀況，目前是合適機(jī)會，但土地機(jī)會也沒有前幾年多了，因?yàn)榻衲杲^大部分公司資金鏈都不會有問題。我個(gè)人判斷下半年貸款還會有一點(diǎn)放寬。我們會慢慢把握，找到優(yōu)質(zhì)土地。我們的優(yōu)勢是在于國際經(jīng)驗(yàn)豐富，會系統(tǒng)性地從最穩(wěn)健的城市開始，這樣也最有把握。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

郭子威：我們長實(shí)的重點(diǎn)還是住宅。當(dāng)然，上海的項(xiàng)目是個(gè)綜合體。

SOHO中國：政策持續(xù)期為兩到三年

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳文雅

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

潘石屹（SOHO中國董事長）：SOHO尚都中國全年銷售目標(biāo)180億元，上半年未經(jīng)審計(jì)的協(xié)議銷售金額達(dá)到約118.9億元，已經(jīng)完成了全年目標(biāo)的2/3。下半年主要的銷售金額將來自朝陽門SOHO三期銀河SOHO和光華路SOHO2。其中銀河SOHO的總銷售面積為27萬多平方米，上半年銷售的面積大約為8萬平方米。該項(xiàng)目開盤10天銷售金額達(dá)到了近52億元，如果按照這一單價(jià)和成交情況，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目剩余可售面積的銷售金額將過百億。而光華路SOHO2目前還有待領(lǐng)取預(yù)售許可證。此外，望京項(xiàng)目將進(jìn)入籌備期。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

潘石屹：SOHO中國在未來的方向還是很明確，就是集中在北京和上海的繁華地段開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。上半年的調(diào)控不會影響我們的這一大策略，在市場泡沫比較多的時(shí)候，這些項(xiàng)目要出手時(shí)開價(jià)會比較高，這時(shí)我們就冷靜地等待時(shí)機(jī)，當(dāng)它的價(jià)格回歸到它真正價(jià)值的時(shí)候我們就開始收購。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)與住房是不同的，與老百姓的住房問題也沒有任何關(guān)系，相反商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更能促進(jìn)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮，帶動(dòng)就業(yè)。這些年的商業(yè)地產(chǎn)是和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的，沒有過熱，是健康的。過去數(shù)年里商業(yè)地產(chǎn)既未享受優(yōu)惠，也未受到打壓。

商業(yè)地產(chǎn)是城市化過程中的重要環(huán)節(jié)，相信未來還有很大的發(fā)展空間。

我們也要看到，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)等與住房是不同的，對地段的要求也更為敏感。我們堅(jiān)持看好城市中心繁華區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎么看？

潘石屹：如果市場持續(xù)一段時(shí)間的冰川期，房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷售來應(yīng)對。政策的持續(xù)期將為兩到三年的時(shí)間。政府仍然留有進(jìn)一步調(diào)控的余地，如果一些更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，都將對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈和現(xiàn)金流構(gòu)成很大的影響。

恒隆地產(chǎn)：轉(zhuǎn)型內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄔瓊

香港恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗于7月28日在恒隆2009-2010年財(cái)務(wù)年度業(yè)績發(fā)布時(shí)表示，公司將暫停于香港增加土儲，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為內(nèi)地商用物業(yè)。

陳啟宗解釋，這一轉(zhuǎn)型的根本原因是內(nèi)地高檔商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目回報(bào)率相當(dāng)吸引人，其以香港于7月28日當(dāng)日成交的山頂聶歌信山道地皮為例，其成交價(jià)逾100億港元，陳啟宗認(rèn)為，此價(jià)格足可發(fā)展三至四個(gè)類似旗下位于沈陽“皇城恒隆廣場”項(xiàng)目。其同時(shí)指出，內(nèi)地高檔商業(yè)物業(yè)的非杠桿回報(bào)率可達(dá)30%。

