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受制于上半年供應(yīng)量不足，保利地產(chǎn)必須在下半年放手一搏以保證業(yè)績的成長。在資本與資產(chǎn)的騰挪之間，超限度的規(guī)模擴(kuò)張成為保利地產(chǎn)上市之后的標(biāo)簽。

                                     成長的煩惱

“如果沒有上市，圍繞一兩個(gè)項(xiàng)目慢慢做多好。”今年7月，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在與本報(bào)私下交流時(shí)表示。胡本人負(fù)責(zé)保利地產(chǎn)全國營銷，亦是保利地產(chǎn)南京區(qū)域的負(fù)責(zé)人。

“難有機(jī)會在家，基本上都在飛，在各個(gè)工地。”胡在新對本報(bào)表示。

并非僅僅是胡在新，在保利今年提出“三年再造一個(gè)保利”的目標(biāo)之后，“老臣”們面臨的壓力是，在區(qū)域整體目標(biāo)必須實(shí)現(xiàn)30%增長的基礎(chǔ)上，還要完成拿地、開竣工安排和銷售計(jì)劃。

保利管理層及各區(qū)域公司倍感壓力，30%的增長是硬性指標(biāo)，但顯然，政策與市場波動并非可控因素。

4月末，宏觀調(diào)控出臺不久，胡在新召集部分廣州財(cái)經(jīng)媒體交流，對于如何應(yīng)對政策的不確定性，胡在新思慮之后答道：“隨行就市。大不了少開一些項(xiàng)目就是了。”

當(dāng)時(shí)，保利管理層對宏觀調(diào)控可能對市場產(chǎn)生的影響頗為悲觀，他們的總體判斷是，此輪宏觀調(diào)控的最大特點(diǎn)可能是 “持續(xù)時(shí)間更長”，保利對今年的任務(wù)指標(biāo)保守界定為“完成銷售指標(biāo)沒有問題”。

時(shí)至7月，保利對市場的判斷開始樂觀起來，胡在新在接受本報(bào)專訪時(shí)表示，不排除今年下半年房價(jià)出現(xiàn)增長的可能。隨后的8月，保利地產(chǎn)銷售創(chuàng)下歷史新高，在此基礎(chǔ)上，保利地產(chǎn)調(diào)整了銷售節(jié)奏，9-10月新盤推貨量開始大幅增加。

今年上半年，保利地產(chǎn)推貨量不足，主要原因是保利在2009年上半年新增開工不足，今年下半年供應(yīng)量增加的局面則得益于2009年下半年新增開工的上量。

上半年，保利新開樓盤銷售率為85%，“9-10月，新開樓盤會比較多，但從8月份的市場情況來看沒有銷售壓力。”保利地產(chǎn)方面對本報(bào)表示，“金九銀十”首先要保證的是銷售率，之后才是價(jià)格。

                                     規(guī)模效應(yīng)下資本舞步

在胡在新的描述中，進(jìn)入資本市場之后，規(guī)模性增長是保利管理團(tuán)隊(duì)的主要壓力。

保利地產(chǎn)的成長過程，與其說是利用融資優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，不如說一開始的目標(biāo)就是通過規(guī)模來撬動資本市場。這種資金獲得方式往往比銷售所得的資金更為快捷、便利，且成本低廉。

事實(shí)上，自2006年上市以來，保利的經(jīng)營性現(xiàn)金流一直為負(fù)，一直通過籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量滿足日常現(xiàn)金流的需要。

保利地產(chǎn)董事會秘書岳勇堅(jiān)解釋，保利作為成長型公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)屬于正常。考慮籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流足以滿足發(fā)展需要。

保利地產(chǎn)中報(bào)及年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)是一個(gè)對資產(chǎn)需求大于經(jīng)營性現(xiàn)金需求的公司。

2009年，保利在土地市場上花費(fèi)的投資為469億元，其中包括多個(gè)“地王”，但其全年銷售僅為433億元。土地花費(fèi)與銷售之間的差額以及公司日常運(yùn)作發(fā)展需要的資金均通過資本市場融資及銀行貸款獲得。

2009年末，保利土地儲備4507萬平方米，2010年中期，土地儲備增至5312萬平方米。

規(guī)模的擴(kuò)張意味著股本規(guī)模的迅速龐大。保利地產(chǎn)2010年中期報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)自2007年上市之后的總股數(shù)增加迅速。2006年，保利地產(chǎn)上市之初總股數(shù)為5.5億股。四年間，通過公開及定向增發(fā)等方式，保利地產(chǎn)總股數(shù)增至45.76億股，總股本增長接近8倍，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)同樣從164億元增至1205.96億元，增長接近8倍。

保利地產(chǎn)先后公開及非公開發(fā)行兩次，并于2008年和2009年先后發(fā)行43億和13億公司債。其4年間在資本市場總?cè)谫Y額度高達(dá)160億元。今年3月，保利地產(chǎn)再次提出非公開發(fā)行預(yù)案，并獲證監(jiān)會通過。保利地產(chǎn)的融資效率在房地產(chǎn)行業(yè)幾乎無人能及。

“與萬科這樣上市較長的公司不同，上市時(shí)間較短且規(guī)模擴(kuò)張迅速，融資效率又極高是保利的特點(diǎn)。”廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對本報(bào)表示，“既具規(guī)模又有質(zhì)量的土地儲備顯然更符合資本市場的要求，因而他們能夠較為從容地將自身的資產(chǎn)在資本市場套現(xiàn)。”