經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞玲 一邊打通各種融資渠道,一邊整合集團(tuán)的高速公路、水務(wù)開發(fā)、金融等已有的業(yè)務(wù)板塊資源,首創(chuàng)置業(yè)正在大力進(jìn)入復(fù)合型房地產(chǎn)的開發(fā)。
最先浮出水面的是奧特萊斯,首創(chuàng)置業(yè)在全國(guó)已經(jīng)有3個(gè)以奧特萊斯為主的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng),落成后,首創(chuàng)置業(yè)將獲得90萬平方米的持有型物業(yè)面積。
對(duì)于這個(gè)龐大的、需要8年時(shí)間完成的奧特萊斯計(jì)劃,首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示,已經(jīng)做了一個(gè)很好的數(shù)據(jù)模型,按照現(xiàn)在的這種開發(fā)模式,能撬動(dòng)一個(gè)價(jià)值1400億的公司。
北京房山奧特萊斯開發(fā)
首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目位于北京房山,由首創(chuàng)置業(yè)和中國(guó)基建集團(tuán)合股公司奧特萊斯(中國(guó))開發(fā),未來首創(chuàng)的奧特萊斯項(xiàng)目將全部由奧特萊斯(中國(guó))操盤。首創(chuàng)置業(yè)方面沒有透露房山項(xiàng)目雙方合資的比例,但內(nèi)部人士講述,首創(chuàng)置業(yè)大約占99%的股份。
房山奧特萊斯項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)有16萬平方米,首創(chuàng)方面估計(jì),商業(yè)物業(yè)大約需要20個(gè)億的資金投入,5—6年收回全部投入。
實(shí)際上奧特萊斯類型的商業(yè)在北京已經(jīng)有數(shù)家,選擇此類商業(yè)項(xiàng)目,難免有重復(fù)之嫌。劉曉光表示,要將該類商業(yè)運(yùn)營(yíng)好非常困難,過往的通病在于獲得國(guó)際上的大品牌種類不夠多和折扣并不夠高。為了奧特萊斯商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功,奧特萊斯(中國(guó))請(qǐng)了FREEPORT和法國(guó)的SCC兩家運(yùn)營(yíng)商一起對(duì)奧特萊斯進(jìn)行操作層面的管理,萬文英——中國(guó)奧特萊斯的領(lǐng)軍者也出現(xiàn)在了他們的陣營(yíng)中,劉曉光表示:首創(chuàng)奧特萊斯能獲得絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和品種數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)。
劉曉光認(rèn)為,這類復(fù)合型的項(xiàng)目不僅僅是住宅加點(diǎn)兒商業(yè)那么簡(jiǎn)單,而是要把最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)融進(jìn)去,不同的項(xiàng)目中會(huì)包含著以奧特萊斯為引領(lǐng)的商業(yè)、旅游業(yè)、度假業(yè)以及適合當(dāng)?shù)氐钠渌麡I(yè)態(tài),可能要輸入12種其他業(yè)態(tài)。
今天放你是為了養(yǎng)明天的魚
業(yè)內(nèi)公認(rèn)的開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的因素在于能承受多大的資金沉淀。對(duì)此,劉曉光有自己的打算。
除了復(fù)雜的融資計(jì)劃,劉曉光還必須通過住宅的出讓來獲得支持商業(yè)地產(chǎn)的資金。劉曉光做了一個(gè)形象的比喻,住宅是公雞,商業(yè)是母雞,就是先用住宅這個(gè)公雞來養(yǎng)育商業(yè)這個(gè)母雞。
當(dāng)然,取得這種商業(yè)地塊的好處也在于地價(jià)要比純住宅開發(fā)的土地便宜。
