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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 鄔瓊 過去的一周，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新陪同新上任的保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊奔波在各地項(xiàng)目上。

宏觀調(diào)控之下，急速擴(kuò)張的保利地產(chǎn)能否保持增長(zhǎng)速度似乎是一個(gè)讓人焦慮的問題。胡在新曾多次在不同場(chǎng)合詢問本報(bào)：“你們對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)怎么看？”

保利內(nèi)部對(duì)于2010年的公司預(yù)估略顯保守。

樂觀的銷售

“國(guó)十條”出臺(tái)之后，保利對(duì)政策的預(yù)測(cè)是本輪調(diào)控時(shí)間及周期將會(huì)更長(zhǎng)，國(guó)家政策的執(zhí)行力亦會(huì)較以往更強(qiáng)。

“完成銷售目標(biāo)沒有問題。”胡在新表示，“我們的局限是上半年貨量不足，但在已推項(xiàng)目中銷售成績(jī)不錯(cuò)。”

保利地產(chǎn)公告顯示，2010年1-6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積267.09萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額217.55億元，同比分別上漲5.81%和3.33%。下半年，保利的推盤數(shù)量還將有所增加。

“項(xiàng)目定價(jià)是區(qū)域公司決定的，我們負(fù)責(zé)指導(dǎo)，從目前的情況來看，保利的定價(jià)在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力，這基本保證了公司銷售的平穩(wěn)。”胡在新說。

在定價(jià)策略上，胡在新認(rèn)為，宏觀調(diào)控之后的項(xiàng)目定價(jià)會(huì)比2009年保守，但從項(xiàng)目本身來看，一些即便是保利總部認(rèn)為定價(jià)相對(duì)激進(jìn)的項(xiàng)目銷售情況依然不錯(cuò)。這部分項(xiàng)目主要集中在成都這樣的二線城市。

因此，保利認(rèn)為即便是在宏觀調(diào)控之下，市場(chǎng)需求依然穩(wěn)定，市場(chǎng)有消化能力，但在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上，市場(chǎng)將向首次置業(yè)與首次改善型為主的中低端市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，因此保利地產(chǎn)下半年的產(chǎn)品將會(huì)增加中小戶型的比例。

“整體策略還是以銷定產(chǎn)，我們會(huì)根據(jù)銷售狀況對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，也會(huì)根據(jù)銷售狀況調(diào)整開工規(guī)模。保利是緊貼市場(chǎng)的公司，從現(xiàn)在的情況來看，年初預(yù)定的目標(biāo)不需要調(diào)整，但是我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整戶型。”胡在新說。

土地儲(chǔ)備

公告顯示，2010年上半年，保利新增土地儲(chǔ)備（占地面積）約359萬平方米，總土地儲(chǔ)備花費(fèi)約227億元，其中不乏大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào)、5號(hào)地50.4億元地王的大手筆。

對(duì)土地儲(chǔ)備決定市場(chǎng)占有份額的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，保利的目標(biāo)是所在市場(chǎng)占有率應(yīng)該進(jìn)入該城市的前三。

在珠三角、長(zhǎng)三角及環(huán)渤海三個(gè)區(qū)域的布局當(dāng)中，保利在2009年已然穩(wěn)定了區(qū)域重點(diǎn)城市廣州、北京及上海的市場(chǎng)占有率，并在這三個(gè)城市擁有充足的土地儲(chǔ)備。此外，保利也在積極籌備武漢、成都、天津等地市場(chǎng)和土地儲(chǔ)備。

胡在新認(rèn)為保利的土地儲(chǔ)備是持續(xù)性的，其受政策調(diào)整的影響相對(duì)較少，保利會(huì)根據(jù)銷售情況及公司可持續(xù)開發(fā)規(guī)模與公司增長(zhǎng)需要納入土地儲(chǔ)備，但是在土地儲(chǔ)備的區(qū)域選擇上，胡在新認(rèn)為要根據(jù)不同區(qū)域市場(chǎng)情況而定。

保利同時(shí)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此必要的商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備同樣重要。2010年，保利在商業(yè)地產(chǎn)上的土地儲(chǔ)備力度有所加大。

