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    巨頭“投桃”保障房 盤算政府放行“優(yōu)地”

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 曾被視作利潤(rùn)雞肋、政治任務(wù)的保障房在當(dāng)前的地產(chǎn)調(diào)控下,成為開發(fā)商的新選擇。

    日前,綠城集團(tuán)宣布,將大力進(jìn)軍住房保障領(lǐng)域,并專門成立公司主導(dǎo)運(yùn)營(yíng),對(duì)項(xiàng)目平均利潤(rùn)近30%的綠城而言,這無(wú)疑是一個(gè)重大的戰(zhàn)略決定。

    此前宣布進(jìn)入或已經(jīng)進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的企業(yè),既有綠地、中海、保利等國(guó)企,也有萬(wàn)科這樣的民營(yíng)開發(fā)商巨頭。

    為什么如此多重量級(jí)地產(chǎn)企業(yè)積極投身保障房建設(shè)?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面,政府需要部分企業(yè)手中的市區(qū)土地合理布局保障房,會(huì)作出一定的讓利;另一方面,當(dāng)前形勢(shì)下,企業(yè)自身也有此訴求。
    企業(yè):扎堆保障房

    7月底,綠城集團(tuán)宣布投資10億元參與沈陽(yáng)的一個(gè)保障性住房項(xiàng)目建設(shè),該項(xiàng)目總建筑面積為50萬(wàn)平方米,建成后的售價(jià)大約為2750元/平方米,樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的三分一,建成后可收到大約13億元的款項(xiàng),預(yù)計(jì)利潤(rùn)大約在3%。

    綠城透露,將成立一個(gè)專門負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的公司,綠城致力于成為全國(guó)最大的保障房建設(shè)企業(yè)之一。

    綠地董事長(zhǎng)張玉良此前對(duì)本報(bào)表示,綠地年初制定的發(fā)展策略中,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整是重點(diǎn),“其中保障房業(yè)務(wù)比例在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)中將會(huì)進(jìn)一步加大。”

    事實(shí)上,一些房企巨頭早已進(jìn)入了保障房建設(shè)的序列中。

    綠地集團(tuán)新聞發(fā)言人告訴本報(bào),綠地已決定斥資30億元建設(shè)第四個(gè)上海保障房項(xiàng)目——嘉定城北站大型社區(qū),目前僅在上海地區(qū),綠地的保障房項(xiàng)目投資已逾100億元,規(guī)劃建筑面積近200萬(wàn)平方米。

    房企領(lǐng)頭羊萬(wàn)科同樣在保障房領(lǐng)域投注了大量的力氣。

    萬(wàn)科總裁郁亮早前對(duì)媒體透露,“今年北京萬(wàn)科的竣工面積中將有1/3的房子是保障性住房。”萬(wàn)科在2010年的目標(biāo)是,以產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)100萬(wàn)平方米的保障性住房。

    中房信分析師薛建雄認(rèn)為,保障房對(duì)開發(fā)商而言,并非“雞肋”。首先,當(dāng)前調(diào)控下,商品房成交量萎靡,開發(fā)商的資金漸漸難以回籠,雖然保障房的利潤(rùn)不高,但資金周轉(zhuǎn)速度快,而且,在資金緊張時(shí)還可以利用保障房土地進(jìn)行融資。其次,3—5個(gè)點(diǎn)的建設(shè)利潤(rùn),實(shí)際上只是賬面的利潤(rùn),開發(fā)商事實(shí)上還可以從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。

    進(jìn)入保障房建設(shè)的序列,更意味著企業(yè)增加了一項(xiàng)拿地的籌碼。上海市土地部門一位人士介紹,過去兩年,上海已經(jīng)啟動(dòng)了幾十個(gè)大型居住社區(qū),并以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定了開發(fā)商,但這些居住社區(qū)的定位尚不明朗,其中到底多少比例是保障性住房,多少比例是普通商品房,均未有定論。

    該人士認(rèn)為,這些模糊點(diǎn),都可能是企業(yè)愿意通過保障房渠道走近政府的原因。

    政府:消化與建設(shè)