目前恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地共有七個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目，分別位于天津、濟(jì)南、無錫及沈陽等地，總土地儲備超過200萬平方英尺（約合18.6萬平方米），預(yù)期總投資額為400億港元，目前已實(shí)際投入120億港元，五年將繼續(xù)投入200億港元。

據(jù)悉，恒隆地產(chǎn)于近年在內(nèi)地的投資項(xiàng)目中，沈陽“皇城恒隆廣場”已于7月26日開幕，并已全部出租完畢，預(yù)計(jì)第一年租金收入1.5億港元。此外，恒隆地產(chǎn)位于濟(jì)南的“恒隆廣場”將于明年8月開業(yè)，目前已出租25%-30%的樓面面積。2012年后，恒隆地產(chǎn)位于沈陽、無錫、天津等地的商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)開業(yè)。

陳啟宗認(rèn)為，內(nèi)地一線城市土地價(jià)格過高，而二線城市高檔商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率并不低于一線城市，是以未來恒隆地產(chǎn)將會集中于內(nèi)地二線城市發(fā)展項(xiàng)目。其同時(shí)表示，目前國家宏觀調(diào)控對于恒隆而言是吸納土地儲備的好機(jī)會。

恒隆地產(chǎn)2009-2010年財(cái)務(wù)年度全年內(nèi)地租金收入（主要來自上海港匯廣場及恒隆廣場）19.3億港元，增長14%。陳啟宗表示，國內(nèi)一線城市租金波動(dòng)幅度較大，由于過去2-3年上海寫字樓面積增長過快，因此恒隆在上海的兩個(gè)項(xiàng)目恒隆廣場、港匯廣場的寫字樓部分的租金增長低于1%，但是這兩個(gè)項(xiàng)目的高檔商場部分的租金增長較快，增長超過20%。

陳啟宗認(rèn)為，商場部分的收益增長主要得益于內(nèi)地刺激消費(fèi)的政策。

世茂股份：增加可售庫存

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳哲

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你怎么看下半年的市場？

陳汝俠（世茂股份首席財(cái)務(wù)官）：世茂股份是做商業(yè)，不做住宅，但也在關(guān)注這輪調(diào)控。從我個(gè)人的角度看，如果市場期望下半年住宅價(jià)格能下降20%-30%，應(yīng)該是有一定難度。其實(shí)很多樓盤的下降，不是比以前的價(jià)格下降，而是較市場原本的趨勢預(yù)期有所下降。

目前政府還在觀望宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，但是上半年無論是汽車還是房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的交易量都大幅下降，政府可能會對出臺更嚴(yán)厲的政策持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

其次，中國的外匯管制，導(dǎo)致大量財(cái)富蓄積，卻找不到地方投資，所以有人炒大蒜、綠豆。從目前看，房地產(chǎn)還是一個(gè)老百姓投資的重要渠道，是剛性的需求。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：針對這個(gè)市場，世茂股份的項(xiàng)目建設(shè)和推出有何計(jì)劃？

陳汝俠：世茂股份是在去年5月才完成重組，坦率地說，公司短板在于重組后到上半年可賣項(xiàng)目不多。因此，今年我們會堅(jiān)定地加快開發(fā)步伐，以奠定后面業(yè)績快速增長的基礎(chǔ)。

今年公司的計(jì)劃是，新開工面積212萬平方米，在建項(xiàng)目從目前的9個(gè)達(dá)到年底的14個(gè)，總面積要達(dá)到301萬平方米，這是我們歷史上最大的建設(shè)規(guī)模。上半年已經(jīng)開工120萬平方米，在建210萬平方米，下半年有信心完成全年的計(jì)劃。

目前在售的有5個(gè)盤，但是下半年新推7個(gè)盤，那么這樣在年底就達(dá)到12個(gè)在售的盤。無論政府的宏觀調(diào)控如何，我們都會遵循自己的節(jié)奏，以增加可售庫存。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：世茂股份的土地儲備目前在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司中是佼佼者，下半年這方面會有何動(dòng)作？

