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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周亞霖 龍湖地產(chǎn)正積極推進(jìn)旗下最主要商業(yè)地產(chǎn)模式——“天街”在多地的復(fù)制建設(shè)。龍湖地產(chǎn)研策總監(jiān)何長(zhǎng)春在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，公司將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)至2014年，國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目將超過(guò)30個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米，所貢獻(xiàn)利潤(rùn)將占公司利潤(rùn)總額之15%—20%。

明年初，位于北京的25萬(wàn)平方米“天街”將正式面世。

商業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)方向嗎？近期住宅與商業(yè)哪一個(gè)是未來(lái)主流的話題，一直是房地產(chǎn)業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。由于住宅受到了嚴(yán)厲的管控，轉(zhuǎn)型之說(shuō)蔚然成風(fēng)。雖然龍湖早年已有商業(yè)項(xiàng)目，但與其住宅相比，在總規(guī)模中，占比極輕，但是這一輪的商業(yè)規(guī)劃，卻帶有重重的“轉(zhuǎn)型”意味，數(shù)年內(nèi)，營(yíng)造30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的投入力度，在國(guó)內(nèi)以住宅為主的開(kāi)發(fā)商中尚屬空前。

龍湖到2014年的商業(yè)地產(chǎn)持有目標(biāo)是200萬(wàn)平方米。而內(nèi)地最早上市最早做商業(yè)地產(chǎn)的合生創(chuàng)展目前運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)面積是100多萬(wàn)平方米，加上項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總規(guī)模有220萬(wàn)平方米。

據(jù)悉，龍湖商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和建設(shè)速度希望以萬(wàn)達(dá)為標(biāo)桿，商業(yè)物業(yè)的綜合能力以華潤(rùn)為標(biāo)桿。就商業(yè)地產(chǎn)而言，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城均為領(lǐng)先企業(yè)，此外還有國(guó)華置業(yè)的華貿(mào)中心以及獨(dú)成一體的華南Mall，但后兩者的建造規(guī)模及影響力均未能與萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)和中糧平起平坐。

錢從哪里來(lái)

眼前，銷售規(guī)模進(jìn)入中國(guó)30強(qiáng)的公司無(wú)一不在宣稱自己要加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。但諸多業(yè)內(nèi)人士如首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光、陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪等在接受記者采訪時(shí)，都紛紛闡述轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的艱難，首當(dāng)其沖的就是持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需要的天量資本。

龍湖的資金究竟是何來(lái)源？

龍湖地產(chǎn)的解釋是：“第一，到目前為止，龍湖沒(méi)有拿過(guò)任何一幅單獨(dú)的商業(yè)地塊，拿的都是公寓和商業(yè)搭配在一起的土地；另一方面，龍湖有自己的租金收益；第三，是集團(tuán)的融資，譬如海外貸款。”2009年龍湖曾發(fā)行14億元的企業(yè)債，2010獲得境外大型銀團(tuán)融資。

從在售的成都天街看，先賣的是公寓部分，而且一部分是小面積的SOHO，小鋪面則在年底發(fā)售，商場(chǎng)在2012年開(kāi)業(yè)。另外，龍湖做商業(yè)地產(chǎn)拿的地塊大部分都并非城市核心成熟地段，譬如成都的天街就在城北，北二環(huán)的五塊石地塊。通常的看法是成都的發(fā)展以環(huán)狀進(jìn)行，從城南、城西到城東，最后才發(fā)展到城北。

龍湖從西南發(fā)力，進(jìn)而進(jìn)軍環(huán)渤海、長(zhǎng)三角的方式，在思路上也多少有些“農(nóng)村包圍城市”的意味。

另?yè)?jù)了解，龍湖現(xiàn)在的租金收入是以“底租加上營(yíng)業(yè)收入提成的辦法”，龍湖的提成比例是10%，商業(yè)都是龍湖自己的物業(yè)來(lái)管理。龍湖的中報(bào)顯示，2010年1—6月租金收入1.14億元。龍湖財(cái)務(wù)部總經(jīng)理韋華寧在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上預(yù)測(cè)“未來(lái)租金收入上漲將為每年30%-35%左右”，龍湖希望一個(gè)商場(chǎng)能夠投入3年后開(kāi)始盈利。

模式

天街系列的流轉(zhuǎn)和其標(biāo)桿萬(wàn)達(dá)有很大的相似，和其另外一個(gè)標(biāo)桿華潤(rùn)相比，民營(yíng)企業(yè)龍湖顯得務(wù)實(shí)。華潤(rùn)的萬(wàn)象城在一些城市拿地，有的是燙金地塊，譬如其在沈陽(yáng)萬(wàn)象城拿的是金廊沿線黃金地段的原遼寧體育館地塊，且首期開(kāi)的先是商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，二期才是公寓。央企做商業(yè)地產(chǎn)喜歡“高舉高打”，很大程度依持的是資源和集團(tuán)的孵化。

