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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞霖 商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，11月共有114家外資房地產(chǎn)公司向商務(wù)部外資司報(bào)備成立新公司，增資或者以并購(gòu)的方式進(jìn)入中國(guó)，該數(shù)量是10月份的2.71倍。其中很大一部分的外資房地產(chǎn)公司把項(xiàng)目公司設(shè)在了中國(guó)的二、三線城市。

“一方面是希望將來(lái)物業(yè)升值，一方面是有些地產(chǎn)項(xiàng)目還存在尚可的投資回報(bào)率，當(dāng)然人民幣資產(chǎn)升值也是一個(gè)很重要的因素。”多位地產(chǎn)行業(yè)人士如此評(píng)價(jià)外資洶涌的原因。

除商務(wù)部數(shù)據(jù)外，多家顧問(wèn)公司發(fā)布的2010年度三季分析報(bào)告均顯示，今年前三季度外資(含港資)在全國(guó)重點(diǎn)城市大宗物業(yè)投資的活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年。

外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情已經(jīng)恢復(fù)，華夏柏欣北京經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司的投資部董事謝創(chuàng)宏向本報(bào)表示。

                             熱鬧的成渝樓市

龍湖位于成都CBD的豪宅項(xiàng)目龍湖世紀(jì)是當(dāng)?shù)刈罡叩淖≌瑯牵軐⒔耙皇昭鄣住｝埡瓦@個(gè)樓盤(pán)到香港做了一次路演，路演當(dāng)天，德意志銀行的幾位高管就進(jìn)行了團(tuán)購(gòu)，一口氣買(mǎi)了十多套300多平方米的房子。

“我們接到單子也很納悶，他們搞金融的，都通曉內(nèi)地的政策，知道現(xiàn)在政策緊，打壓房?jī)r(jià)，為什么還要跑來(lái)買(mǎi)？這些人對(duì)中國(guó)二、三線的樓市特別地看好。”龍湖地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士告訴記者。

10月龍湖世紀(jì)正式開(kāi)盤(pán)后，來(lái)自港澳臺(tái)、日本、馬來(lái)西亞和新加坡的人陸陸續(xù)續(xù)來(lái)看房子。“通常派個(gè)代表過(guò)來(lái)，有的就不看，直接在北京簽訂合同。我有個(gè)客人，在馬來(lái)西亞，見(jiàn)過(guò)江景房，一口氣買(mǎi)了三套，全都是超高層；有個(gè)日本客人，在北京看見(jiàn)樓盤(pán)資料，就告訴我們，這種房子，在日本他是買(mǎi)不起的，立刻買(mǎi)下了一套。我們沒(méi)有做全球巡展，就去了次香港，但最近買(mǎi)的境外人士卻越來(lái)越多，15%都是外籍人士買(mǎi)的。”該龍湖人士說(shuō)。

“沿海城市限外令出來(lái)之后，重慶、成都的商業(yè)地產(chǎn)有好多港澳臺(tái)的人來(lái)買(mǎi)。”美聯(lián)物業(yè)成都公司副總經(jīng)理?xiàng)钚∪A告訴記者。“我最近簽的合同就是市中心的一個(gè)寫(xiě)字樓，9000多萬(wàn)元，是個(gè)澳門(mén)的集團(tuán)來(lái)買(mǎi)的，地地道道的澳門(mén)本地家族，是個(gè)多元化的企業(yè)。”但楊小華拒絕透露這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的具體名稱。

不僅僅是鋪位，成都的寫(xiě)字樓對(duì)外資的吸引力也很強(qiáng)。“我們經(jīng)手的寫(xiě)字樓交易，譬如成都出租率比較高的寫(xiě)字樓力寶大廈、維斯頓聯(lián)邦、時(shí)代廣場(chǎng)，城南CBD的匯日央擴(kuò)這幾個(gè)樓盤(pán)就有大量的港臺(tái)人士來(lái)購(gòu)買(mǎi)。”楊小華告訴記者。

西南另外一個(gè)重要的城市——重慶對(duì)外資的吸引力也絲毫不亞于成都。

美聯(lián)物業(yè)重慶公司商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)李娟告訴記者：“實(shí)在太忙了，港澳臺(tái)人買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓都是特別專(zhuān)業(yè)，要求也比較高，我們必須成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的小組來(lái)接待這些人。我們統(tǒng)計(jì)過(guò)，現(xiàn)在差不多25%的寫(xiě)字樓和商鋪都是賣(mài)給他們。”

