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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 今年2月從眾多國企處虎口奪食得來的外灘國際金融服務(wù)中心地塊（以下簡稱“外灘8-1地塊”），似乎正讓上海證大公司變得精疲力竭。因?yàn)槲茨茉谝?guī)定期限上繳土地出讓金，輿論猜測其將重演大龍北京地王被收回的一幕。

此間關(guān)于地王開發(fā)團(tuán)隊(duì)證大、復(fù)星、綠城等公司在后續(xù)投資意見上出現(xiàn)分歧導(dǎo)致資金遲遲無法到位的傳言不脛而走，且隨著當(dāng)?shù)卣畬贤芾淼萌遮厙?yán)格，上海土地交易市場自2008年成立以來首單“收地”事件漸行漸近。

但沉浸房、股兩市多年的證大投資集團(tuán)董事長戴志康似乎早已習(xí)慣了刀尖之舞。在飽受資金質(zhì)疑的幾個(gè)月中，其一方面要極力融資斡旋以保留地王之主的位置，另一方面要與愈發(fā)緊迫的土地市場程序賽跑。

在規(guī)定期限過后的9月14日，戴志康和伙伴們信誓旦旦地秀出了“團(tuán)結(jié)”和“信心”，聲稱會在政府寬限的兩個(gè)月內(nèi)解決資金和規(guī)劃問題。

戴志康表示，余下出讓金的繳納存在通過海外融資和股東投入兩種形式的可能。地王最終能否安然落定，尚需時(shí)日驗(yàn)證。

保衛(wèi)地王

“外灘8-1地塊絕不會被收回。”戴志康15日對本報(bào)表示，在過去的幾個(gè)月中，公司與政府對土地款繳納已經(jīng)達(dá)成共識，寬限期為自9月14日始的兩個(gè)月時(shí)間。

9月13日，正是外灘8-1地塊土地出讓合同中明確規(guī)定的截止日期。今年2月份，這幅東至中山東二路、南至東門路、西至人民路、北至原海港醫(yī)院圍墻的浦西黃金寶地，引來諸多房產(chǎn)、金融巨頭的圍獵。

經(jīng)過預(yù)申請、報(bào)價(jià)、評分、競價(jià)等多輪比拼，上海證大以92.2億元代價(jià)力克大熱門中華企業(yè)、太平洋保險(xiǎn)、泰康人壽聯(lián)合體折桂，樓面地價(jià)約為34148元/平方米。

根據(jù)證大房產(chǎn)中期業(yè)績數(shù)據(jù)，截至2010年6月底，公司持有現(xiàn)金約12.55億元。標(biāo)普曾將證大長期企業(yè)信貸評級列為“B+”，并置于負(fù)面信用觀察名單。理由是，該項(xiàng)目僅收購金額就相當(dāng)于公司2009年總資產(chǎn)，款項(xiàng)支付依賴外部融資，充滿不確定性。

市場對證大財(cái)務(wù)能力的質(zhì)疑，容易讓人聯(lián)想到年初北京大龍地王被回收的一幕。是時(shí)，年利潤不到3億元的大龍地產(chǎn)，面對拍下的50億地王，無法憑一己之力消化，最終被收回，并罰沒2億元保證金。

但戴志康卻在此時(shí)展示了精湛的財(cái)技。按照買賣雙方合同的約定，外灘8-1地塊的競得人采用分期付款的形式繳納土地出讓金。按照一般慣例，這種形式需在6個(gè)月內(nèi)完成繳款，逾期后需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊并按一定比例支付滯納金。按照合同確定的繳款時(shí)間，9月13日為最后期限。

4月，證大聯(lián)同復(fù)地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、磐石投資成立合資公司，四方股權(quán)為50%、30%、10%、10%。四方提供貸款總額達(dá)到46億元，恰為地王金額的一半。雖然證大至今仍未公布將地王項(xiàng)目推薦給合資公司，但四方聯(lián)手吃下地王的事實(shí)已不言而喻。

四方努力下，競得人證大公司于5月13日向出讓方繳納首付款46億元，連同此前4.5億元保證金，證大和支持者已支付了超過50億余元的土地款。
戴志康告訴本報(bào)，余下的資金基本到位，來源是海外融資，但是由于走的國家外匯渠道，需要一些審批時(shí)間。

證大地產(chǎn)方面表示，目前的總資產(chǎn)為159.7億港元，賬面仍有9.5億港元的現(xiàn)金，融資渠道非常通暢。

滯納謎團(tuán)

至于土地款到位花費(fèi)如此長時(shí)間的原因，戴志康并未給出明確答案，僅表示，幾個(gè)大股東雖屬民營企業(yè)，但能量不容小覷，不會讓土地回收的事情發(fā)生。

事實(shí)上，合資公司中附加的一系列貸款和質(zhì)押協(xié)議已經(jīng)將幾方綁定。為保障復(fù)地集團(tuán)25.72億元貸款，上海證大以即將在年底開業(yè)的喜馬拉雅項(xiàng)目45%的股權(quán)作為抵押。而復(fù)地一旦未能完全支付貸款，則需以1億元價(jià)格向綠城轉(zhuǎn)讓10%的股權(quán)。

但這一系列協(xié)議，指向首期的46億元付款，對接下來資金籌措中的股東并沒有效力。此前，有媒體報(bào)道稱，綠城由于目前負(fù)債率高達(dá)158%，財(cái)務(wù)狀況頗為緊張，可能不會跟進(jìn)參與后一半資金的投入。不過綠城執(zhí)行總經(jīng)理錢曉華日前接受本報(bào)采訪時(shí)表示，出資比例應(yīng)該不會變。

