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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 鄔瓊 擁有109年歷史的廣鐵南站在2010年11月25日這一天改變了命運(yùn)。

此前為華南地區(qū)最大的站港合一的鐵路及水路交通樞紐的廣鐵南站最終以86億元的價(jià)格變身 “地王”。

《廣州史志》載，始建于1901年的廣鐵南站，作為粵漢鐵路起點(diǎn)的客貨綜合站成為華南地區(qū)最為重要的交通樞紐，其聯(lián)系珠江航道與粵漢鐵路，成為廣州對(duì)內(nèi)及對(duì)外貿(mào)易的中樞。最初，首任粵漢鐵路公司總經(jīng)理的詹天佑曾在此辦公。

2005年，年均貨物吞吐量達(dá)525萬(wàn)噸的廣鐵南站關(guān)閉，但其因背靠荔灣老城區(qū)，直面珠江，擁有近900米的河岸線成為房地產(chǎn)開發(fā)商垂涎的寶地。

2009年，廣鐵南站新規(guī)劃完成。2010年10月，作為廣州舊城改造項(xiàng)目，占地面積26.15萬(wàn)平方米的廣鐵南站地塊掛牌。11月25日，經(jīng)過(guò)222輪競(jìng)價(jià)，廣鐵集團(tuán)最終以86億元的價(jià)格摘下該地塊。

“廣鐵南站這塊地拍賣沒(méi)有贏家。”作為一個(gè)廣州老“地產(chǎn)通”，合富輝煌首席分析師黎文江在其博客中表示。

成本優(yōu)勢(shì)

作為舊改地塊，廣鐵南站拍賣規(guī)則一經(jīng)推出便在坊間引起爭(zhēng)議，爭(zhēng)議一方面在于土地規(guī)模及起始地價(jià)，另一方面則在于土地出讓款的分配方式，其中的規(guī)則漏洞在其后為開發(fā)商所利用。

10月上旬，廣州市國(guó)土房管局將廣鐵南站掛牌時(shí)，掛牌時(shí)的樓面地價(jià)就已經(jīng)超過(guò)9000元/平方米，為廣州市掛牌土地起始樓面地價(jià)最高的一塊。

作為舊改地塊，按廣州市舊城改造政策，廣鐵南站地塊最終成交金額的60%必須返還給土地原使用權(quán)人，如地塊要求拆遷部分于2010年完成拆遷，地塊原使用權(quán)人還可獲得10%的補(bǔ)償，同時(shí)，廣州市國(guó)土房管局未對(duì)土地競(jìng)拍人做任何資格限制。

這意味著，一旦原土地使用權(quán)人參與土地競(jìng)拍，其只需向廣州市政府繳納土地競(jìng)拍價(jià)格30%的地價(jià)款即可再次獲得土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)。

廣鐵南站“原地主”為廣鐵集團(tuán)旗下的羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，廣鐵南站地塊曾為羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的劃撥用地。羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一旦介入土地競(jìng)拍，只需實(shí)際支付成交價(jià)格30%的土地款，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商而言，這樣的土地成本優(yōu)勢(shì)顯然是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

廣鐵集團(tuán)面臨的問(wèn)題是自身的開發(fā)資質(zhì)和開發(fā)能力的限制。與開發(fā)商合作，廣鐵出地，開發(fā)商出錢，并負(fù)責(zé)開發(fā)，雙方分享利潤(rùn)成為廣鐵集團(tuán)操作廣鐵南站地塊可行的開發(fā)模式。于是在今年10月，廣州坊間便傳言，珠江系旗下珠光地產(chǎn)已與廣鐵集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，雙方將共同開發(fā)廣鐵南站地塊。

巨大的成本優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的價(jià)格承受能力，讓廣州地產(chǎn)界認(rèn)為珠光地產(chǎn)與廣鐵南站的結(jié)合將沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，部分地產(chǎn)界人士認(rèn)為大多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇放棄競(jìng)爭(zhēng)。