最近李娟的一個(gè)外資客戶剛買(mǎi)了重慶最大的綜合體的一部分，2億元的成交額，這在二級(jí)市場(chǎng)是非常罕見(jiàn)的單子，李娟非常興奮。

對(duì)于港澳臺(tái)人的挑剔，李娟深有體會(huì)。“他們不買(mǎi)社區(qū)的底商，隨著城市的大拆遷、大改造，社區(qū)底商變數(shù)太大，只要綜合體和寫(xiě)字樓，綜合體也只要渝中、江北這些有星巴克、哈根達(dá)斯等一線品牌進(jìn)駐的商場(chǎng)。重慶沒(méi)有真正意義的5A寫(xiě)字樓，他們又覺(jué)得不夠檔次。”

                          二線城市的優(yōu)勢(shì)

2008年，金融危機(jī)之后，包括摩根士丹利、西蒙等很多大型外資機(jī)構(gòu)都賣(mài)掉了物業(yè)暫時(shí)離場(chǎng)。但從今年中期開(kāi)始，越來(lái)越多的外資打算在中國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

戴德梁行投資部高級(jí)經(jīng)理劉兵今年初去成都考察寫(xiě)字樓市場(chǎng)，“當(dāng)時(shí)成都寫(xiě)字樓很少有散賣(mài)的，到了年中再去，很多寫(xiě)字樓就散賣(mài)掉了，其中一部分就是賣(mài)給外資的。”

香港SPACE商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理許大金認(rèn)為，一線城市的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，外資在二線城市顯得有優(yōu)勢(shì)一些。

實(shí)際上，不僅僅是動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)上億的投資很頻繁，越來(lái)越多的大錢(qián)也在通過(guò)選擇內(nèi)地伙伴的方式滲透到中國(guó)的市場(chǎng)。

去年底，普凱投資在天津開(kāi)發(fā)區(qū)成立了規(guī)模為6億元的人民幣房地產(chǎn)投資基金，主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該筆資金最終投資了兩個(gè)成都的房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是今年1月與四川藍(lán)光集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的藍(lán)光公館1881項(xiàng)目以及今年5月與合能集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的合能西貴金沙項(xiàng)目。

不過(guò)，謝創(chuàng)宏也向本報(bào)表示，盡管外資對(duì)中國(guó)樓市的投資已經(jīng)出現(xiàn)由一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，但得益于居民零售商業(yè)消費(fèi)能力的增強(qiáng)、甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回暖、商業(yè)地產(chǎn)交易程序的規(guī)范、買(mǎi)賣(mài)主體的活躍、大體量商業(yè)地產(chǎn)的涌現(xiàn)等因素，北京、上海、深圳等一線城市仍然是外資活躍的區(qū)域。

                           錢(qián)怎么進(jìn)來(lái)？

無(wú)論是港澳臺(tái)、東南亞“小散”還是境外的大基金，這些錢(qián)是怎么流入內(nèi)地市場(chǎng)的呢？

成都地產(chǎn)界人士告訴記者，他認(rèn)識(shí)的港澳臺(tái)公司都在成都有熟識(shí)的公司，基本都是將錢(qián)以賬務(wù)往來(lái)的名義打給這家成都的公司，再以這個(gè)公司的名義購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，金額通常在1億元以內(nèi)。

更大資金的合作呢？許大金認(rèn)為，和內(nèi)地公司做股權(quán)合作還是外資投資中國(guó)地產(chǎn)的流行做法。當(dāng)然他們選擇合作的內(nèi)地公司也必須在境外有分公司，這樣才便于操作。劉兵認(rèn)為，選擇股權(quán)合作，外資很少需要通過(guò)這種方式來(lái)規(guī)避土地增值稅等稅費(fèi)，他接觸的項(xiàng)目，地方政府實(shí)際上都是按1%—2%的比例預(yù)征土地增值稅，很少有按照20%那種高階稅率來(lái)清算的。

“境外的大基金譬如摩根大通的資產(chǎn)包在做資產(chǎn)配置，如果在做新興市場(chǎng)的配置時(shí)，大陸和香港一定是首選。”劉兵告訴記者。（本報(bào)記者張斌對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）