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繼本月融創(chuàng)中國 （1918.HK）和中國新城鎮(zhèn)（1278.HK）赴港上市后，來自國內(nèi)的高端住宅開發(fā)商長甲地產(chǎn)控股公司也于10月29日在港交所公開發(fā)售。

素來低調(diào)的長甲地產(chǎn)控股公司起家于上海，在企業(yè)發(fā)展的重要時期，通過二手市場和非招拍掛形式獲得廉價土地，同時致力于高端住宅和商業(yè)的開發(fā)。然而，不借助外力的發(fā)展模式，顯然不足以令其迅速壯大并步入國內(nèi)一線的行列。

再戰(zhàn)香港

初步招股說明書顯示，長甲地產(chǎn)控股公司擬發(fā)行10億股，90%為配售，招股價介乎3.2元到4.8元之間。

按照公司的計劃，本次融資最多48億元，81%會投向增加土地儲備，14%用于償還銀行貸款，5%則用于運營。

長甲地產(chǎn)登陸資本市場的計劃由來已久，2010年初，便有消息稱長甲擬在3月份由花旗和瑞銀安排赴港上市，計劃籌資5億—6億美元，但其后因種種因素拖延至今。

長江證券分析師蘇雪晶說：“內(nèi)地房企赴港上市，無論是大陸還是香港的監(jiān)管部門都不會對其有直接的干預，不過，主要是看市場情況。”不過，調(diào)控政策接二連三出臺，內(nèi)地房企在香港投資者心中的預期，顯然不容樂觀。

但李嘉誠旗下的長江實業(yè)全資控股的ChosenEliteLimited、新世界主席鄭裕彤旗下的周大福以及對沖基金石庫門三家公司，將各入股5000萬美元為戰(zhàn)略投資者，讓長甲似乎對配售頗有信心。

總部位于上海的長甲地產(chǎn)，是民企長甲集團全資子公司，實際控制人為河南鄭州富商趙長甲。長甲集團主營業(yè)務包括長甲地產(chǎn)、長甲投資、長甲醫(yī)藥及長甲資產(chǎn)管理四大板塊。

長甲地產(chǎn)的十二個物業(yè)項目，有6個位于上海，另外6個分別位于江蘇省的常熟、昆山、無錫和啟東，主要包括別墅和分層公寓組成的高端住宅和商辦物業(yè)。

長甲地產(chǎn)高管承認，公司業(yè)務的增長取決于能否以合適的價格購置理想地段的土地儲備，近年來上海理想地段土地供應量減少，土地價格上漲，會對現(xiàn)金流產(chǎn)生重大不利影響。

目前，可用于未來物業(yè)發(fā)展的項目包括長泰淀湖觀園、無錫長泰國際城、常熟長泰國際城和長泰海濱城。占地面積為236.5萬平方米，估計成本200億元。截至2010年4月，長甲地產(chǎn)手頭的現(xiàn)金約為11.8億元，與上海動輒數(shù)十億元的地價相比，這筆現(xiàn)金顯得有些捉襟見肘。

二手地主

承銷商之一的麥格理發(fā)布研究報告指出，長甲地產(chǎn)崛起的一個途徑是通過土地市場協(xié)議、招標及收購爛尾樓增加土地儲備，再用高端住宅的產(chǎn)品定位來獲取豐厚利潤。

“該公司雖然開發(fā)規(guī)模不算很大，但是利潤水平處于行業(yè)較高水平。”中房信分析師薛建雄說。

這家活躍在二手土地市場上的企業(yè)非常低調(diào)，鮮有公開資料介紹。

根據(jù)本報了解的情況，1999年，在醫(yī)藥領(lǐng)域完成積累的趙長甲，成立了上海長甲置業(yè) （長甲地產(chǎn)控股），并于同年收購地塊發(fā)展了住宅項目上海灘花園洋房。其后，長甲置業(yè)又于2002年開始開發(fā)上海長泰西郊別墅。

其后，長甲開始將上海項目的土地來源完全放到了二手市場上。

2002年9月，長甲從原開發(fā)商中國汽車貿(mào)易華東公司處收購位于大陸家嘴金融區(qū)的甲級辦公樓——長泰國際金融大廈的工地，于2006年3月開始施工，2008年大廈竣工。目前，這座地段優(yōu)越的寫字樓出租率一直保持在100%的狀態(tài)。

2007年底，長甲從上海圣和圣公司手中收購了正在建設(shè)中的圣和圣廣場，后更名為長泰企業(yè)天地廣場項目，轉(zhuǎn)交新成立的子公司上海長賀來發(fā)展。

2008年5月，長甲置業(yè)分別從上海豪盛和上海健全處分別收購了長泰東郊御園的項目公司上海豪全60%和40%的股權(quán)，代價分別為3.51億和1.19億元。

2009年，長甲再次耗資8億元從上海浦東土地發(fā)展控股公司手中，收購正在開發(fā)、位于張江科技園區(qū)核心地段的長泰廣場，完成了其在大型綜合類物業(yè)中的布局。

二手市場的項目和土地，雖然牽涉問題可能錯綜復雜，但是價格普遍較公開市場拍賣要便宜。以長泰廣場為例，長甲為這個在浦東位置上乘的項目付出的樓面地價僅為2522元/平方米。而2008年收獲東郊御園住宅項目的樓面地價，也僅僅為1289元/平方米。

上海之外的項目，長甲則同時采用招拍掛和收購的形式獲取土地。

2006年底，長甲將業(yè)務擴展到了上海之外，先后布局了常熟、昆山、無錫等地。2010年2、3月間，長甲地產(chǎn)以5.15億的代價，向上海英泰收購了啟東當?shù)氐拈L泰海濱城項目。

截至2010年10月底，長甲擁有的土地儲備建筑面積 （包括發(fā)展中物業(yè)）在398萬平方米。

“小公司層級少，一把手可以直接關(guān)注土地業(yè)務，再加上趙長甲本人非常精明勤儉，又不乏魄力，這從他拿了很多二手地就可以看出來。這應該是長甲地產(chǎn)從眾多中小型開發(fā)商中脫穎而出的原因。”薛建雄認為。

近年，長甲除在業(yè)務開拓上頗有收獲外，在人才引進上也花足力氣。2008年，原上海萬科副總周亞軍進入長甲，擔任公司副總裁，分管建設(shè)和項目管理。2010年，原綠城森林高爾夫別墅開發(fā)公司副總經(jīng)理王宏偉，被趙長甲委任為負責公司的項目開發(fā)、運營和管理的副總裁。