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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 投資規(guī)模達(dá)200億元、占地面積18.34平方公里（約2.7萬畝）的旅游地產(chǎn)巨無霸項(xiàng)目，正在長白山腳下推進(jìn)。該項(xiàng)目的開發(fā)團(tuán)隊(duì)——由萬達(dá)集團(tuán)、泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、用友集團(tuán)和聯(lián)想集團(tuán)組成的“聯(lián)合艦隊(duì)”也在逐漸為人所知。

長白山項(xiàng)目顯然只是一個(gè)開始，今年6月至今，這支“聯(lián)合艦隊(duì)”已經(jīng)數(shù)次現(xiàn)身：6月17日，簽訂福州瑯岐島國際旅游度假區(qū)、武夷山國際旅游度假區(qū)投資框架協(xié)議；8月24日，投資500億元的大連金石國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目簽約；9月10日，投資150億元的西雙版納國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目簽約。

這些項(xiàng)目都由至少4家企業(yè)聯(lián)合投資，萬達(dá)集團(tuán)都無一缺席并扮演著主導(dǎo)者的角色。以長白山項(xiàng)目為例，萬達(dá)集團(tuán)為第一大股東且主導(dǎo)具體操作。

聯(lián)合

長白山國際旅游度假區(qū)位于吉林省白山市撫松縣，規(guī)劃為南、北兩個(gè)區(qū)域，其中南區(qū)為體育休閑度假區(qū)，包括滑雪場、冬季雪上兩項(xiàng)運(yùn)動(dòng)場、酒店群等運(yùn)動(dòng)、娛樂配套，總占地13.34平方公里；北區(qū)為旅游服務(wù)區(qū)，包括長白山萬達(dá)廣場、住宅、教育醫(yī)療等生活配套，占地5平方公里。

該項(xiàng)目最初的投資者為萬達(dá)、泛海、一方、億利4家，用友和聯(lián)想為后期加入，各企業(yè)的股權(quán)占比，項(xiàng)目方并未透露，但萬達(dá)第一大股東的位置是可以確定的。

據(jù)了解，2008年冬博會(huì)上，投資方就吉林省白山市招商契機(jī)達(dá)成共識(shí)；2009年3月，與撫松縣簽訂投資意向合同。

目前，6家投資企業(yè)已經(jīng)聯(lián)合注資成立長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司，由萬達(dá)集團(tuán)總裁助理邢文明擔(dān)任總經(jīng)理。

邢文明表示，目前公司已通過公開出讓的方式，拿到南北兩區(qū)的土地證。他還表示，18.34平方公里的占地面積，并不是全部為出讓土地，如滑雪場周邊的林地為租用土地。根據(jù)撫松縣人民政府2009年底公布的項(xiàng)目進(jìn)展資料，該項(xiàng)目征占地面積為北區(qū)5平方公里，南區(qū)6.75平方公里。

項(xiàng)目公司提供的資料顯示，北區(qū)土地于2009年8月21日摘牌，南區(qū)土地于2010年5月17日摘牌。綜合上述資料，摘牌土地面積應(yīng)為11平方公里左右，出讓價(jià)格不詳。

撫松縣人民政府公布的資料顯示，至2009年12月底，該項(xiàng)目到位資金19.4億元。隨著今年5月南區(qū)土地的摘牌和開工，投入資金必然隨之加大。

通過大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，雖然能低價(jià)獲得大量土地，但投入也是驚人的。長白山項(xiàng)目總投資將超過200億元，并將大量建設(shè)滑雪場、酒店、學(xué)校等配套設(shè)施，這些都需要大量的資金投入，并且成本回收期長。萬達(dá)聯(lián)合眾多大型民企共同投資有利于減輕資金壓力、分散風(fēng)險(xiǎn)，并且知名企業(yè)的聯(lián)合，對(duì)于地方政府來說，也是信心的源泉。

這一聯(lián)合的背后，是萬達(dá)集團(tuán)的一次重要轉(zhuǎn)型。邢文明明確表示，此次長白山聯(lián)合投資，標(biāo)志著萬達(dá)從商業(yè)地產(chǎn)走向旅游地產(chǎn)的跨越式發(fā)展。