據(jù)奧特萊斯(中國(guó))董事局主席林卓延表示,他們做過測(cè)算,20萬平方米的此類物業(yè)能帶來3萬個(gè)就業(yè)崗位,稅收也是非常巨大的。“地價(jià)就是今天放你是為了養(yǎng)明天的魚。”首創(chuàng)置業(yè)一位高管認(rèn)為,當(dāng)?shù)毓賳T對(duì)土地運(yùn)營(yíng)已經(jīng)有很高的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)。
押500萬—600萬的商業(yè)面積
目前,奧特萊斯(中國(guó))宣布已經(jīng)在北京、湖州等開發(fā)3個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,商業(yè)地產(chǎn)方面需要63億元資金的投入。但劉曉光在一次會(huì)議中透露,已經(jīng)馬上要做第4個(gè)項(xiàng)目。據(jù)林卓延表示,如果未來發(fā)展更多的奧特萊斯項(xiàng)目,有新的資金需要,就會(huì)以PE的溢價(jià)來招入新的股東。
劉曉光顯然對(duì)這個(gè)龐大的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃有清晰的戰(zhàn)略。在奧特萊斯計(jì)劃正式公布之前,劉曉光就曾透露過,要把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)混合以后再研究一下做新的都市,但是也很艱難,需要大量的現(xiàn)金。最后可能要押500萬—600萬平方米的商業(yè)面積,要投入也得五六百億,可能三四年是賺不著錢的,但是一旦到賺錢的一天,可能用50億元經(jīng)營(yíng)這種業(yè)態(tài)出現(xiàn)的利潤(rùn)會(huì)支撐一個(gè)1400億的上市公司。
私募融資
首創(chuàng)置業(yè)一直在通過多種渠道融資。
目前首創(chuàng)考慮最多的就是私募,劉曉光表示,奧特萊斯做下來可能需要8年的時(shí)間,在全國(guó)布局約15個(gè)項(xiàng)目,建設(shè)規(guī)模達(dá)3000萬平方米,需要1400多億元現(xiàn)金。在調(diào)動(dòng)這么多資金的過程中,可能需要做私募,一部分項(xiàng)目完成后,進(jìn)行估值、私募,再一部分項(xiàng)目進(jìn)入后再估值、私募,私募的最后結(jié)果就是股權(quán)的讓渡了,但首創(chuàng)方面不太想讓渡股權(quán),因?yàn)槿绻鐾炅诉@個(gè)體量,股權(quán)價(jià)值每一個(gè)點(diǎn)是10億,讓出10個(gè)點(diǎn)就是100億,讓出30個(gè)點(diǎn)就是300億,私募到一定的程度的時(shí)候要上市,再分拆再上市,也就是從首創(chuàng)置業(yè)再分出去。
首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)聯(lián)合很多機(jī)構(gòu)做了境內(nèi)、境外兩只基金。但劉曉光始終拒絕透露聯(lián)合的機(jī)構(gòu)名稱。
14種路徑
在9月初的一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)論壇上,劉曉光曾細(xì)數(shù)了14種房地產(chǎn)融資途徑,劉曉光認(rèn)為,除了私募和債權(quán)融資,首創(chuàng)置業(yè)目前可能在考慮或者已經(jīng)在進(jìn)行的融資大約有其他幾種:第一,在H股上市的融資平臺(tái)做H股的增發(fā)、定向或非定向的發(fā)行,引進(jìn)有影響力的幾個(gè)股東,擴(kuò)大流動(dòng)性。下一步就可能有境內(nèi)增發(fā)內(nèi)資股,向大股東收回資產(chǎn),增加凈資產(chǎn)規(guī)模提升市值;第二,在培養(yǎng)新業(yè)務(wù)的情況下,首創(chuàng)可能從海外直接投入控制資產(chǎn),然后分拆上市,這就可能形成不同的新紅籌股的概念;第三是利用大股東在境外上市公司實(shí)施一些市值注入、溢價(jià)退出的一些模式,比如說首創(chuàng)與JRC(新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司)有一些合作,那么還有可能通過境外買殼境內(nèi)注入資產(chǎn),塑造新的小紅籌的概念。劉曉光表示,上述融資方式涉及打通A股融資平臺(tái),現(xiàn)在操作起來很難,首創(chuàng)正在排隊(duì)。
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