從龍湖目前的動(dòng)作看，其是在萬(wàn)達(dá)和華潤(rùn)之間尋找平衡。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，華潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)在于提高商場(chǎng)的綜合能力，譬如打造更好看的商場(chǎng)外觀和更人性化的內(nèi)部細(xì)節(jié)，加強(qiáng)招商等來(lái)提高自己的租金水平。華潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不如萬(wàn)達(dá)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)遍地開(kāi)花，已經(jīng)有37個(gè)，而華潤(rùn)的萬(wàn)象城到目前包括在建的只有10個(gè)）。但華潤(rùn)商場(chǎng)的租金收益很高，其持有型物業(yè)的租金遠(yuǎn)超A股上市的以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)商。

曾有數(shù)據(jù)稱，截至去年第三季度末，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的建成面積達(dá)到300萬(wàn)平方米，租金收入有10.34億元；華潤(rùn)置地只有68萬(wàn)平方米建成的持有物業(yè)，租金收入?yún)s已達(dá)到9.67億元。

據(jù)傳，早在2002年研究零售業(yè)務(wù)時(shí)，時(shí)任華潤(rùn)萬(wàn)家董事長(zhǎng)的宋林就發(fā)現(xiàn)，1996年到2002年，零售商鋪的租金上漲了300%，而零售商的毛利率只上漲了20%。自此，華潤(rùn)萬(wàn)家就保持了30%的自有物業(yè)。華潤(rùn)就是將商場(chǎng)做到極致，譬如請(qǐng)全球最頂尖的設(shè)計(jì)師，不惜重金用最酷、最炫的外觀，在運(yùn)營(yíng)上重視各種細(xì)節(jié)等等，進(jìn)而打造地標(biāo)性商業(yè)，使得租金水平和出租率不斷提高，通過(guò)商場(chǎng)的價(jià)值鍛造來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從龍湖的跡象看，也在模仿華潤(rùn)的上述思路。

龍湖內(nèi)部員工講述，早先，北京華聯(lián)百貨入駐重慶的北城天街，但去年年初，華聯(lián)集團(tuán)宣布退出。去年3月，龍湖在北京華聯(lián)百貨退租的原址打造北城天街“新館”，自己招商做運(yùn)營(yíng)。后來(lái)，龍湖自行運(yùn)營(yíng)后，租金收益有了很大提高。

另一方面，龍湖商業(yè)地產(chǎn)的員工飛赴全球各地，考察全球最好的商場(chǎng)，已成家常便飯。龍湖內(nèi)部有個(gè)文件，包含了打造綜合體的大小參數(shù)，看過(guò)這個(gè)文件的龍湖員工講，最細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)有不同業(yè)態(tài)的不同參數(shù)，譬如游樂(lè)場(chǎng)有相應(yīng)的光線、濕度、溫度的指標(biāo)，與其他場(chǎng)所不同。

對(duì)于存在的差距，龍湖并不諱言，就商業(yè)綜合體的綜合能力而言，龍湖與華潤(rùn)還有一定差距。

有個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)：華潤(rùn)此前接受記者采訪時(shí)，一直強(qiáng)調(diào)自己是住宅+商業(yè)物業(yè)+服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)公司的地產(chǎn)模式，華潤(rùn)地產(chǎn)服務(wù)綜合性之一就是有精裝修和家私。而龍湖商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)業(yè)態(tài)就是MOCO，即家居生活館，已經(jīng)有一家在重慶開(kāi)業(yè)，占地2萬(wàn)多平方米，銷售高端國(guó)際家居名品，譬如“歐洲廚具”、“瑞典御用床墊”之類的東西。

顯然，這種在自己的高檔小區(qū)里賣家私，已是“二次銷售”，一方面以一種業(yè)態(tài)聚攏客戶，另一方面則是不斷發(fā)掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，將利潤(rùn)最大化。龍湖對(duì)華潤(rùn)的借簽顯然不止在商業(yè)地產(chǎn)一端。

在大的戰(zhàn)略上，商業(yè)開(kāi)發(fā)結(jié)合住宅的模式，已成為龍湖吸納大型土地的前提。日前，在煙臺(tái)離城區(qū)大約20分鐘路程的養(yǎng)馬島上一共拿了6000多畝土地，整個(gè)島占地面積是1萬(wàn)畝。折合的樓面地價(jià)是1100元/平方米。龍湖主要的意圖是做新的業(yè)態(tài)——旅游地產(chǎn)和做更大規(guī)模的城市運(yùn)營(yíng)，加之其最近拿下的云南玉溪的撫仙湖地塊，都有將區(qū)域打造好獲得較低價(jià)土地儲(chǔ)備的意味。此舉還可以直接地為龍湖獲得更多的持有性物業(yè)儲(chǔ)備。