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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 7月以24.7億元獲得海南地塊以后，8月，葛洲壩集團(tuán)又獲得北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路地塊，并且參與了北京CBD核心區(qū)12塊土地的角逐。8月底，葛洲壩新疆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)成立。

今年3月，國(guó)資委宣布央企退出地產(chǎn)，僅圈定16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，葛洲壩集團(tuán)就當(dāng)選其中。

此時(shí)，葛洲壩集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不大，主要在湖北宜昌和武漢，除此之外，僅在上海有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目。根據(jù)葛洲壩（600068）2009年的業(yè)績(jī)，作為主業(yè)之一的房地產(chǎn)，其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)收入占據(jù)營(yíng)業(yè)總收入比重連1%都不到。拿著央企從事房地產(chǎn)特許證的葛洲壩，將如何走？

轉(zhuǎn)型

8月26日，葛洲壩發(fā)布半年報(bào)，其營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)都獲得了30%以上的增長(zhǎng)。這家以工程施工為絕對(duì)主業(yè)的企業(yè)，自誕生起就與三峽工程存在緊密聯(lián)系，在三峽工程的建設(shè)中，完成了65%以上的工作量。不過(guò)，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。

半年報(bào)顯示，葛洲壩上半年新簽建筑工程承包施工合同355.62億元，其中，新簽約國(guó)內(nèi)項(xiàng)目229.39億元，同比增長(zhǎng)2.71%；新簽約國(guó)外項(xiàng)目126.23億元，同比增長(zhǎng)327.86%。國(guó)際市場(chǎng)成為葛洲壩市場(chǎng)開發(fā)的重要支柱。非水電市場(chǎng)占簽約總額的一半以上，同比增長(zhǎng)28.59%。

葛洲壩集團(tuán)起源于三峽工程，在水利水電工程建設(shè)上擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

但由于移民、環(huán)保等方面的爭(zhēng)議，國(guó)家對(duì)水電發(fā)展采取了更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，大型水電項(xiàng)目核準(zhǔn)權(quán)也從地方回歸到國(guó)務(wù)院投資主管部門。中國(guó)水電工程顧問(wèn)集團(tuán)公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，我國(guó)可再生能源“十一五”規(guī)劃中列舉的重點(diǎn)開工水電項(xiàng)目?jī)H有1/3獲批。

“水電站建設(shè)減少的趨勢(shì)已經(jīng)存在，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)清潔能源的投資，如核電站、風(fēng)能發(fā)電站等。以前關(guān)于水電站建設(shè)的研究，主要的研究?jī)?nèi)容是歷史上洪水發(fā)生的規(guī)模、如何保護(hù)農(nóng)田和居民等，而現(xiàn)在考慮的重點(diǎn)則是環(huán)境和庫(kù)區(qū)移民問(wèn)題，科研則更側(cè)重于對(duì)環(huán)境和生態(tài)的影響，如對(duì)魚類生活、植物生長(zhǎng)帶來(lái)的影響等等，一些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)評(píng)估以后，會(huì)被否決，這在以前是較少發(fā)生的。”一位對(duì)水壩進(jìn)行了多年研究的科研人員表示。

獲得發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)的許可證，這對(duì)于葛洲壩非水電業(yè)務(wù)的拓展，顯然是有利因素。

CBD新面孔

8月份，葛洲壩兩次亮相北京CBD土地市場(chǎng)，儼然是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力的信號(hào)。

早在2009年11月30日，葛洲壩在北京注冊(cè)成立葛洲壩（北京）實(shí)業(yè)有限公司，注冊(cè)資本1億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。截至7月30日，該公司并沒有土地儲(chǔ)備。

今年7月30日，葛洲壩發(fā)布公告，宣布中融國(guó)際信托有限公司向葛洲壩（北京）實(shí)業(yè)有限公司增資15億元，其中3億元作為新增注冊(cè)資本；剩余12億元作為資本公積金。此次增資以后，中融信托占據(jù)葛洲壩（北京）實(shí)業(yè)有限公司75%的股份。

目前，葛洲壩已經(jīng)拍得西大望路商業(yè)、綜合地塊。葛洲壩（北京）實(shí)業(yè)有限公司一位工作人員向本報(bào)證實(shí)，該地塊的確會(huì)由北京公司進(jìn)行開發(fā)。

