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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 曾被視作利潤(rùn)雞肋、政治任務(wù)的保障房在當(dāng)前的地產(chǎn)調(diào)控下，成為開發(fā)商的新選擇。

日前，綠城集團(tuán)宣布，將大力進(jìn)軍住房保障領(lǐng)域，并專門成立公司主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目平均利潤(rùn)近30%的綠城而言，這無(wú)疑是一個(gè)重大的戰(zhàn)略決定。

此前宣布進(jìn)入或已經(jīng)進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的企業(yè)，既有綠地、中海、保利等國(guó)企，也有萬(wàn)科這樣的民營(yíng)開發(fā)商巨頭。

為什么如此多重量級(jí)地產(chǎn)企業(yè)積極投身保障房建設(shè)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，政府需要部分企業(yè)手中的市區(qū)土地合理布局保障房，會(huì)作出一定的讓利；另一方面，當(dāng)前形勢(shì)下，企業(yè)自身也有此訴求。
企業(yè)：扎堆保障房

7月底，綠城集團(tuán)宣布投資10億元參與沈陽(yáng)的一個(gè)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，該項(xiàng)目總建筑面積為50萬(wàn)平方米，建成后的售價(jià)大約為2750元/平方米，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的三分一，建成后可收到大約13億元的款項(xiàng)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)大約在3%。

綠城透露，將成立一個(gè)專門負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的公司，綠城致力于成為全國(guó)最大的保障房建設(shè)企業(yè)之一。

綠地董事長(zhǎng)張玉良此前對(duì)本報(bào)表示，綠地年初制定的發(fā)展策略中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整是重點(diǎn)，“其中保障房業(yè)務(wù)比例在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)中將會(huì)進(jìn)一步加大。”

事實(shí)上，一些房企巨頭早已進(jìn)入了保障房建設(shè)的序列中。

綠地集團(tuán)新聞發(fā)言人告訴本報(bào)，綠地已決定斥資30億元建設(shè)第四個(gè)上海保障房項(xiàng)目——嘉定城北站大型社區(qū)，目前僅在上海地區(qū)，綠地的保障房項(xiàng)目投資已逾100億元，規(guī)劃建筑面積近200萬(wàn)平方米。

房企領(lǐng)頭羊萬(wàn)科同樣在保障房領(lǐng)域投注了大量的力氣。

萬(wàn)科總裁郁亮早前對(duì)媒體透露，“今年北京萬(wàn)科的竣工面積中將有1/3的房子是保障性住房。”萬(wàn)科在2010年的目標(biāo)是，以產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)100萬(wàn)平方米的保障性住房。

中房信分析師薛建雄認(rèn)為，保障房對(duì)開發(fā)商而言，并非“雞肋”。首先，當(dāng)前調(diào)控下，商品房成交量萎靡，開發(fā)商的資金漸漸難以回籠，雖然保障房的利潤(rùn)不高，但資金周轉(zhuǎn)速度快，而且，在資金緊張時(shí)還可以利用保障房土地進(jìn)行融資。其次，3—5個(gè)點(diǎn)的建設(shè)利潤(rùn)，實(shí)際上只是賬面的利潤(rùn)，開發(fā)商事實(shí)上還可以從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。

進(jìn)入保障房建設(shè)的序列，更意味著企業(yè)增加了一項(xiàng)拿地的籌碼。上海市土地部門一位人士介紹，過去兩年，上海已經(jīng)啟動(dòng)了幾十個(gè)大型居住社區(qū)，并以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定了開發(fā)商，但這些居住社區(qū)的定位尚不明朗，其中到底多少比例是保障性住房，多少比例是普通商品房，均未有定論。

該人士認(rèn)為，這些模糊點(diǎn)，都可能是企業(yè)愿意通過保障房渠道走近政府的原因。

政府：消化與建設(shè)

當(dāng)然，更為重要的因素來自地方政府。

前述上海市土地部門人士介紹，2008年，上海重張經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃伊始，政府確定了其后5年保障房土地的供應(yīng)體系，包括“單獨(dú)選址集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、未開工配套商品房和中低價(jià)房轉(zhuǎn)型、企業(yè)自愿以普通商品住宅用地申請(qǐng)參與經(jīng)濟(jì)適用房”等三種土地來源。