陳汝俠：雖然公司目前總的土儲已經(jīng)有860多萬平方米，因?yàn)楝F(xiàn)在手上的資金還比較寬松，今年也有計(jì)劃拿一些土地，特別是在城市的核心位置，相信土地儲備總量很快會突破1000萬平方米。

關(guān)于區(qū)域分布你也應(yīng)該注意到，我們重點(diǎn)是在二、三線城市，包括四線城市都有，這是世茂股份未來發(fā)展的重點(diǎn)，當(dāng)然我們也不放棄一線城市。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前公司的資金壓力如何？

陳汝俠：資金方面沒有后顧之憂。首先重組的時(shí)候，母公司注入的土地資產(chǎn)大部分已經(jīng)付完款，也注入了保障正常開發(fā)和運(yùn)營的現(xiàn)金。其次，公司也沒有開工工程款的歷史包袱。另外，公司負(fù)債不高，有很好的融資渠道。

區(qū)域聚焦類房企

沒有在全國更多城市“遍地開花”，而是聚焦于一些熱點(diǎn)區(qū)域，是這一類型企業(yè)的基本特點(diǎn)。就像“兩刃刀”，精細(xì)化做工可以使產(chǎn)品更具競爭力，但是同時(shí)也使資金周轉(zhuǎn)速度慢了下來，遇到宏觀調(diào)控時(shí)，通常布局單調(diào)的企業(yè)，會在資金層面遭遇較大的挑戰(zhàn)！但是市場向上時(shí)期，他們亦會獲得超常利潤。但是現(xiàn)在，無疑是這些企業(yè)最“糾結(jié)”之時(shí)。

花樣年：房價(jià)最多降20%

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你怎么看待下半年房地產(chǎn)走勢？

潘軍（花樣年總裁）：地產(chǎn)新政滿一百天以后，基本可判斷上半年推出的調(diào)控政策已達(dá)到遏制房價(jià)的目標(biāo)，市場已走近了底部的臨界點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年再出新政的可能性不大，比如之前一度引起熱議的房產(chǎn)稅，由于中國城市化發(fā)展的不平衡性，加上目前在操作層面的技術(shù)限制等原因，我們判斷短期內(nèi)在全國推出的可能性并不大。

從成交量來看，在政策走向不明朗的情況下，目前市場低迷或會持續(xù)一段時(shí)間，但隨著低迷時(shí)間的延長，房價(jià)可能會在多方博弈中有所松動(dòng)，但最大可能的降幅應(yīng)在20%以內(nèi)。這是市場多方博弈后可接受的結(jié)果，更與經(jīng)濟(jì)整體形勢趨穩(wěn)的大環(huán)境有關(guān)，在全年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)前高后低發(fā)展的情況下，下半年的政策可能會逐步向偏暖方向發(fā)展，樓市在觸底之后將逐漸重建信心，可能會逐漸進(jìn)入上行通道。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積、推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額如何？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

潘軍：2010年花樣年預(yù)計(jì)在10個(gè)城市建設(shè)20個(gè)左右的項(xiàng)目，總開發(fā)面積達(dá)到230萬平方米，基本按照年初制定的計(jì)劃執(zhí)行。主要是因?yàn)榛幽昴壳皳碛休^充裕的現(xiàn)金，同時(shí)對于新開工項(xiàng)目和在售項(xiàng)目能夠嚴(yán)格加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，可以確保公司在不確定的市場中擁有較高的財(cái)務(wù)安全性。

花樣年下半年的推盤數(shù)量和計(jì)劃也沒有太大的變化，年度銷售預(yù)計(jì)在60億元，在市場比較低迷的情況下，花樣年上半年完成了約14億的合同銷售，同比增長30%左右。推盤量相對集中在下半年，如果市場有望回暖，公司在年初的銷售計(jì)劃將得以實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