訪談

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你怎樣看待目前的市場(chǎng)走勢(shì)？

胡在新：從政策面上看，上半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，有效控制了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年，政府將持續(xù)跟蹤市場(chǎng)變化，政策調(diào)控效果將持續(xù)釋放。

從市場(chǎng)層面上看，下半年大部分城市的商品住宅新增供應(yīng)將出現(xiàn)不同程度的增幅，保障性住房供應(yīng)也將明顯增加，因此，我們認(rèn)為，下半年市場(chǎng)行情將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，不排除年底有回暖的可能。

從行業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，房地產(chǎn)的發(fā)展是中國(guó)城市化進(jìn)程的必然選擇。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：集團(tuán)開竣工計(jì)劃有無調(diào)整？

胡在新：保利地產(chǎn)自成立以來，保持穩(wěn)定發(fā)展的勢(shì)頭，公司管理層有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和市場(chǎng)判斷能力，準(zhǔn)確把握了今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和未來行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。上半年開竣工面積達(dá)到預(yù)期計(jì)劃，目前開工面積約為320萬平方米，上半年已竣工面積90萬平方米左右。根據(jù)本公司以銷定產(chǎn)的長(zhǎng)期營(yíng)銷策略，本年度的銷售計(jì)劃未作調(diào)整，能夠?qū)崿F(xiàn)年度銷售計(jì)劃。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年推盤數(shù)量和目標(biāo)銷售額是多少？

胡在新：上半年，保利地產(chǎn)受供貨影響，總體新推貨量不足。下半年，公司預(yù)計(jì)新推貨量近500萬平方米，分布在19個(gè)城市的60多個(gè)項(xiàng)目。

繼上半年多次開盤熱銷后，7月份以來公司推出的多個(gè)項(xiàng)目都受到客戶的追捧。青島保利百合花園以單月簽約422套的業(yè)績(jī)，再次榮登島城月度銷售冠軍；成都保利繼5月底三盤齊開后，持續(xù)熱銷。7月24日，長(zhǎng)沙保利麓谷林語再度加推82-167平方米風(fēng)車樓王，當(dāng)天熱銷百余套；而就在上周末，7月31日，北京保利茉莉公館，開盤3小時(shí)，400套房源全部售罄。根據(jù)上半年的消化率與目前的消化速度來看，我們完成目標(biāo)銷售的壓力不大。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司是否會(huì)增加中小戶型產(chǎn)品的比例？

胡在新：根據(jù)上半年的銷售情況，普通住宅實(shí)現(xiàn)銷售金額占公司總認(rèn)購(gòu)額的70%以上，其中，首次置業(yè)的剛性需求和首次改善型需求為主力產(chǎn)品，受政策影響面小；非住宅類物業(yè)的銷售比重正在穩(wěn)步提升，公司在產(chǎn)品戰(zhàn)略上已見成效。

下半年，公司仍舊會(huì)根據(jù)項(xiàng)目、市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品的定位和戶型結(jié)構(gòu)。符合剛需與首次改善型需求的中小戶型肯定是住宅項(xiàng)目的主力產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：公司下半年有怎樣的拿地計(jì)劃？

胡在新：在拿地策略方面，保利地產(chǎn)一向以“等量拓展，適度規(guī)模”為原則，嚴(yán)格立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)盲目拿地。區(qū)域選擇方面，未來，公司會(huì)關(guān)注各城市發(fā)展不平衡而形成的投資機(jī)會(huì)和新形勢(shì)下城市化進(jìn)程中大城市郊區(qū)化及城市群連接產(chǎn)生的投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)和新興區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：不同物業(yè)之間的投資比例是否會(huì)有調(diào)整？

胡在新：投資比例方面，公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的情況，有通盤的考慮，同時(shí)，我們也會(huì)根據(jù)企業(yè)資金狀況，控制商業(yè)投資的比例，實(shí)現(xiàn)開發(fā)現(xiàn)金流的基本平衡。保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，大概是“3：7”原則，現(xiàn)階段還是以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)占用太多資金，騰出更多的資金迅速滾動(dòng)開發(fā)住宅項(xiàng)目。同時(shí)在一些中心城市的城市中心，開發(fā)一些好的商用物業(yè)沉淀下來，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。