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經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 賈華杰 7月29日，北京市住建委發(fā)布了三個開工公租房項目初步測算的成本租金，約為22元-30元/平方米/月，其中有項目成本租金高于周邊市場租金價格。接下來，收回成本和保障民生，這對矛盾將如何權衡？

成本推算

此次公租房成本租金是北京市住建委主動對外公布的。很快，北京市相關政府部門就對租金成本偏高的質(zhì)疑，作出回應。

8月2日，北京市住房公積金管理中心的一位官員向媒體解釋了租金成本的構成：公租房成本主要包括土地成本、建安成本以及稅費，成本租金的計算是以能償還上述成本的貸款利息為準。

8月3日，北京市住建委對媒體回應：公布的成本租金并不是實際將收取的租金，目前租金標準尚未確定，將來的租金標準肯定會根據(jù)市場租金下浮計算，并且會綜合各方面意見。

有一點可以肯定的是，北京的公租房成本中，都包含了土地成本。此次公示的三個項目中，北京控股集團、北京市公安局項目為利用自有土地進行建設，土地成本無具體數(shù)據(jù)。

2009年8月31日，北京公開市場出讓本市首個公共租賃房小區(qū)西二旗地塊，北京市安達房地產(chǎn)開發(fā)公司以1.255億元競得，該地塊建筑規(guī)模50963平方米，樓面地價2463元/平方米。

2463元/平方米只是土地成本，據(jù)了解，該項目建成后，將由市住建委或政府委托的其他單位，以5700元/平方米的價格回購，這正是政府所要付出的全部成本。

假設該成本以公積金貸款支付，目前5年期以上公積金貸款年利率為3.87%。公積金貸款支持保障性住房建設的貸款利率是多少，本報咨詢了北京市住房公積金中心，公積金中心表示現(xiàn)在方案還沒有確定。如果以現(xiàn)有的5年期以上公積金貸款利率計算，5700元/平方米的成本價，需要支付的利息成本是18.4元/平方米/月。這僅是需要支付的利息成本，還不包括收購時的本金。

如果按以上的計算方式衡量，此次公示的成本租金并不離譜。而北京市住建委明確表示，成本租金不會作為配售租金，而是會較市價下調(diào)。

據(jù)本報了解，此次公示的北京市公安局公租房項目，建設單位是北京萬科，資金來源就是使用公積金貸款。“北京市公安局的項目是由我們來建，但資金來源、成本由北京市公安局負責。”北京萬科一位負責人對本報表示，這位負責人也確認，該項目資金來源是公積金貸款。

項目建設、持有主體為北京市公安局機關服務中心，但本報記者致電北京市公安局機關服務中心，該中心表示具體問題他們不清楚。

對于北京公租房此次公開租金成本，復旦大學政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認為，土地成本不應計入租金成本中。

土地成本誰負責？

陳杰表示，土地成本應該作為政府的一個股本作為長期投資，由開發(fā)商和建筑商來負責建筑和運營成本，而公租房租金應該只是對建筑、運營成本進行回收。

“如果土地成本也計入公租房成本中，公租房就變成了政府的盈利項目，背離民生和保障目標。”陳杰表示，從目前來看，在相當一段時間內(nèi)，政府應該放棄一部分的土地收入。

從去年北京出讓的首塊公租房項目西二旗地塊來看，當時該地塊進行了27輪現(xiàn)場競價，最終成交樓面地價為2463元/平方米，較起始樓面地價高了305元/平方米。由于該項目建成后由政府回收，推高的成本最終還是由政府承擔。

從最初的公租房土地出讓，到現(xiàn)在成本租金的公示，北京市公租房體系設計儼然不完備。

目前北京確定的公租房建設方式有三種：政府組織建設和收購；國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會單位利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進人才住房需求；鼓勵集體經(jīng)濟組織利用集體建設用地建設公租房，提供給外來務工人員居住。

上述方式，除第一種以外，單位自建更多是在解決本單位職工住房問題；而集體土地上進行公租房建設，由于投資大、收入緩慢，目前看來并不容易調(diào)動集體組織的積極性。這兩種方式，還是由企業(yè)和集體，承擔了政府保障的責任和風險。而企業(yè)和集體組織必然是有盈利需求的，這一點又必然與民生保障沖突。

“如果把土地成本刨除，開發(fā)企業(yè)只對建筑和運營成本負責，可以拓展公租房的融資渠道。”陳杰表示。

今年6月，上海公布公租房征求意見稿。在上海的公租房體系中，采取“政府支持，機構運作”的模式，由市、區(qū)（縣）政府采取投資入股運營機構，通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運營機構持續(xù)發(fā)展公共租賃住房。其中運營機構只負責建設、運營成本，并不涉及土地成本。目前，因為體系還在完善中，上海至今沒有一個公租房項目進行至建設階段。

在北京，盡管公租房準入細則以及運營體系還沒有明確，目前全市至少有10個以上的公租房項目已進入施工。

“公租房今年內(nèi)都不可能開始配租。”北京市住房保障辦公室一位負責人對本報表示。