今年9月初，萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清對(duì)媒體表示：“旅游地產(chǎn)今后將發(fā)展成為同商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

今年以來，萬達(dá)有一系列旅游地產(chǎn)聯(lián)合投資的大手筆，其加碼旅游地產(chǎn)意圖已經(jīng)非常明顯。

土地運(yùn)營

對(duì)旅游區(qū)土地的規(guī)劃和運(yùn)營，成為關(guān)鍵所在。

這一工作已經(jīng)展開。隨著前期配套的開工和建設(shè)，長白山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始廣泛的合作、招商活動(dòng)。

9月12日，5家本地開發(fā)企業(yè)與長白山國際旅游度假區(qū)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；9月19日，長白山公司又聚集約20家主要為吉林本地的開發(fā)企業(yè)前往長白山項(xiàng)目考察、并進(jìn)行項(xiàng)目推介。

這一系列推介活動(dòng)證實(shí)，以萬達(dá)為主的6大投資者在獲得該項(xiàng)目以后，并不會(huì)親力親為，進(jìn)行所有的投資、建設(shè)開發(fā)，而是會(huì)將長白山大項(xiàng)目中的眾多小項(xiàng)目轉(zhuǎn)交到新的中小投資者手中。

“北區(qū)是綜合服務(wù)區(qū)，除了基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等建設(shè)外，還有很多共同開發(fā)、共同合作的機(jī)會(huì)，例如聯(lián)手對(duì)住宅土地進(jìn)行開發(fā)。”邢文明表示，長白山旅游度假區(qū)41塊住宅用地，都有單獨(dú)的土地證，新來企業(yè)可以參與其中，尋找合作機(jī)會(huì)。

據(jù)了解，這41塊住宅用地，面積不等，大致分為50畝、60畝、100畝左右、200畝左右?guī)追N。

一位來長白山項(xiàng)目進(jìn)行考察、尋找合作機(jī)會(huì)的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴記者，就他所了解到的情況，新來開發(fā)商如果想?yún)⑴c住宅用地的開發(fā)，可能是采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，即長白山公司將一個(gè)住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新來開發(fā)商，轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為五六十萬元每畝。

“因?yàn)橥恋匾呀?jīng)出讓給長白山公司了，所以轉(zhuǎn)讓直接和長白山公司簽合同，長白山公司就相當(dāng)是一個(gè)小政府。”這位開發(fā)商表示。

這樣，長白山公司前期雖然需要投資大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、配套的建設(shè)，但同時(shí)也能通過與新來企業(yè)的合作，即轉(zhuǎn)讓土地的方式，獲得利潤。

目前，土地的轉(zhuǎn)讓主要有兩種方式，一種是公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一種是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（即在建工程轉(zhuǎn)讓）。據(jù)了解，長白山項(xiàng)目的合作，將采取后一種方式，因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓需要通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)來實(shí)現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓，這就需要為每一塊轉(zhuǎn)讓的土地都設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，從現(xiàn)實(shí)情況看，目前這些地塊都在長白山公司之中，直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目則無需為此設(shè)立眾多子公司。

目前本報(bào)記者沒有獲得這些地塊的容積率信息，不過有合作意向的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，從長白山公司手中接手，樓面地價(jià)估算為400元/平方米左右。目前由萬達(dá)開發(fā)的長白山國際度假旅游區(qū)住宅示范項(xiàng)目已經(jīng)開盤，銷售價(jià)格約為2400元/平方米。這對(duì)本地開發(fā)商具備吸引力。

“現(xiàn)在只是第一站，合作不單純限于開發(fā)商，文化產(chǎn)業(yè)、影視中心等項(xiàng)目，都可以進(jìn)行合作。”邢文明表示。

從開發(fā)商到土地運(yùn)營商，這正是萬達(dá)的轉(zhuǎn)型之處。不過，這一模式的嘗試才剛剛開始，成果有待檢驗(yàn)。長白山項(xiàng)目的潛在合作者表示，項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)。“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套建設(shè)需要大量成本，如果土地轉(zhuǎn)讓利潤低于投入成本，這對(duì)于投資者來說，肯定不是好事。而且，旅游項(xiàng)目還面臨環(huán)境部分的監(jiān)督，這些變量因素，都可能導(dǎo)致后期成本增加。”