但11月25日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的狀況顯然出乎這些人的預(yù)料。

“我事前曾預(yù)測(cè)到開發(fā)商會(huì)聯(lián)合廣鐵集團(tuán)智取該地塊，但沒(méi)想到要付出比底價(jià)超出80%的代價(jià)。”黎文江事后評(píng)論道。

事實(shí)上11月25日，萬(wàn)科及越秀城建組成的聯(lián)合體以及保利與金地華儲(chǔ)組成的聯(lián)合體先后投入與廣鐵集團(tuán)的土地爭(zhēng)奪，并最終經(jīng)過(guò)222輪的競(jìng)拍將廣鐵南站地塊的價(jià)格抬升至86億元。競(jìng)拍輪次與樓面地價(jià)雙雙打破廣州土地交易市場(chǎng)紀(jì)錄。

在多數(shù)廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在廣鐵集團(tuán)的成本優(yōu)勢(shì)面前，先后參與地塊爭(zhēng)奪的萬(wàn)科與越秀城建聯(lián)合體及保利地產(chǎn)的抬價(jià)行為不可理解。這正是黎文江評(píng)論廣鐵南站地塊最終沒(méi)有贏家的原因所在。

規(guī)則下的成本優(yōu)勢(shì)意味著廣鐵與珠光能夠更大能力地承受高價(jià)格，這使得開發(fā)商通過(guò)抬高廣鐵南站地價(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)預(yù)期成為可能。

在最終的成交價(jià)格面前，廣鐵南站地塊未來(lái)的售價(jià)預(yù)期已經(jīng)在3.5萬(wàn)—4萬(wàn)元/平方米，甚至更高。珠江新城之外的廣州商品房市場(chǎng)的價(jià)格承受極限被打破。

隱形的博弈

開發(fā)商通過(guò)土地競(jìng)拍抬升的市場(chǎng)預(yù)期讓廣州市政府在宏觀調(diào)控的當(dāng)下頗為尷尬。

11月25日，廣鐵南站地塊拍出之后，廣州市國(guó)土房管局隨即通過(guò)新聞發(fā)言人表明態(tài)度：廣州市委、市政府堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央和省各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的態(tài)度是一貫的；堅(jiān)決抑制不合理住房消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

此外，廣州市國(guó)土房管局還表示，廣鐵南站能夠拍出86億元的價(jià)格表明開發(fā)商一方面是對(duì)地塊看好，另一方面則是因?yàn)閬嗊\(yùn)之后，地塊價(jià)格反映出廣州城市價(jià)值的提升。但廣州市國(guó)土局并未對(duì)地王可能產(chǎn)生的房?jī)r(jià)預(yù)期作出任何評(píng)論。

但廣州市媒體在亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后便匆匆開始對(duì)地王可能產(chǎn)生的房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)行批評(píng)，指責(zé)廣州市政府土地供應(yīng)規(guī)則造成地王，并形成房?jī)r(jià)預(yù)期，繼而批評(píng)宏觀調(diào)控之下，廣州市控制房?jī)r(jià)不力。

今年二季度之后，廣州市似乎成為全國(guó)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的城市之一。部分樓盤成交均價(jià)已經(jīng)突破5萬(wàn)元/平方米，這為一向自稱價(jià)格穩(wěn)定的廣州市場(chǎng)所未有。

同時(shí)，廣州市土地市場(chǎng)價(jià)格上漲迅速，自今年9月以來(lái)廣州市先后拍出白云區(qū)高爾夫球場(chǎng)、金沙洲、越秀區(qū)下塘西等多塊地王，直至廣鐵南站地王，廣州市土地出讓單價(jià)創(chuàng)下新高。

這種房?jī)r(jià)與地價(jià)同時(shí)瘋狂上漲的態(tài)勢(shì)，即便是在廣州房?jī)r(jià)上漲最為瘋狂的2007年亦未曾出現(xiàn)。在宏觀調(diào)控背景下，廣州市抑制房?jī)r(jià)的努力幾乎化為泡影。

