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經(jīng)濟觀察報 記者 廖杰華 在近年來最嚴厲的宏觀調(diào)控面前，萬科糾結(jié)中進入另一個擴張期。

8月10日，萬科發(fā)布中報，上半年萬科共實現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，凈利潤28.1億元。與略微遜色的紙面業(yè)績相比，上半年萬科的銷售兇猛異常，前六個月累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為有史以來的最好水平。

盡管銷售均價比新政前約有15%的下降，卻比去年同期有將近30%的提高。與對手相比，萬科確實在推行降價銷售的策略，但相對于讓萬科董事長王石難受了一年的“拐點論”，本輪萬科的降價低調(diào)且隱秘——官方極力否認是集團統(tǒng)一行為，并稱是新盤低價入市而非老盤降價促銷。

對于房價不愿多談的王石，卻對保障房興趣盎然，王石并不諱言在全國各地爭取保障房項目。過去數(shù)年，由于成本和規(guī)模的限制，萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化夢想仍舊停留在紙面上，今年，萬科眾高層在不同的場合強調(diào)，萬科將以產(chǎn)業(yè)化的方式積極參與各地的保障房建設(shè)。

明降還是暗升？

在國信證券分析師方焱眼里，萬科是頭大象，“在上半年較為困難的市場環(huán)境下，萬科不僅實現(xiàn)了銷售業(yè)績的同比增長，還保持了穩(wěn)健的擴張步伐。”

天相投資顧問有限公司分析師石磊把這種表現(xiàn)歸因為銷售均價的下降。在石磊看來，5月萬科的銷售均價為10872元/平方米，比4月下降約1500元/平方米，而6月份均價下降到10233元/平方米。

但萬科不喜歡降價這種說法，在8月8日深圳的一場演講上，王石說：“2008年經(jīng)過‘拐點論’之后，你們會發(fā)現(xiàn)，到2009年、2010年，公開場合我不談房價了”。王石不談，萬科在談，但謹慎異常。

6月1日，一則“萬科6月份開始全國降價”的消息引發(fā)業(yè)界震動，隨即萬科公開否認，萬科的說法是，總部不搞一刀切，從來不會向各地公司下達統(tǒng)一的價格調(diào)整指令，而是由分部因地制宜。

為了避免刺激前期的購房者，萬科這次強調(diào)銷售均價比新政前約下降14.3%，但在售樓盤許多是新盤，采取的是低價入市的策略，而非對前期在售樓盤的降價。

對于開盤就要銷至60%的標準，郁亮在8月10日的投資者推介會上笑言，這是拍腦袋的決定，沒多少科學依據(jù)，60%代表著賣出了大多數(shù)。

萬科的降價遭受著另一種批評。數(shù)據(jù)顯示，盡管銷售均價比新政前約有15%的下降，卻比去年同期提高將近30%。高華證券的數(shù)據(jù)顯示，前7個月，萬科的合同銷售均價達11417元/平方米，高于2009年同期的8811元/平方米，達到歷史最高水平，而保利的銷售均價還是八千多元。

住宅還是商業(yè)？

郁亮說，對于萬科而言，沒有志在必得的土地，也沒有不能放棄的城市。在經(jīng)歷了2008年的大跌和2009年的瘋狂之后，萬科在2009年對發(fā)展策略做出了適當調(diào)整，一是加強在二、三線城市的布局，二是加大商業(yè)地產(chǎn)的比重。

萬科在二、三線城市的土地儲備更為兇猛。2009年年報顯示，在萬科所有項目資源中，一線城市項目資源約占三成，今年上半年這一比例進一步提高。在1-7月新增項目儲備建筑面積中有92%分布于二、三線城市；從金額投入上看，在二、三線的新增項目投入占總投入的77%。

相比在二、三線城市的布局，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的推進沒預想中的堅決。

2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8:2。這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標志性事件。2009年8月，商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，惹人想象。

萬科今年確實在商業(yè)地產(chǎn)上作出了嘗試，一是今年4月，萬科相繼有3個大體量商業(yè)地產(chǎn)項目被披露，總投資超百億元；二是6月9日，在大本營深圳，萬科對外發(fā)布新產(chǎn)品策略，“深圳萬科將從單一的住宅產(chǎn)品升級為多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營。”萬科副總裁杜晶說。