坊間流傳的聲音是，對于股東團(tuán)隊(duì)而言，資金壓力尚未到捉襟見肘的地步，滯納的一個(gè)重要原因是，股東間仍存在一定分歧。

“一個(gè)合作項(xiàng)目中，有些股東困難，有些股東有實(shí)力，這是很正常的。我們股東之間誰強(qiáng)誰弱，相互之間的權(quán)利義務(wù)再分配，都可以在內(nèi)部進(jìn)行協(xié)調(diào)，不會影響地塊出讓合同的履行。”戴志康說。

“無論如何都將在政府規(guī)定的時(shí)間里解決資金問題。另外一半資金的融資，有多種選擇，一種首先是希望通過引入更多渠道的市場融資，如果不能完全解決，也可以由股東方來繼續(xù)支持。”戴志康的說法似乎在表明這樣一個(gè)態(tài)度，即在保證證大主導(dǎo)的前提下，分散地王項(xiàng)目的股權(quán)。

在迎來一撥強(qiáng)烈的輿論質(zhì)疑后，此前一直緘默的戴志康和伙伴們似乎覺察到，需要站出來澄清一些什么。

14日，復(fù)星國際聯(lián)席總裁范偉告訴本報(bào)，涉及外灘地塊的合作各方均對證大有信心，將共同努力解決資金問題，以推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。而綠城房地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理錢曉華說：“堅(jiān)決幫助老戴一起把項(xiàng)目完成。”

“緩刑”背后

戴志康說，其實(shí)政府出讓的土地，相當(dāng)一部分的出讓金繳納并非都那么準(zhǔn)時(shí)，“這些都是可以協(xié)商的。有時(shí)候政府相對強(qiáng)勢，有時(shí)候市場相對強(qiáng)勢，相互之間也可以理解。”

這一說法得到了業(yè)內(nèi)人士的驗(yàn)證。本報(bào)從多方了解，自2008年3月上海土地交易市場成立以來，還沒有出現(xiàn)過一例因?yàn)橥恋乜顪{而解除出讓合同的先例。

一位政府部門人士透露，按照以往的慣例，如果競得人沒能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納土地出讓金，每日按照延遲繳納款額的0.25‰—1‰支付滯納金，延期超過60日未能上繳的，出讓人有權(quán)解除土地出讓合同。

該人士表示，土地交易環(huán)節(jié)，一旦出現(xiàn)滯納的情況，開發(fā)商往往采取“少交錢、多找茬”的策略，以減少滯納成本。“不過，黃浦區(qū)在外灘這塊地上做得很干凈，規(guī)劃上也難以讓競得人找出什么毛病。現(xiàn)在土地出讓合同監(jiān)管越來越嚴(yán)格，競得人滯納土地款恐怕還得付出一定的代價(jià)。”

不過，戴志康向本報(bào)否認(rèn)政府要求支付滯納金。

一些市場人士認(rèn)為，雖然過去兩年間沒有出現(xiàn)因類似原因退地的情況，但后續(xù)情況的發(fā)展還存在另一種可能。

在2007年底，之前名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)經(jīng)過440輪競價(jià)，以11.04億元的價(jià)格奪下“普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊”，讓3.14億元的底價(jià)翻了幾番，拉開長風(fēng)地王競價(jià)大幕，這一結(jié)果，令出讓方都大跌眼鏡。

然而到2008年，樓市急轉(zhuǎn)直下，志成以資金籌措不齊的名義與普陀區(qū)解除了合同。然而，不久，該地塊以7.64億的底價(jià)推出，限制條件很少卻幾乎無人競價(jià)，志成再次出場，以底價(jià)收入。一退一進(jìn)，志成節(jié)省了3.4億元。

“雖然市場形勢類似，但這種操作辦法應(yīng)該不適于證大團(tuán)隊(duì)做外灘8-1地塊。”一位知情人士表示。

該人士透露，這塊地定位為“外灘國際金融服務(wù)中心”，政府本是希望引導(dǎo)像太保、泰康這樣的金融巨頭進(jìn)駐，并帶動一系列金融及服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚。

本報(bào)獲得的外灘8-1地塊出讓招標(biāo)書顯示，這塊地的金融集聚導(dǎo)向非常明顯，除了商辦物業(yè)開發(fā)量和持有量等指標(biāo)外，“金融行業(yè)背景”、“金融資產(chǎn)管理總量”、“持有商辦物業(yè)的租賃戶中金融或金融服務(wù)企業(yè)數(shù)量”等向金融企業(yè)傾斜的指標(biāo)，在綜合評分中權(quán)重很大。因此，最終進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)的，是綜合評分最高的太保、中華企業(yè)和泰康聯(lián)合體，以及以替補(bǔ)身份進(jìn)入的證大，而報(bào)價(jià)最高的復(fù)星系卻因綜合評分低被淘汰。

上述知情人士透露，由于當(dāng)時(shí)“央企不拿地王、主業(yè)非地產(chǎn)的央企退出”的浪潮正值高峰。金融背景極深的太保聯(lián)合體面臨的輿論情勢急轉(zhuǎn)直下，在競價(jià)環(huán)節(jié)有所顧忌，終被證大反超，以在業(yè)內(nèi)人看來“理性”的價(jià)格拿下地王。

“雖然經(jīng)歷了蘇寧163地塊退地，黃浦區(qū)不想再折騰。但政府在合同監(jiān)管上應(yīng)該不會太多顧忌。”該人士說。