潘軍：花樣年未來產(chǎn)品發(fā)展的重點(diǎn)是以精品高端住宅和城市綜合體為主，因?yàn)榛幽甑哪繕?biāo)客戶是中國快速增長的富裕家庭、中小企業(yè)和企業(yè)主，通過精品高檔住宅和城市綜合體產(chǎn)品，我們可以更好地滿足他們在居住、辦公、商務(wù)和投資的綜合性房屋需求。此外，中小戶型產(chǎn)品是花樣年的傳統(tǒng)優(yōu)勢項(xiàng)目，但不會因一時(shí)的宏觀調(diào)控政策隨意對產(chǎn)品的比例做出大幅度調(diào)整，這不符合花樣年謹(jǐn)慎的發(fā)展策略。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

潘軍：因?yàn)樯习肽昊幽昊旧贤瓿闪祟A(yù)定的土地儲備計(jì)劃，在下半年期間，花樣年將在保持對市場高度關(guān)注的情況下，繼續(xù)聚焦于現(xiàn)有四大戰(zhàn)略區(qū)域，對一些高性價(jià)比的地塊也將會擇機(jī)吸納。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

潘軍：商業(yè)與住宅兩種項(xiàng)目的投資比例中，在中短期內(nèi)商業(yè)占到三至四成的幅度應(yīng)該會保持較長一段時(shí)間，但隨著中國城市化的逐步推進(jìn)，在長期內(nèi)我們可能將逐步提高商業(yè)地產(chǎn)的比重。

龍湖：不調(diào)整全年銷售目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周亞玲

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看？

秦力洪（龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事）：此輪調(diào)控從短期上來說，將給開發(fā)商帶來大考驗(yàn)，從長期看則有利于革除行業(yè)非理性因素，讓市場回到健康可持續(xù)的軌道上。我們相信，下半年的市場將更趨于理性，龍湖將時(shí)刻關(guān)注其中的發(fā)展機(jī)會。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

秦力洪：以堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)為出發(fā)點(diǎn)，龍湖暫不考慮調(diào)整今年的開竣工計(jì)劃。我們于去年底組建的杭州、常州、沈陽、青島公司預(yù)計(jì)都將于年內(nèi)推出首個(gè)項(xiàng)目，目前這些項(xiàng)目都進(jìn)入了銷售準(zhǔn)備階段。年初制定銷售目標(biāo)時(shí)，龍湖已充分考慮到市場波動(dòng)的預(yù)期，目前的市場反應(yīng)尚在我們的預(yù)估范圍內(nèi)，暫不考慮臨時(shí)調(diào)整全年銷售目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

秦力洪：龍湖2010年全年銷售目標(biāo)為248億元，上半年實(shí)現(xiàn)了104.8億元的銷售額，半年銷售過百億，這是龍湖16年來第一次，也完成了公司上半年的銷售目標(biāo)。根據(jù)計(jì)劃，龍湖下半年推出的房源占全年供應(yīng)的六成以上，相應(yīng)在順應(yīng)市場需求的銷售政策支撐下，可以持續(xù)帶來銷量保障。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

秦力洪：龍湖銷售政策的出發(fā)點(diǎn)都是順應(yīng)市場需求，促進(jìn)銷售高周轉(zhuǎn)。龍湖的住宅產(chǎn)品線覆蓋幾乎所有業(yè)態(tài)，東西部并重，各項(xiàng)目面臨的客戶群和政策環(huán)境也不同。對于能夠提供好產(chǎn)品的開發(fā)商來說，這是一個(gè)體現(xiàn)競爭優(yōu)勢的好時(shí)機(jī)。我們有定量、定性客戶研究相結(jié)合的市場需求監(jiān)測平臺，對客戶的需求變化進(jìn)行深入把握，在不同的地區(qū)、靈活性地匹配產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。但是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受土地屬性等條件限制比較多，我們會結(jié)合市場情況與土地等限制因素的要求，綜合確定建造什么樣的產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

秦力洪：龍湖現(xiàn)有的土地儲備維持在2000萬平方米的水平，可滿足5-7年發(fā)展，儲備業(yè)態(tài)與區(qū)域的多樣化賦予了我們適應(yīng)較大市場變化的余地，所以近期沒有急增土地儲備的壓力。