對于外界不斷的質(zhì)疑，曾高調(diào)表態(tài)的郁亮態(tài)度有所回收，其表示，最近三年，商業(yè)地產(chǎn)的比例不會超過10%，未來不會超過20%，而單一地塊，住宅必須超過50%。

事實上，在調(diào)控面前，除了酒店業(yè)務(wù)有所動作外，萬科堅定地執(zhí)行著王石所定的普通住宅開發(fā)商策略。

“未來萬科的重心仍舊是普通住宅，我們在拿地的時候，144平方米以下中小戶型要做到不低于80%，在今年的特殊情況下，這個比例會進一步提高，要達到90%。上半年的銷售情況表明，高端的大戶型去化速度就比較慢。”萬科副總裁肖莉說。

住宅產(chǎn)業(yè)化難題

除了堅持普通住宅的定位外，住宅產(chǎn)業(yè)化一直是王石和萬科心中的夢，但多年力推之后的不順，也讓這一策略成為王石心中的痛。如今，萬科試圖借調(diào)控大力推行保障房之機嫁接自己的住宅產(chǎn)業(yè)化夢想。

在今年3月23日萬科的股東大會上，王石表示，萬科會按照既定的發(fā)展規(guī)劃穩(wěn)步推進住宅產(chǎn)業(yè)化。“2010年萬科的計劃開工面積為850萬平方米，預計其中100萬平方米會用來做產(chǎn)業(yè)化”。

但現(xiàn)實是，在萬科內(nèi)部高層看來，100萬平方米的說法只是希望而不是任務(wù)，沒有合適的項目，是無法落地的。哪怕是一直力推的王石也明白，住宅產(chǎn)業(yè)化所面臨的現(xiàn)實困境。

一來是當房子好賣的時候，項目公司不會去考慮房屋品質(zhì)問題；另外，一些新技術(shù)材料價格較高，而且缺乏優(yōu)惠政策的支持；第三，與發(fā)達國家不同，中國的人力成本廉價，開發(fā)企業(yè)減少人力實行工業(yè)化生產(chǎn)，成本會不降反升。“住宅產(chǎn)業(yè)化的成本確實比較高，每平方米的造價比傳統(tǒng)方式高出350元，按一年500萬平方米的開發(fā)量計算，將會增加十幾個億的開銷。”王石曾說。

王石期望在保障房上拔得頭籌，目前已在深圳、北京、南京和上海等8個城市介入了保障房建設(shè)。“我們會積極地協(xié)助政府做這樣的事情，而且我們的目標是，不僅僅要做，而且是做成廉租房的樣板工程。”王石說。

但王石明言，所謂的樣板工程，前提是一定要住宅產(chǎn)業(yè)化。“比如說，我們在深圳要開工的20萬平方米的公租房，全部是用住宅產(chǎn)業(yè)化的方法來進行。”

郁亮認為，運用產(chǎn)業(yè)化的方式建設(shè)保障房有許多優(yōu)勢。“保障性住房建設(shè)規(guī)模大，進度要求快，套型結(jié)構(gòu)設(shè)計易于標準化，同時節(jié)能環(huán)保要求較高，適合產(chǎn)業(yè)化方式建造。”

數(shù)據(jù)顯示，2006年以來，萬科已竣工和在建的各類保障性住房共計159萬平方米，包括限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房。今年，除了正在推進的深圳項目，萬科也在積極爭取100多萬平方米的保障房建設(shè)。

郁亮表示，萬科本著對股東負責的原則把保障性住房作為業(yè)務(wù)項目運作不是作為公益項目運作。“保障房是不容易賺錢的，利潤一般在3%以內(nèi)，外加一定的項目管理費用，萬科要努力做到不虧錢，能否賺錢要以后驗證”。

業(yè)內(nèi)人士透露，除了以上收益，按照產(chǎn)業(yè)化方式進行的保障房項目，萬科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補貼，每平方米大概300元。