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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張延龍 今年580萬(wàn)套、明年1000萬(wàn)套的保障房和棚戶區(qū)改造任務(wù)能完成嗎？盡管來(lái)自各個(gè)政府部門(mén)的統(tǒng)計(jì)和數(shù)字正一片樂(lè)觀，但最近一份來(lái)自券商的報(bào)告對(duì)今年保障房任務(wù)的“達(dá)成度”和明年計(jì)劃的可行性提出質(zhì)疑。

此前，據(jù)公開(kāi)報(bào)道，住建部曾表示，今年1至9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類(lèi)棚戶區(qū)改造開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度計(jì)劃580萬(wàn)套的90%。

亦有報(bào)道稱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)保障房投資額為433.19億元，同比減少1.7%。

安信證券的一份報(bào)告分析推算，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的的“全國(guó)保障房投資額為433.19億元”，應(yīng)為中央投資，即中央政府撥款。如按增速算，2009年全年保障住房及棚戶區(qū)改造為330萬(wàn)套，如果按照上半年開(kāi)工40%計(jì)算，則2009年上半年新開(kāi)工不超過(guò)150萬(wàn)套。

這意味著今年上半年的開(kāi)工量將低于150萬(wàn)套。而據(jù)住建部關(guān)于今年前三季度開(kāi)工520萬(wàn)套的口徑推算，今年第三季度開(kāi)工至少370萬(wàn)套，即大約2.2萬(wàn)億平方米。

而今年3季度全國(guó)房屋新開(kāi)工3.9億平方米，扣除保障房，則意味著商品房開(kāi)工僅1.7億平方米，即同比下降30%以上。

“這意味著3季度新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資如此之高有較大部分為保障性住房的支撐，私人投資則并不旺盛。然而從同期土地購(gòu)置（保障性住房應(yīng)該較少涉及土地購(gòu)置）來(lái)看，并沒(méi)有明顯下降，而無(wú)論從邏輯上看還是從歷史數(shù)據(jù)看，土地購(gòu)置與商品房的投資趨勢(shì)同步。此外，從3季度上市公司購(gòu)置商品的現(xiàn)金流支出看，也只是較2季度略有回落”，安信證券的該報(bào)告稱。

報(bào)告稱，“我們對(duì)此數(shù)據(jù)表示困惑”。

而按照住建部的計(jì)劃，明年保障房及棚戶區(qū)改造達(dá)1000萬(wàn)套，相對(duì)于今年580萬(wàn)套的規(guī)劃大幅增長(zhǎng)。估計(jì)投資規(guī)模超過(guò)1.3萬(wàn)億元。

安信證券報(bào)告稱，“我們認(rèn)為完成這一任務(wù)的可行性，以及對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)力量都比較可疑”——1.3萬(wàn)億元的投資（主要為地方投入）規(guī)模意味著地方政府土地出讓收入基本上完全用于保障安居工程（前提是土地收入還能達(dá)到2009年的高峰）。而土地收入一直以來(lái)是地方政府用于基礎(chǔ)建設(shè)甚至補(bǔ)貼地方公共支出的重要資金來(lái)源。

而如此大的投資，要么意味著地方融資平臺(tái)重新大量向銀行貸款（在貸款總額度可能?chē)?yán)格控制的2011年，這意味著大量擠出其它行業(yè)貸款需求）；要么意味著停止或中斷其它大量政府投資項(xiàng)目。而這兩種可能性都較小。此外，迄今為止，即使部分在保障住房融資層面考慮相對(duì)全面的城市，對(duì)于保障住房，尤其廉租房完工后，長(zhǎng)期維護(hù)支出的來(lái)源也并沒(méi)有給出明確的方案。從香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在考慮維護(hù)、折舊以及相關(guān)人員薪資等經(jīng)常支出后，持有廉租房利潤(rùn)率為-14%左右。必須依靠物業(yè)出售及商業(yè)租賃融資（即長(zhǎng)期間接的土地財(cái)政補(bǔ)貼）。而國(guó)內(nèi)顯然還沒(méi)有這樣的長(zhǎng)效體制。