從全國范圍來看，土地市場的投資機(jī)會始終存在，住宅銷售的行情起伏并不是影響拿地的主要因素。龍湖并沒有停止對各地土地市場的跟蹤，我們將繼續(xù)堅(jiān)持“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，從公司長線發(fā)展的角度，在合適的時(shí)機(jī)作出拿地決策，環(huán)渤海、長三角以及西部仍然是我們關(guān)注的重點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

秦力洪：從去年新增土地儲備開始，我們就將持有商業(yè)作為一項(xiàng)重要的中長期戰(zhàn)略執(zhí)行，我們的目標(biāo)是到2014年，商業(yè)增加到200萬平方米，這是龍湖上市后的方向，業(yè)務(wù)組合的多元化將帶來穩(wěn)定收益。

佳兆業(yè)：暫無明確拿地計(jì)劃

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

黃傳奇（佳兆業(yè)總裁）：今年上半年，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，樓市出現(xiàn)了明顯的政策效應(yīng)，如銷售放緩、降價(jià)等，從目前的政策信號和行業(yè)態(tài)勢來看，下半年國家對樓市的調(diào)控影響力仍將持續(xù)，市場上仍存在不明朗的因素。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計(jì)劃有無調(diào)整？

黃傳奇：根據(jù)年初的計(jì)劃，佳兆業(yè)今年計(jì)劃開發(fā)樓面面積約360萬平方米，計(jì)劃竣工面積約98萬平方米。施工計(jì)劃是配合銷售進(jìn)行的，現(xiàn)正按計(jì)劃正常開發(fā)，目前暫未有調(diào)整。

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，剛性需求仍然旺盛，調(diào)控只是抑制炒風(fēng)，相信樓市在調(diào)整之后，會更健康地發(fā)展。佳兆業(yè)對項(xiàng)目質(zhì)素充滿信心，故并沒有拖慢發(fā)展進(jìn)度。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

黃傳奇：佳兆業(yè)有一個(gè)全年推盤節(jié)奏的規(guī)劃。今年二季度，推出了長沙水岸新都、惠州佳兆業(yè)中心、東莞東江豪門幾個(gè)新開盤項(xiàng)目，下半年在長三角的江陰也將有兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場。總體說來，下半年的產(chǎn)品供應(yīng)量會大過上半年。我們會根據(jù)市場的具體需求，來控制推盤節(jié)奏。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

黃傳奇：現(xiàn)在暫沒有明確的拿地計(jì)劃，也還是要看有無合適的地塊。大深圳區(qū)域仍是集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn)，未來會繼續(xù)鞏固在大深圳地區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢，同時(shí)積極擴(kuò)大長三角地區(qū)的業(yè)務(wù)版圖。我們也會選擇進(jìn)入潛力優(yōu)厚，增長潛力強(qiáng)勁的二、三線城市發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

黃傳奇：未來會繼續(xù)住宅與商業(yè)樓宇雙線發(fā)展的策略，保持集團(tuán)收入的多元化。其中，住宅產(chǎn)品仍然是集團(tuán)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，我們會在局部城市重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。

綠城：長期向上趨勢不會變

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳文雅

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：綠城今年銷售目標(biāo)為670億元，今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額219億元，下半年會否視情況調(diào)整銷售計(jì)劃？

壽柏年（綠城中國控股有限公司執(zhí)行董事）：公司的推盤計(jì)劃、銷售計(jì)劃和定價(jià)策略會根據(jù)市場形勢和公司整體開發(fā)、運(yùn)營情況作出相應(yīng)的調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：綠城年初預(yù)計(jì)2010年開工建筑面積超過1100萬平方米，其中上半年約670萬平方米，下半年約440萬平方米，上半年是否按照計(jì)劃如期進(jìn)行，目前完成多少？下半年開工面積大概是多少？會否視情況調(diào)整？