土地爭(zhēng)議

事實(shí)上，廣州市國(guó)土房管部門與開發(fā)商的博弈由來(lái)已久。

在針對(duì)房?jī)r(jià)上漲的輿論表態(tài)中，與大多數(shù)城市不同，開發(fā)商與廣州市國(guó)土部門之間，似乎從未在統(tǒng)一戰(zhàn)線上達(dá)成共識(shí)。一方面開發(fā)商指責(zé)政府供應(yīng)土地不力，造成廣州市房?jī)r(jià)上漲，而另一方面廣州市政府則指責(zé)開發(fā)商囤積土地，拒不開發(fā)，哄抬土地市場(chǎng)價(jià)格，造成廣州房?jī)r(jià)上漲。

2005年，廣州市主要開發(fā)商便已經(jīng)在廣州市二沙島召開公開論壇，廣州市主要開發(fā)商將矛頭指向廣州市國(guó)土房管部門，認(rèn)為土地供應(yīng)不力，造成開發(fā)商出現(xiàn)地荒，繼而造成商品房市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲。

但是廣州市國(guó)土局堅(jiān)定地認(rèn)為，開發(fā)商本身有大量土地未能消化，不對(duì)市場(chǎng)形成有效供給，且開發(fā)商在土地市場(chǎng)上抬高土地價(jià)格，以促進(jìn)此前未消化的土地升值，其認(rèn)為，制造地王為開發(fā)商博弈市場(chǎng)的一種手段。因此2005—2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲與土地供應(yīng)并無(wú)多大關(guān)系。

但顯然開發(fā)商不同意國(guó)土局這種說(shuō)法。他們堅(jiān)定地認(rèn)為，如果廣州市土地供應(yīng)充足，不可能形成開發(fā)商爭(zhēng)搶土地，地王頻出的局面。他們認(rèn)為，土地供應(yīng)的數(shù)據(jù)顯然不足以說(shuō)明廣州市國(guó)土房管局土地供應(yīng)充足，大多開發(fā)商認(rèn)為，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)才是造成房?jī)r(jià)和土地價(jià)格上漲的核心因素。廣州市2006年后的土地供應(yīng)中，城市周邊區(qū)域土地供應(yīng)量大，城市中心的土地供應(yīng)則集中在珠江新城這種但并未成熟的城市核心區(qū)，成熟老城區(qū)的土地供應(yīng)極少。

一個(gè)現(xiàn)實(shí)的案例是，2009年廣州市土地供應(yīng)當(dāng)中，僅亞運(yùn)城一塊土地就占全年總供應(yīng)量的一半，此外，當(dāng)年土地供應(yīng)大多集中在羅崗、南沙及番禺大學(xué)城等區(qū)域周邊。

2009年，廣州市致力于廣州市中心城區(qū)開發(fā)的中型開發(fā)商負(fù)責(zé)人甚至對(duì)本報(bào)表示，2009年，廣州市核心區(qū)域供應(yīng)的項(xiàng)目不超過(guò)28個(gè)，此舉造成廣州市中心城區(qū)與周邊區(qū)域土地供應(yīng)失衡。在2010年，廣州市土地供應(yīng)計(jì)劃中，中心城區(qū)供應(yīng)的居住用地僅為0.8平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足中心城區(qū)市場(chǎng)需求。

“中心城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模與數(shù)量無(wú)法與周邊區(qū)域相比，這是廣州市慣例，但問(wèn)題是近年來(lái)廣州市中心城區(qū)住房的需求量在增加，周邊區(qū)域住房需求量在減少，中心城區(qū)房?jī)r(jià)顯然無(wú)法通過(guò)周邊大規(guī)模的土地供應(yīng)進(jìn)行平衡，原有的平衡一旦被打破，廣州市中心城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值被迅速地放大了。開發(fā)商是意識(shí)到土地的價(jià)值才敢在土地市場(chǎng)上舉牌的。”廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)本報(bào)表示，“所以我們說(shuō)他們土地供應(yīng)不夠。”

也許正如黎文江所言，在廣州市現(xiàn)有土地供應(yīng)思路之下，市場(chǎng)博弈矛盾加劇，這個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越不存在贏家。