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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞玲 一邊打通各種融資渠道，一邊整合集團(tuán)的高速公路、水務(wù)開發(fā)、金融等已有的業(yè)務(wù)板塊資源，首創(chuàng)置業(yè)正在大力進(jìn)入復(fù)合型房地產(chǎn)的開發(fā)。

最先浮出水面的是奧特萊斯，首創(chuàng)置業(yè)在全國(guó)已經(jīng)有3個(gè)以奧特萊斯為主的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)，落成后，首創(chuàng)置業(yè)將獲得90萬平方米的持有型物業(yè)面積。

對(duì)于這個(gè)龐大的、需要8年時(shí)間完成的奧特萊斯計(jì)劃，首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，已經(jīng)做了一個(gè)很好的數(shù)據(jù)模型，按照現(xiàn)在的這種開發(fā)模式，能撬動(dòng)一個(gè)價(jià)值1400億的公司。

北京房山奧特萊斯開發(fā)

首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目位于北京房山，由首創(chuàng)置業(yè)和中國(guó)基建集團(tuán)合股公司奧特萊斯（中國(guó)）開發(fā)，未來首創(chuàng)的奧特萊斯項(xiàng)目將全部由奧特萊斯（中國(guó)）操盤。首創(chuàng)置業(yè)方面沒有透露房山項(xiàng)目雙方合資的比例，但內(nèi)部人士講述，首創(chuàng)置業(yè)大約占99%的股份。

房山奧特萊斯項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)有16萬平方米，首創(chuàng)方面估計(jì)，商業(yè)物業(yè)大約需要20個(gè)億的資金投入，5—6年收回全部投入。

實(shí)際上奧特萊斯類型的商業(yè)在北京已經(jīng)有數(shù)家，選擇此類商業(yè)項(xiàng)目，難免有重復(fù)之嫌。劉曉光表示，要將該類商業(yè)運(yùn)營(yíng)好非常困難，過往的通病在于獲得國(guó)際上的大品牌種類不夠多和折扣并不夠高。為了奧特萊斯商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功，奧特萊斯（中國(guó)）請(qǐng)了FREEPORT和法國(guó)的SCC兩家運(yùn)營(yíng)商一起對(duì)奧特萊斯進(jìn)行操作層面的管理，萬文英——中國(guó)奧特萊斯的領(lǐng)軍者也出現(xiàn)在了他們的陣營(yíng)中，劉曉光表示：首創(chuàng)奧特萊斯能獲得絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和品種數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)。

劉曉光認(rèn)為，這類復(fù)合型的項(xiàng)目不僅僅是住宅加點(diǎn)兒商業(yè)那么簡(jiǎn)單，而是要把最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)融進(jìn)去，不同的項(xiàng)目中會(huì)包含著以奧特萊斯為引領(lǐng)的商業(yè)、旅游業(yè)、度假業(yè)以及適合當(dāng)?shù)氐钠渌麡I(yè)態(tài)，可能要輸入12種其他業(yè)態(tài)。

今天放你是為了養(yǎng)明天的魚

業(yè)內(nèi)公認(rèn)的開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的因素在于能承受多大的資金沉淀。對(duì)此，劉曉光有自己的打算。

除了復(fù)雜的融資計(jì)劃，劉曉光還必須通過住宅的出讓來獲得支持商業(yè)地產(chǎn)的資金。劉曉光做了一個(gè)形象的比喻，住宅是公雞，商業(yè)是母雞，就是先用住宅這個(gè)公雞來養(yǎng)育商業(yè)這個(gè)母雞。

當(dāng)然，取得這種商業(yè)地塊的好處也在于地價(jià)要比純住宅開發(fā)的土地便宜。

據(jù)奧特萊斯（中國(guó)）董事局主席林卓延表示，他們做過測(cè)算，20萬平方米的此類物業(yè)能帶來3萬個(gè)就業(yè)崗位，稅收也是非常巨大的。“地價(jià)就是今天放你是為了養(yǎng)明天的魚。”首創(chuàng)置業(yè)一位高管認(rèn)為，當(dāng)?shù)毓賳T對(duì)土地運(yùn)營(yíng)已經(jīng)有很高的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)。