中融信托一位工作人員表示，中融信托今年7月確實(shí)發(fā)行了3個(gè)有關(guān)葛洲壩的單一信托計(jì)劃，期限是2010年7月7日至2012年7月7日，具體收益不詳。

而單一信托計(jì)劃，正是今年7月初銀監(jiān)會(huì)叫停銀信合作所主要針對(duì)的對(duì)象。

單一信托計(jì)劃與集合信托計(jì)劃很重要的一個(gè)區(qū)別在于，前者是銀行將募集到的資金集中到一起，以銀行自己的名義去購(gòu)買信托計(jì)劃，所投資的信貸資產(chǎn)和信托貸款項(xiàng)目，基本都掌握在銀行手中，銀行擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)意外，銀行會(huì)拿真金白銀去填補(bǔ)；后者則有很多委托人，包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者等。

葛洲壩此次融資，與銀監(jiān)會(huì)的禁令擦肩而過(guò)，成功獲得15億元資金支持。這也為其北京之行奠定了基礎(chǔ)。

至于接下來(lái)葛洲壩的地產(chǎn)發(fā)展模式，以及在北京的戰(zhàn)略，本報(bào)詢問(wèn)了葛洲壩董秘辦公室，該辦公室表示：“目前沒有新的內(nèi)容可以公布，以公告內(nèi)容為準(zhǔn)。”

而葛洲壩在其2010年半年報(bào)中表示，將謹(jǐn)慎運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)持“銷售一批、在建一批、儲(chǔ)備一批”的經(jīng)營(yíng)方針，加速回籠資金，并適當(dāng)儲(chǔ)備一定規(guī)模土地；抓住央企非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出機(jī)遇，積極開展并購(gòu)重組。

同時(shí)，葛洲壩還表示將積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這一點(diǎn)在今年葛洲壩的地產(chǎn)業(yè)務(wù)行動(dòng)中已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。除引進(jìn)中融國(guó)際信托有限公司作為戰(zhàn)略投資者外，其拿地計(jì)劃也顯示了一致性：7月底，其以24.7億元代價(jià)獲得的海南561畝土地，為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店用地；8月初，參與投標(biāo)的北京CBD核心區(qū)的Z9地塊，為商業(yè)（商服）地塊；8月底，拍得大望路地塊，同樣也是商業(yè)、綜合地塊。

商業(yè)、酒店類地塊的開發(fā)，將會(huì)極大考驗(yàn)開發(fā)商的資金鏈。而葛洲壩的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，顯然還有待更多的成長(zhǎng)。

實(shí)際上，直到2004年以后，葛洲壩集團(tuán)將其隸屬的眾多小房地產(chǎn)公司進(jìn)行了重組，才開始進(jìn)軍商品房領(lǐng)域，2000年之前，作為宜昌本地的大國(guó)企，葛洲壩的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是配合完成原國(guó)家計(jì)委下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃。

目前，葛洲壩的地產(chǎn)在建項(xiàng)目也只有武漢的世紀(jì)花園和葛洲壩國(guó)際廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，以及宜昌的錦繡天下和錦繡星城兩個(gè)項(xiàng)目。

即使在商品房開發(fā)領(lǐng)域，葛洲壩的功力顯然還有待加強(qiáng)。

根據(jù)2010年半年報(bào)顯示，葛洲壩今年上半年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入4.3億元，同比大增1684%，其主要原因在于其武漢項(xiàng)目葛洲壩世紀(jì)花園進(jìn)入結(jié)算。

該項(xiàng)目地塊為2007年6月公開競(jìng)拍獲得，總價(jià)13.6億元，建筑面積457025平方米，以此計(jì)算樓面地價(jià)達(dá)2975元/平方米。該地塊也由此成為當(dāng)年武漢光谷板塊的地王項(xiàng)目。不過(guò)，這個(gè)項(xiàng)目并沒有為葛洲壩帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。目前，該項(xiàng)目銷售金價(jià)6300元/平方米，而年初銷售均價(jià)約5400元/平方米，近3000元/平方米的土地成本，對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)顯然是一個(gè)挑戰(zhàn)。

這一情況在中報(bào)中得到了顯示，在房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入大增的情況下，營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)更快，同比大漲2038%。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率同比下降了7.38%。