    當(dāng)然,更為重要的因素來自地方政府。

    前述上海市土地部門人士介紹,2008年,上海重張經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃伊始,政府確定了其后5年保障房土地的供應(yīng)體系,包括“單獨(dú)選址集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、未開工配套商品房和中低價(jià)房轉(zhuǎn)型、企業(yè)自愿以普通商品住宅用地申請(qǐng)參與經(jīng)濟(jì)適用房”等三種土地來源。

    不過,上海經(jīng)濟(jì)適用房選址偏遠(yuǎn),一直受到詬病。當(dāng)然,政府也有自己的苦衷,其從土地儲(chǔ)備中單獨(dú)劃撥出來的土地和配套房多位于郊區(qū)。于是,第三種土地來源——企業(yè)自愿以普通商品住宅用地申請(qǐng)參與經(jīng)濟(jì)適用房,就成為經(jīng)濟(jì)適用房“進(jìn)城”的重要渠道。

    政府手中市中心可供開發(fā)的土地寥寥無(wú)幾,但許多上海國(guó)企的存量、閑置土地有不少位于市區(qū)。

    經(jīng)濟(jì)適用房在全市范圍內(nèi)相對(duì)均衡布點(diǎn)就需要這些國(guó)企手中的土地資源參與。

    讓開發(fā)商自愿拿出市區(qū)土地蓋保障房,顯然不太現(xiàn)實(shí)。本報(bào)了解到,上海市此前設(shè)計(jì)了一套制度,促使手頭擁有一些未能盤活土地的企業(yè)主動(dòng)貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房用地。

    政府的攻關(guān)對(duì)象,一種是已經(jīng)取得商品住房建設(shè)用地批文,但由于各種原因尚未辦理土地出讓手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);另一種是擁有符合土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的工礦用地的企業(yè)。這兩種情況,企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例不低于建設(shè)總量50%的條件下,均可通過相關(guān)政府部門審批后盤活土地。

    “前一種未辦理土地出讓手續(xù)的情況,實(shí)際上包括沒有繳齊土地出讓金的土地,如果愿意拿出一半以上的土地來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,政府可視其建設(shè)比例,減免土地出讓金;后一種情況,只要有一半的土地符合經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃要求,另外一半就可以另作他用,包括建普通商品房。這樣就改變了土地性質(zhì),盤活了企業(yè)旗下閑置的土地資產(chǎn)。”上述土地部門人士說。

    該人士透露,這項(xiàng)政策一直沒有全面公開,屬小范圍的試行階段,目前來看,以上海本地的大型國(guó)資企業(yè)為主,市場(chǎng)的大多數(shù)普通房企并沒有參與的機(jī)會(huì)。

    前景:等待激活

    雖然政府從企業(yè)手中拿地的政策出了近兩年,但尚未有一宗土地通過退二進(jìn)三的渠道,進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房源的盤子中。

    比如原計(jì)劃2009年開工35萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的徐匯區(qū)至今并未動(dòng)工,主要原因在于,一方面企業(yè)愿意拿出來的土地不一定符合政府規(guī)劃;另外,當(dāng)?shù)厣形从谐晒Φ哪J胶桶咐云胶饫妫瑢?dǎo)致企業(yè)退難進(jìn)緩。

    此前《新聞晚報(bào)》報(bào)道,2009年上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的內(nèi)部文件披露,當(dāng)年上海經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)用地中,將有七成土地為上海本地各大國(guó)資企業(yè)的土地,而直接來自各級(jí)政府劃撥的土地僅占三成。

    這一障礙,也直接導(dǎo)致上海2009年經(jīng)濟(jì)適用房開工量不到原計(jì)劃的一半,僅200萬(wàn)平方米。

    不過,由區(qū)縣政府供地的渠道相對(duì)順暢。目前上海市八大主要的經(jīng)濟(jì)適用房基地如江橋基地、顧村基地、周浦基地等均是通過這一渠道獲得。

    “相比而言,城郊部位的區(qū),企業(yè)和政府在這件事情上有很好的積極性。按照市里的要求供地,實(shí)際上可以獲得軌道交通等市級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施的偏重。”中房信分析師薛建雄說。

    今年早些時(shí)候,上海市規(guī)土局透露,上海今年將規(guī)劃選址浦東航頭等23個(gè)大型居住社區(qū)基地,目前,最早完成規(guī)劃的8個(gè)大型社區(qū)都為地鐵覆蓋。

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