押500萬—600萬的商業(yè)面積

目前，奧特萊斯（中國(guó)）宣布已經(jīng)在北京、湖州等開發(fā)3個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)方面需要63億元資金的投入。但劉曉光在一次會(huì)議中透露，已經(jīng)馬上要做第4個(gè)項(xiàng)目。據(jù)林卓延表示，如果未來發(fā)展更多的奧特萊斯項(xiàng)目，有新的資金需要，就會(huì)以PE的溢價(jià)來招入新的股東。

劉曉光顯然對(duì)這個(gè)龐大的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃有清晰的戰(zhàn)略。在奧特萊斯計(jì)劃正式公布之前，劉曉光就曾透露過，要把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)混合以后再研究一下做新的都市，但是也很艱難，需要大量的現(xiàn)金。最后可能要押500萬—600萬平方米的商業(yè)面積，要投入也得五六百億，可能三四年是賺不著錢的，但是一旦到賺錢的一天，可能用50億元經(jīng)營(yíng)這種業(yè)態(tài)出現(xiàn)的利潤(rùn)會(huì)支撐一個(gè)1400億的上市公司。

私募融資

首創(chuàng)置業(yè)一直在通過多種渠道融資。

目前首創(chuàng)考慮最多的就是私募，劉曉光表示，奧特萊斯做下來可能需要8年的時(shí)間，在全國(guó)布局約15個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模達(dá)3000萬平方米，需要1400多億元現(xiàn)金。在調(diào)動(dòng)這么多資金的過程中，可能需要做私募，一部分項(xiàng)目完成后，進(jìn)行估值、私募，再一部分項(xiàng)目進(jìn)入后再估值、私募，私募的最后結(jié)果就是股權(quán)的讓渡了，但首創(chuàng)方面不太想讓渡股權(quán)，因?yàn)槿绻鐾炅诉@個(gè)體量，股權(quán)價(jià)值每一個(gè)點(diǎn)是10億，讓出10個(gè)點(diǎn)就是100億，讓出30個(gè)點(diǎn)就是300億，私募到一定的程度的時(shí)候要上市，再分拆再上市，也就是從首創(chuàng)置業(yè)再分出去。

首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)聯(lián)合很多機(jī)構(gòu)做了境內(nèi)、境外兩只基金。但劉曉光始終拒絕透露聯(lián)合的機(jī)構(gòu)名稱。

14種路徑

在9月初的一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)論壇上，劉曉光曾細(xì)數(shù)了14種房地產(chǎn)融資途徑，劉曉光認(rèn)為，除了私募和債權(quán)融資，首創(chuàng)置業(yè)目前可能在考慮或者已經(jīng)在進(jìn)行的融資大約有其他幾種：第一，在H股上市的融資平臺(tái)做H股的增發(fā)、定向或非定向的發(fā)行，引進(jìn)有影響力的幾個(gè)股東，擴(kuò)大流動(dòng)性。下一步就可能有境內(nèi)增發(fā)內(nèi)資股，向大股東收回資產(chǎn)，增加凈資產(chǎn)規(guī)模提升市值；第二，在培養(yǎng)新業(yè)務(wù)的情況下，首創(chuàng)可能從海外直接投入控制資產(chǎn)，然后分拆上市，這就可能形成不同的新紅籌股的概念；第三是利用大股東在境外上市公司實(shí)施一些市值注入、溢價(jià)退出的一些模式，比如說首創(chuàng)與JRC（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司）有一些合作，那么還有可能通過境外買殼境內(nèi)注入資產(chǎn)，塑造新的小紅籌的概念。劉曉光表示，上述融資方式涉及打通A股融資平臺(tái)，現(xiàn)在操作起來很難，首創(chuàng)正在排隊(duì)。