壽柏年：上半年大部分項(xiàng)目如期開工，下半年開工具體情況請參見公司8月下旬發(fā)布的業(yè)績公告。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：綠城上半年拿地花費(fèi)92.52億元，目前土地儲備情況如何？可供幾年開發(fā)？

壽柏年：今后的土地拓展仍將集中在浙江、上海為中心的長三角區(qū)域和以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域。集團(tuán)會繼續(xù)采取合作策略，進(jìn)一步拓展合作資源，加深合作，充分發(fā)揮集團(tuán)品牌和管理的優(yōu)勢，通過招拍掛、收購等方式獲取土地，提高資產(chǎn)回報(bào)率。土地儲備的更新情況，也請一并參考中期業(yè)績公告。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否有新的融資計(jì)劃？

壽柏年：公司目前無在資本市場再融資的計(jì)劃。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，是否增加商業(yè)地產(chǎn)和持有型物業(yè)的比重？

壽柏年：自1995年成立至今，綠城一直致力于為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，這有利于保持公司的核心競爭力。在目前土地儲備規(guī)劃中，持有物業(yè)比重在逐步提高，以增強(qiáng)平衡市場周期波動(dòng)的能力，但持有物業(yè)比例并不高，住宅仍是主要的利潤貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在市場雙方觀望情緒都比較濃重，你對下半年形勢的判斷如何？你認(rèn)為僵局會否被打破？市場會朝什么方向走？

壽柏年：首先公司認(rèn)為，調(diào)控政策不會改變行業(yè)長期向上的趨勢，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和改善型需求的逐步釋放，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在著良好的發(fā)展機(jī)遇。此輪宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，各主要城市的商品房成交量顯著回落，初步遏制了部分城市房價(jià)過快增長的趨勢。但下半年市場的波動(dòng)性仍然存在，因此我們會繼續(xù)緊密關(guān)注市場的變化和客戶的需求，合理調(diào)整戰(zhàn)略，在市場的起伏中尋求平穩(wěn)發(fā)展。

富力：距離政府調(diào)控預(yù)期尚有距離

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周亞玲

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

張輝（富力地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理）：從政府的政策儲備以及市場對政策出臺的預(yù)期看，這輪樓市新政將矛頭指向了房價(jià)過快上漲的大城市，政策的目標(biāo)是將樓市去資產(chǎn)化，令房屋更多回歸到居住的功能。目前，這輪樓市新政只是暫時(shí)降低了購房的資金杠桿，樓市的投資氛圍有所收斂，但是距離政府的預(yù)期尚有距離。因此，并不排除市場出現(xiàn)更長時(shí)間的觀望。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的銷售戰(zhàn)略是怎樣的？對年初銷售目標(biāo)有無調(diào)整？

張輝：富力地產(chǎn)去年的總銷售額達(dá)到200多億元，今年的目標(biāo)是300億元，沒有調(diào)整。我們希望，北京能夠?yàn)檫@一目標(biāo)的達(dá)成作出最多的貢獻(xiàn)，目標(biāo)銷售額是66億元。富力地產(chǎn)自創(chuàng)建以來，都是一個(gè)市場化導(dǎo)向的企業(yè)，因此，我們對市場的調(diào)整一直保持敬畏之心，同時(shí)做出最充分的準(zhǔn)備。

在銷售策略上，我們力求做到“隨行就市”與“物有所值”相互結(jié)合。公司也要為市場在下半年銷售做好準(zhǔn)備，推出足夠的貨源，保證相應(yīng)的供應(yīng)量。我們覺得，這樣一個(gè)價(jià)格策略與銷售節(jié)奏，將有助于公司實(shí)現(xiàn)年初的目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

張輝：截至2010年6月底，富力地產(chǎn)完成125億元的銷售任務(wù)，完成全年銷售目標(biāo)300億元的42%，下半年公司會加大推盤量，完成全年300億元的銷售目標(biāo)。

