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經(jīng)濟觀察報 記者 張延龍 周亞玲 醞釀多年、數(shù)易其稿的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方案即將面世。由天津準備的廉租房REITs方案已由央行上報國務(wù)院。上海版的公租房RE－ITs方案，據(jù)接近央行上海分行人士透露，也已經(jīng)上報國務(wù)院，上海方面希望能在第四季度實施。

據(jù)悉，這兩套方案都屬于央行主導的債券類REITs，以兩地國有企業(yè)的商業(yè)物業(yè)為融資主體，在銀行間市場發(fā)行。這些方案已經(jīng)準備多年，中間幾經(jīng)調(diào)整，據(jù)稱，年初央行就已接到兩地的試點方案，但因不符合中央決策層關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)精神和方向，一直未得到審批。最終試點方對方案的募集資金投向進行了調(diào)整，明確為用于當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。

這與外界預期有較大差距——此前，業(yè)界曾普遍盼望的REITs方案，將從根本上改變中國房地產(chǎn)行業(yè)融資、變現(xiàn)模式，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。但現(xiàn)在看來，依然為時尚早。

延宕

決策層曾圈定兩種REITs方案，由央行和證監(jiān)會分頭主導推進。相關(guān)部委、信托公司、券商、基金亦早已對此進行大量討論和方案設(shè)計，但一直沒有成為現(xiàn)實。

央行版的REITs由信托公司進行方案設(shè)計和試點，只能在銀行間市場流通。而證監(jiān)會版本則更接近國外普遍意義上的REITs，但因其暫時無法跨越國內(nèi)目前的稅法障礙，實際操作將相對困難。業(yè)界普遍認為，央行版REITs因操作難度較小，獲得批準的可能性更大。年初就有多家信托公司上報了方案。

本報獲得的一份上海國際信托當時上報的方案顯示，上海當時希望在浦東新區(qū)進行試點，具體方式是以上海金橋（集團）有限公司、上海外高橋（集團）有限公司、上海張江（集團）有限公司等5家公司所持有的物業(yè)資產(chǎn)未來10年收益權(quán)設(shè)立信托。

按照這種模式，機構(gòu)投資者將通過優(yōu)先級信托收益憑證，分享這些物業(yè)資產(chǎn)的租金收益。當時，上海國際信托希望發(fā)行40億元，而參照2009年的租金收入計算，10年中相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)的租金收益超過55億元。天津亦是REITs的試點城市，當時希望以天津泰達的物業(yè)資產(chǎn)為融資主體。

但在此后，“國十條”等政策明確了地產(chǎn)調(diào)控的方向，業(yè)界對這些RE－ITs方案能否順利推出的預期也由樂觀逐漸轉(zhuǎn)為悲觀。4月底，一位REITs的潛在客戶、某投行固定收益部負責人說，在參與一次住建部的內(nèi)部會議時發(fā)現(xiàn)，決策層對于REITs的態(tài)度是，近期不會再推動這項工作，“小環(huán)境要服務(wù)于大環(huán)境，幫助地產(chǎn)商拓寬融資渠道并不是現(xiàn)在的主題”。

契機

然而，柳暗花明又一村。中央對保障性住房推進的三令五申，為REITs打開一扇新的窗口，相關(guān)政府部門和機構(gòu)發(fā)現(xiàn)了新的契機。

今年5月，央行曾將《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務(wù)院，國務(wù)院要求央行在當前市場形勢下，就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補充材料。

作為央行的試點地區(qū)，浦東新區(qū)明確承諾將把REITs試點募集的資金主要用于保障性住房建設(shè)。并很有望在近期得到?jīng)Q策層審批通過。而據(jù)透露，天津通過的時間可能早于上海。

“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒有大的變化，還是債券類的REITs，融資主體也基本一致。”一位接近上海國際信托人士說。

“新的方案就是將資金募集投向明確為公租房。”該人士認為，“明確了資金投向也是為了增大決策層通過的砝碼。”

錢從哪里來

8月18日舉行的浦東金融核心功能區(qū)建設(shè)新聞通氣會上，浦東新區(qū)金融局局長施海寧亦明確，浦東新區(qū)將會把REITs募集資金用于保障性住房建設(shè)，而資產(chǎn)池方面則沒有變化，為四大集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

事實上，對比此前上海國際信托上報的方案，資產(chǎn)池仍然進行了部分調(diào)整。目前上海REITs的融資主體被確定為陸家嘴集團、張江集團、外高橋集團、金橋集團在內(nèi)四大國企的商業(yè)、工業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)，年租金收入估算約4.7億元，擬募資總規(guī)模35億元。

其大體模式是，相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)每期的租金收入，在扣除營業(yè)稅后劃入托管銀行的信托賬戶，由資產(chǎn)管理公司發(fā)出分配指令，托管行負責分配——優(yōu)先級信托受益憑證以固定利率計算，按季償付，通過中央國債登記結(jié)算有限責任公司回報機構(gòu)投資者。

而普通級信托受益憑證則為租金收入扣除對應(yīng)的營業(yè)稅、信托費、資產(chǎn)管理費和托管費等費用及向優(yōu)先級受益憑證持有人償還利息后的余額。

如果物業(yè)當期產(chǎn)生的標的租金收入扣除當期應(yīng)向資產(chǎn)管理公司、受托人支付的費用后的余額不足以支付當期優(yōu)先級利息時，則由四大國企負責對該資金缺口予以補足。

公租房的回報

上海REITs的募資投向?qū)⒅饕糜谄謻|新區(qū)公租房的開發(fā)建設(shè)，包括大量人才公寓，據(jù)稱，這種募資方式將調(diào)動地方國企開發(fā)建設(shè)公租房的積極性，參與上海公租房政策方案討論的復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說：“由于公租房的土地一般由政府無償劃撥，政府愿意出地，所以其租金相對于估值，仍然可實現(xiàn)一個相對合理的回報。”

據(jù)其測算，按照這種募資方式開發(fā)建設(shè)公租房，其15年的回報率在8%左右。

“RETIs是募集資金的方式，但不是說從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中募到的資金一定要投在商業(yè)地產(chǎn)上，以REITs主要參與者陸家嘴集團為例，該集團本身就有大量保障性住房的建設(shè)任務(wù)。”施海寧在8月18日說。

據(jù)稱，這也是上海人才戰(zhàn)略的一部分，近年來，持續(xù)推高的上海房價已令很多外地人才望而卻步。而REITs若順利推出，將很大程度上為當?shù)亟鉀Q保障性住房建設(shè)的融資問題，浦東新區(qū)政府已提出到2011年建設(shè)3.7萬套人才公寓的目標，按照規(guī)劃，當?shù)剡€將再建設(shè)包括各類人才公寓在內(nèi)的公共租賃房500萬平方米。

記者還獲悉，上海地產(chǎn)集團也在積極地為這次上海的公租房REITs試點做準備。上海地產(chǎn)集團很可能成為這些項目的承建方。

據(jù)透露，上海還曾有過針對廉租房體系，另起一套REITs方案的動議，但專家認為，“兩個系統(tǒng)容易互相干擾，廉租房、公租房應(yīng)該放到一起搞，對于租不起公租房的人群，可以通過政府發(fā)放貨幣化補貼來解決房租問題。”

目前，國內(nèi)的保障性住房體系包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房和限價房。

據(jù)稱，REITs將幫助地方政府進行進一步保障性住房開發(fā)建設(shè)的融資，而未來，也不排除政府通過收購、返修部分老公房，來改造成為公租房。按照浦東新區(qū)的規(guī)劃，今年計劃開工建設(shè)的公共租賃房面積達到40萬平方米。