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    CBD的新面孔 葛洲壩加碼圈地

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 7月以24.7億元獲得海南地塊以后,8月,葛洲壩集團(tuán)又獲得北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路地塊,并且參與了北京CBD核心區(qū)12塊土地的角逐。8月底,葛洲壩新疆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)成立。

    今年3月,國(guó)資委宣布央企退出地產(chǎn),僅圈定16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企,葛洲壩集團(tuán)就當(dāng)選其中。

    此時(shí),葛洲壩集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不大,主要在湖北宜昌和武漢,除此之外,僅在上海有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目。根據(jù)葛洲壩(600068)2009年的業(yè)績(jī),作為主業(yè)之一的房地產(chǎn),其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)收入占據(jù)營(yíng)業(yè)總收入比重連1%都不到。拿著央企從事房地產(chǎn)特許證的葛洲壩,將如何走?

    轉(zhuǎn)型

    8月26日,葛洲壩發(fā)布半年報(bào),其營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)都獲得了30%以上的增長(zhǎng)。這家以工程施工為絕對(duì)主業(yè)的企業(yè),自誕生起就與三峽工程存在緊密聯(lián)系,在三峽工程的建設(shè)中,完成了65%以上的工作量。不過(guò),其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。

    半年報(bào)顯示,葛洲壩上半年新簽建筑工程承包施工合同355.62億元,其中,新簽約國(guó)內(nèi)項(xiàng)目229.39億元,同比增長(zhǎng)2.71%;新簽約國(guó)外項(xiàng)目126.23億元,同比增長(zhǎng)327.86%。國(guó)際市場(chǎng)成為葛洲壩市場(chǎng)開發(fā)的重要支柱。非水電市場(chǎng)占簽約總額的一半以上,同比增長(zhǎng)28.59%。

    葛洲壩集團(tuán)起源于三峽工程,在水利水電工程建設(shè)上擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

    但由于移民、環(huán)保等方面的爭(zhēng)議,國(guó)家對(duì)水電發(fā)展采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度,大型水電項(xiàng)目核準(zhǔn)權(quán)也從地方回歸到國(guó)務(wù)院投資主管部門。中國(guó)水電工程顧問(wèn)集團(tuán)公司的數(shù)據(jù)顯示,截至2009年底,我國(guó)可再生能源“十一五”規(guī)劃中列舉的重點(diǎn)開工水電項(xiàng)目?jī)H有1/3獲批。

    “水電站建設(shè)減少的趨勢(shì)已經(jīng)存在,現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)清潔能源的投資,如核電站、風(fēng)能發(fā)電站等。以前關(guān)于水電站建設(shè)的研究,主要的研究?jī)?nèi)容是歷史上洪水發(fā)生的規(guī)模、如何保護(hù)農(nóng)田和居民等,而現(xiàn)在考慮的重點(diǎn)則是環(huán)境和庫(kù)區(qū)移民問(wèn)題,科研則更側(cè)重于對(duì)環(huán)境和生態(tài)的影響,如對(duì)魚類生活、植物生長(zhǎng)帶來(lái)的影響等等,一些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)評(píng)估以后,會(huì)被否決,這在以前是較少發(fā)生的。”一位對(duì)水壩進(jìn)行了多年研究的科研人員表示。

    獲得發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)的許可證,這對(duì)于葛洲壩非水電業(yè)務(wù)的拓展,顯然是有利因素。

    CBD新面孔

    8月份,葛洲壩兩次亮相北京CBD土地市場(chǎng),儼然是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力的信號(hào)。

    早在2009年11月30日,葛洲壩在北京注冊(cè)成立葛洲壩(北京)實(shí)業(yè)有限公司,注冊(cè)資本1億元,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。截至7月30日,該公司并沒有土地儲(chǔ)備。

    今年7月30日,葛洲壩發(fā)布公告,宣布中融國(guó)際信托有限公司向葛洲壩(北京)實(shí)業(yè)有限公司增資15億元,其中3億元作為新增注冊(cè)資本;剩余12億元作為資本公積金。此次增資以后,中融信托占據(jù)葛洲壩(北京)實(shí)業(yè)有限公司75%的股份。

    目前,葛洲壩已經(jīng)拍得西大望路商業(yè)、綜合地塊。葛洲壩(北京)實(shí)業(yè)有限公司一位工作人員向本報(bào)證實(shí),該地塊的確會(huì)由北京公司進(jìn)行開發(fā)。