不過，上海經(jīng)濟(jì)適用房選址偏遠(yuǎn)，一直受到詬病。當(dāng)然，政府也有自己的苦衷，其從土地儲(chǔ)備中單獨(dú)劃撥出來的土地和配套房多位于郊區(qū)。于是，第三種土地來源——企業(yè)自愿以普通商品住宅用地申請(qǐng)參與經(jīng)濟(jì)適用房，就成為經(jīng)濟(jì)適用房“進(jìn)城”的重要渠道。

政府手中市中心可供開發(fā)的土地寥寥無(wú)幾，但許多上海國(guó)企的存量、閑置土地有不少位于市區(qū)。

經(jīng)濟(jì)適用房在全市范圍內(nèi)相對(duì)均衡布點(diǎn)就需要這些國(guó)企手中的土地資源參與。

讓開發(fā)商自愿拿出市區(qū)土地蓋保障房，顯然不太現(xiàn)實(shí)。本報(bào)了解到，上海市此前設(shè)計(jì)了一套制度，促使手頭擁有一些未能盤活土地的企業(yè)主動(dòng)貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房用地。

政府的攻關(guān)對(duì)象，一種是已經(jīng)取得商品住房建設(shè)用地批文，但由于各種原因尚未辦理土地出讓手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；另一種是擁有符合土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的工礦用地的企業(yè)。這兩種情況，企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例不低于建設(shè)總量50%的條件下，均可通過相關(guān)政府部門審批后盤活土地。

“前一種未辦理土地出讓手續(xù)的情況，實(shí)際上包括沒有繳齊土地出讓金的土地，如果愿意拿出一半以上的土地來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，政府可視其建設(shè)比例，減免土地出讓金；后一種情況，只要有一半的土地符合經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃要求，另外一半就可以另作他用，包括建普通商品房。這樣就改變了土地性質(zhì)，盤活了企業(yè)旗下閑置的土地資產(chǎn)。”上述土地部門人士說。

該人士透露，這項(xiàng)政策一直沒有全面公開，屬小范圍的試行階段，目前來看，以上海本地的大型國(guó)資企業(yè)為主，市場(chǎng)的大多數(shù)普通房企并沒有參與的機(jī)會(huì)。

前景：等待激活

雖然政府從企業(yè)手中拿地的政策出了近兩年，但尚未有一宗土地通過退二進(jìn)三的渠道，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房源的盤子中。

比如原計(jì)劃2009年開工35萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的徐匯區(qū)至今并未動(dòng)工，主要原因在于，一方面企業(yè)愿意拿出來的土地不一定符合政府規(guī)劃；另外，當(dāng)?shù)厣形从谐晒Φ哪Ｊ胶桶咐云胶饫妫瑢?dǎo)致企業(yè)退難進(jìn)緩。

此前《新聞晚報(bào)》報(bào)道，2009年上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的內(nèi)部文件披露，當(dāng)年上海經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)用地中，將有七成土地為上海本地各大國(guó)資企業(yè)的土地，而直接來自各級(jí)政府劃撥的土地僅占三成。

這一障礙，也直接導(dǎo)致上海2009年經(jīng)濟(jì)適用房開工量不到原計(jì)劃的一半，僅200萬(wàn)平方米。

不過，由區(qū)縣政府供地的渠道相對(duì)順暢。目前上海市八大主要的經(jīng)濟(jì)適用房基地如江橋基地、顧村基地、周浦基地等均是通過這一渠道獲得。

“相比而言，城郊部位的區(qū)，企業(yè)和政府在這件事情上有很好的積極性。按照市里的要求供地，實(shí)際上可以獲得軌道交通等市級(jí)重大基礎(chǔ)設(shè)施的偏重。”中房信分析師薛建雄說。

今年早些時(shí)候，上海市規(guī)土局透露，上海今年將規(guī)劃選址浦東航頭等23個(gè)大型居住社區(qū)基地，目前，最早完成規(guī)劃的8個(gè)大型社區(qū)都為地鐵覆蓋。