上半年，北京市場完成24.55億元的銷售額，富力十號項(xiàng)目的推出將會為2010年北京市場貢獻(xiàn)22億元的銷售額。另外，預(yù)計(jì)在10月份推出的富力通州的另一住宅項(xiàng)目，富力金禧花園也將為本年度貢獻(xiàn)6億元的銷售額。

首創(chuàng)置業(yè)：不會因波動(dòng)追漲殺跌

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：首創(chuàng)如何看待接下來調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場、價(jià)格的走向？

胡衛(wèi)民（首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司副總裁、董事會秘書）：成交量正在逐步縮量，可以預(yù)期調(diào)控政策效果會體現(xiàn)出來，現(xiàn)在信貸等指標(biāo)已經(jīng)在下降，只是房價(jià)沒有像預(yù)期那樣下降，但是很明顯，上漲的趨勢已經(jīng)停止。

價(jià)格的調(diào)整，還取決于開發(fā)商的資金情況。現(xiàn)在開發(fā)貸縮緊，銀信合作被叫停，開發(fā)商資金來源更多地依賴預(yù)售款，成交量下降、預(yù)售萎縮，最終會導(dǎo)致開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)格。現(xiàn)在企業(yè)盡管沒有明確說降價(jià)，但是我們已經(jīng)看到價(jià)格在下調(diào)，主要是新盤以低于預(yù)期的價(jià)格開盤，現(xiàn)在市場上有不少這樣的例子。

下半年成交量繼續(xù)萎縮，價(jià)格逐步下降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如何看待下半年調(diào)控政策的走向，你認(rèn)為政策會發(fā)生變化嗎，為什么？

胡衛(wèi)民：這次調(diào)控是最嚴(yán)厲、最充分的，從供需兩個(gè)方面都做了調(diào)整。縮緊信貸、限制投資比例、縮緊三套房貸，都限制了需求量；從供應(yīng)上，又在加大土地供應(yīng)、加大保障性住房的供應(yīng)。對需求的限制，已見效果；但加大供應(yīng)上，有一定的滯后性，還需要一定的周期，但土地供應(yīng)加大、保障性住房上市，一段時(shí)間后效果會逐漸顯現(xiàn)。我認(rèn)為，接下來政府沒有必要再出調(diào)控政策。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：首創(chuàng)置業(yè)的價(jià)格策略如何？上半年首創(chuàng)置業(yè)的銷售額是43億元，下半年的銷售目標(biāo)是多少？較年初會做調(diào)整嗎？

胡衛(wèi)民：我們會靈活應(yīng)對市場的變化，新開盤項(xiàng)目的價(jià)格會順應(yīng)市場的變化，但是老盤如果降價(jià)，是對老業(yè)主利益的損害，在這一點(diǎn)上我們會很謹(jǐn)慎。

我們今年的銷售目標(biāo)是100億元，這個(gè)計(jì)劃已經(jīng)考慮到市場可能出現(xiàn)的政策調(diào)整，已將宏觀調(diào)控因素考慮進(jìn)去，所以大的策略不會變，100億元的銷售目標(biāo)也沒有變。

下半年我們有10個(gè)以上的新盤推出，主要在北京、天津、成都、重慶和沈陽等城市。有幾個(gè)項(xiàng)目本來計(jì)劃在上半年推盤的，但是由于預(yù)售許可證沒有及時(shí)拿到等原因，下半年才會推出。禧瑞都項(xiàng)目的預(yù)售證馬上就可以拿到了，這個(gè)月底會正式開盤，因?yàn)闆]有拿到預(yù)售證，這個(gè)項(xiàng)目推遲了3個(gè)月面市。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年的開工面積有做調(diào)整嗎？如何看待市場的長期發(fā)展前景？

