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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔 “房地產(chǎn)市場中普遍的想法是，想天天吃餃子，不想吃棒子面。現(xiàn)在吃不上餃子了，老想著政府什么時候再給點餃子吃，現(xiàn)在吃餃子不太可能了，你們就吃點棒子面就行了；不過，市場的發(fā)展前景還很長遠。有專家說可能未來還有十年、二十年的高速發(fā)展過程，尤其‘十二五’規(guī)劃特別強調(diào)城市化，既然城市化還有這么大的潛力，房子還得使勁蓋，這個市場還早著呢。”華遠集團董事長任志強在11月8日舉行的2010中國藍籌地產(chǎn)峰會中表示。

基本需求與改善型需求

任志強表示：為什么中國的決策仍然停留在目前的階段，老出這么多稀奇古怪的政策？吳曉靈主任在發(fā)言中說，我們的住房目前是以基本消費為主，劉世錦主任講話里也含有這個意思。但是什么是基本消費？

如果是衣衫遮體就滿足基本需求，我個人認為中國已經(jīng)滿足基本需求，沒人睡在大街上，至少比紐約睡在大街上的人少得多，是不是我們比美國更好的解決了需求？倒過來說，如果僅僅滿足住房需求，也就是維持勞動力再生產(chǎn)的部分叫做基本需求，那么這個需求就應(yīng)該不收土地出讓金，由政府負責(zé)。因為按聯(lián)合國的人權(quán)公約，每個國家的政府必須保證人們的基本居住權(quán)利。如果只是滿足這部分需求，那就不要市場化，搞住房分配就行了。

但是，居住需求有一個基本條件，1958年，政府提出大中小城市人均居住面積分別達到四、五、六平方米；1985年建設(shè)部的方案是六、七、八平方米；到2010年提出八、十、十二平方米。小城市面積大一點，大城市面積小一點，這個基本需求在不斷的保證中，而且還在不斷擴大中。

1978年以前，建設(shè)部正式給國家的文件里有六次提到房荒問題，什么是房荒，國際標準人均一張床；然后擴大標準，戶均一套房；再擴大到人均一間房。

要實現(xiàn)人均一間房就不是滿足基本需求，而是擴大基本需求，怎么擴大基本需求？這才有了市場化。真正的市場化要解決的是提高生活質(zhì)量和超出基本生活需求的房子。基本需求還讓大家花那么高的土地出讓金買房子嗎？全世界可能除了中國以外，沒有一個國家這樣。也就是，滿足基本需求的房子應(yīng)該是不收土地出讓金的，比如廉租房、經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房不是滿足基本需求嗎？如果是，商品房就不是。

“我們的政府就是在這個問題上認識發(fā)生了錯誤，才出臺了一系列政策告訴開發(fā)商要做小戶型，滿足最基本的低收入需求。如果是為了滿足基本需求，政府就別收土地出讓金，沒那么高的土地出讓金大家不就買得起了嗎？為什么不這么做？”任志強表示，房地產(chǎn)分為有出讓金和沒有出讓金的重大差別，收了土地出讓金就不是給窮人，給窮人就不應(yīng)該收土地出讓金，這是在所有國家?guī)缀跏亲詈唵蔚牡览怼Ｉ唐贩渴袌鍪且鉀Q發(fā)展和擴大的基本需求問題，以及改善性需求的問題，而不是用于保障基本需求的問題。

城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)是關(guān)鍵

關(guān)于城市化，任志強認為，城市化里面一個重大的認識問題，就是認為在城市化的過程中，農(nóng)民進城必須有房。

任志強表示，實際上其他國家在統(tǒng)計是有房戶還是無房戶的時候，并不區(qū)分農(nóng)村和城市；可是，現(xiàn)在媒體和輿論認為，農(nóng)民進城必須有房，農(nóng)村有一套房子，城里還得占一套房子。為什么農(nóng)民占兩塊宅基地不叫浪費資源，為什么城里人花錢占一套房還被批評得一塌糊涂呢？任志強認為這政策一定有問題：如果按農(nóng)村計算，住房擁有率可能在97%以上，都有房子住了還解決什么基本需求？但我國現(xiàn)在基本居住條件還差。反過來說毛病在哪兒呢？如果按照國際慣例，農(nóng)村的房子是可以自由交換的，中國的農(nóng)村改革沒有涉及產(chǎn)權(quán)問題，只涉及到土地承包制中的收益權(quán)問題。農(nóng)民增加了一個土地收益權(quán)就有積極性了，因此，家庭聯(lián)產(chǎn)承包就獲得了更多的收益。可是房子呢？沒有產(chǎn)權(quán)，因此不能交易、不能交換。所以，大城市面積小，小城市面積多，農(nóng)村面積更多，農(nóng)村人均在住宅上的面積數(shù)比城鎮(zhèn)大好幾倍。

為什么美國的統(tǒng)計中，農(nóng)村有房子也算有房戶呢？因為他可以把農(nóng)村的房子變賣。我們的矛盾在于農(nóng)村的房子是不能置換的，所以，有房戶和無房戶在統(tǒng)計學(xué)上是一回事，實際生活中又是另一回事。根子在我們的土地制度能不能解決農(nóng)村的土地制度上的產(chǎn)權(quán)問題、在土地制度和城鄉(xiāng)房產(chǎn)不能置換上。