    中融信托一位工作人員表示,中融信托今年7月確實(shí)發(fā)行了3個(gè)有關(guān)葛洲壩的單一信托計(jì)劃,期限是2010年7月7日至2012年7月7日,具體收益不詳。

    而單一信托計(jì)劃,正是今年7月初銀監(jiān)會(huì)叫停銀信合作所主要針對(duì)的對(duì)象。

    單一信托計(jì)劃與集合信托計(jì)劃很重要的一個(gè)區(qū)別在于,前者是銀行將募集到的資金集中到一起,以銀行自己的名義去購(gòu)買信托計(jì)劃,所投資的信貸資產(chǎn)和信托貸款項(xiàng)目,基本都掌握在銀行手中,銀行擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn),如果出現(xiàn)意外,銀行會(huì)拿真金白銀去填補(bǔ);后者則有很多委托人,包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者等。

    葛洲壩此次融資,與銀監(jiān)會(huì)的禁令擦肩而過(guò),成功獲得15億元資金支持。這也為其北京之行奠定了基礎(chǔ)。

    至于接下來(lái)葛洲壩的地產(chǎn)發(fā)展模式,以及在北京的戰(zhàn)略,本報(bào)詢問(wèn)了葛洲壩董秘辦公室,該辦公室表示:“目前沒有新的內(nèi)容可以公布,以公告內(nèi)容為準(zhǔn)。”

    而葛洲壩在其2010年半年報(bào)中表示,將謹(jǐn)慎運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)務(wù),堅(jiān)持“銷售一批、在建一批、儲(chǔ)備一批”的經(jīng)營(yíng)方針,加速回籠資金,并適當(dāng)儲(chǔ)備一定規(guī)模土地;抓住央企非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出機(jī)遇,積極開展并購(gòu)重組。

    同時(shí),葛洲壩還表示將積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資者,合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這一點(diǎn)在今年葛洲壩的地產(chǎn)業(yè)務(wù)行動(dòng)中已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。除引進(jìn)中融國(guó)際信托有限公司作為戰(zhàn)略投資者外,其拿地計(jì)劃也顯示了一致性:7月底,其以24.7億元代價(jià)獲得的海南561畝土地,為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店用地;8月初,參與投標(biāo)的北京CBD核心區(qū)的Z9地塊,為商業(yè)(商服)地塊;8月底,拍得大望路地塊,同樣也是商業(yè)、綜合地塊。

    商業(yè)、酒店類地塊的開發(fā),將會(huì)極大考驗(yàn)開發(fā)商的資金鏈。而葛洲壩的地產(chǎn)業(yè)務(wù),顯然還有待更多的成長(zhǎng)。

    實(shí)際上,直到2004年以后,葛洲壩集團(tuán)將其隸屬的眾多小房地產(chǎn)公司進(jìn)行了重組,才開始進(jìn)軍商品房領(lǐng)域,2000年之前,作為宜昌本地的大國(guó)企,葛洲壩的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是配合完成原國(guó)家計(jì)委下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。

    目前,葛洲壩的地產(chǎn)在建項(xiàng)目也只有武漢的世紀(jì)花園和葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目,以及宜昌的錦繡天下和錦繡星城兩個(gè)項(xiàng)目。

    即使在商品房開發(fā)領(lǐng)域,葛洲壩的功力顯然還有待加強(qiáng)。

    根據(jù)2010年半年報(bào)顯示,葛洲壩今年上半年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入4.3億元,同比大增1684%,其主要原因在于其武漢項(xiàng)目葛洲壩世紀(jì)花園進(jìn)入結(jié)算。

    該項(xiàng)目地塊為2007年6月公開競(jìng)拍獲得,總價(jià)13.6億元,建筑面積457025平方米,以此計(jì)算樓面地價(jià)達(dá)2975元/平方米。該地塊也由此成為當(dāng)年武漢光谷板塊的地王項(xiàng)目。不過(guò),這個(gè)項(xiàng)目并沒有為葛洲壩帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。目前,該項(xiàng)目銷售金價(jià)6300元/平方米,而年初銷售均價(jià)約5400元/平方米,近3000元/平方米的土地成本,對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)顯然是一個(gè)挑戰(zhàn)。

    這一情況在中報(bào)中得到了顯示,在房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入大增的情況下,營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)更快,同比大漲2038%。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率同比下降了7.38%。

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