胡衛(wèi)民：下半年的開發(fā)規(guī)模不僅沒有壓縮，還有適當(dāng)?shù)脑黾樱_復(fù)工面積較原計(jì)劃增加了30%。今年的新開項(xiàng)目，主要是為2011、2012年做準(zhǔn)備。我們是按照自己的既定節(jié)奏制定發(fā)展計(jì)劃，不會因?yàn)槭袌霾▌?dòng)，就追漲殺跌。

市場的波動(dòng)總是有周期的，這次主要是政策調(diào)控導(dǎo)致，而不是市場自身的調(diào)整，是一種人為因素，要預(yù)測調(diào)控的走向，實(shí)際上就是預(yù)測政府的決策，這很難做到。但是政府決策的變化，最終還是取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。如果經(jīng)濟(jì)增長下滑，政府會更傾向于保增長。其實(shí)對經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂已經(jīng)顯現(xiàn)出來，所以調(diào)控政策和中國整體經(jīng)濟(jì)的走向有密切關(guān)系。接下來，政府是否會出于經(jīng)濟(jì)增長的壓力，放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，要等四季度之后今年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來以后才能判斷。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在新的發(fā)展背景下，企業(yè)有做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整嗎？接下來拿地的主要方向是什么，在地域上有何傾向？

胡衛(wèi)民：與奧特萊斯合作開發(fā)項(xiàng)目，做商業(yè)和住宅的結(jié)合，這是一個(gè)新的調(diào)整。較以前的住宅項(xiàng)目，這類新項(xiàng)目中，會增加持有商業(yè)的面積，占20%-30%的比例。

在發(fā)展新項(xiàng)目上，會在已經(jīng)進(jìn)入的城市進(jìn)行深度開發(fā)，另外，我們更看好京津城市一體化的潛力，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹俏覀冎攸c(diǎn)關(guān)注的對象。

華僑城：下半年走勢平穩(wěn)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你對下半年房地產(chǎn)走勢怎樣看待？

李珂暉（深圳華僑城董事會秘書處總監(jiān)）：首先，房地產(chǎn)行業(yè)的投資拉動(dòng)作用依然明顯，其作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位應(yīng)該不會動(dòng)搖；其次，近期針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)取得一定效果，重點(diǎn)城市房價(jià)水平正逐步回歸理性，投資型需求特別是投機(jī)需求得到一定程度抑制；再次，各地政府積極推進(jìn)保障房建設(shè)的計(jì)劃，也在一定程度上緩解了市場供需關(guān)系緊張的局面。因此，下半年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)整體基本平穩(wěn)的走勢。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年的開竣工面積、推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？

李珂暉：華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年新開工面積約93.5萬平方米，該數(shù)據(jù)已在2009年年度報(bào)告中披露，目前公司正按計(jì)劃推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。全年可售面積約80.5萬平方米，從全年推盤結(jié)構(gòu)來看，下半年推向市場的可銷售樓盤比例較大。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年是否會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是否會增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

李珂暉：公司各項(xiàng)目均按建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)施工，目前沒有計(jì)劃對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行大的調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？是否會在區(qū)域選擇上有所偏重？

李珂暉：華僑城一直堅(jiān)持成片綜合開發(fā)模式，積極推進(jìn)旅游綜合項(xiàng)目拓展工作。在區(qū)域選擇上將進(jìn)一步加大以深圳為基地的珠三角地區(qū)的項(xiàng)目儲備，深入推進(jìn)已進(jìn)入一線重點(diǎn)城市旅游綜合項(xiàng)目的獲取，戰(zhàn)略性地進(jìn)入一些省會城市以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線城市。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在住宅和商業(yè)的投資比例上，是否會做調(diào)整？

李珂暉：公司的旅游綜合項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，包括文化旅游設(shè)施、住宅、商業(yè)配套設(shè)施、酒店、公建設(shè)施等多種產(chǎn)品，并通過多業(yè)態(tài)組合形成協(xié)同效應(yīng)，以此提高投入的邊際產(chǎn)出效益。對比單一業(yè)態(tài)如住宅和商業(yè)的投資比例如何分配，公司更注重項(xiàng)目整體效益最大化。