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    商業(yè)+三線 景瑞地產(chǎn)密集轉(zhuǎn)型

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳哲 2010年,景瑞集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)銷售額40億元左右,同比上漲約17%,宏觀調(diào)控對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響,促使這家上海本土房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做更多的探索。

    布局社區(qū)商業(yè)

    “目前,景瑞集團(tuán)旗下最近幾年的地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)商業(yè)面積達(dá)到22萬平方米,其中集團(tuán)持有的商業(yè)面積已經(jīng)突破了10萬平方米。保守估計(jì),這些持有商業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值超過8億元,年租金可達(dá)2300萬元。”景瑞集團(tuán)商管負(fù)責(zé)人江青松說。

    上述超過一半以上的商業(yè)主要分布在上海景瑞生活廣場、上海景瑞嘉城、常州景瑞曦城和舟山景瑞豪布斯卡。其中景瑞生活廣場為純商業(yè)項(xiàng)目,總體量達(dá)到16萬平方米,目前已經(jīng)引入了沃爾瑪入駐,“與沃爾瑪這樣的國際巨頭合作,沒有任何技巧可言,只能靠項(xiàng)目本身所具備的優(yōu)勢(shì)。”景瑞副總裁許朝輝說。

    與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商不同,景瑞的商業(yè)項(xiàng)目為滿足住宅社區(qū)的日常消費(fèi),主要定位為家庭型的休閑商業(yè),這與該公司住宅產(chǎn)品主打“舒適之道”的改善親民路線相吻合。

    自2009年以來,上海市開始興建大型居住社區(qū),這些地段稍顯偏遠(yuǎn)的社區(qū)缺乏適宜的商業(yè)配套,景瑞的商業(yè)路徑,正好迎合了市場和調(diào)控的方向。

    以景瑞生活廣場為例,該項(xiàng)目地處殷高西路商業(yè)街,目前周邊統(tǒng)計(jì)常住人口(包括高境、三門、淞南、涼城、彭浦等幾大區(qū)域)可達(dá)25萬左右,隨著周邊新建商品房不斷交付使用,又將新增消費(fèi)人口超過10萬,預(yù)計(jì)景瑞生活廣場商圈今后的消費(fèi)人口將達(dá)到40萬左右。

    布局三線城市

    這家中型房企的轉(zhuǎn)型不僅僅在于地產(chǎn)業(yè)態(tài)的調(diào)整。

    出身上海的景瑞地產(chǎn)在2009年決定將未來幾年中的主戰(zhàn)場定位為長三角三線城市,已經(jīng)完成了太倉、常州、南通、泰州、湖州等六座城市的布局。

    除了公司挖掘更大市場空間的主動(dòng)因素外,房企的命脈——土地價(jià)格的飆漲,央企和大型民企瘋狂搏地,在很大程度上促成了景瑞的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

    “2009年土地市場波動(dòng)之大,超出包括我們?cè)趦?nèi)的很多同行的想象,并且上海價(jià)格飆升一直延續(xù)到了2010年。”許朝輝說,公司本來希望等土地價(jià)格回落,出手增加土地儲(chǔ)備,但這一刻久久未至,即便是今年二次調(diào)控后,上海還是出現(xiàn)了溢價(jià)率300%的土地出讓。

    基于此,景瑞明確了“鞏固上海,深耕長三角三線城市,以中小地塊為主”的拿地策略。并明確了今后五年,在長三角、環(huán)渤海和西南核心區(qū)域的分階段投資步驟。

    首先,在這樣的區(qū)域戰(zhàn)略之下,景瑞的產(chǎn)品戰(zhàn)略隨之調(diào)整:由原先在上海的中端產(chǎn)品定位轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈叨恕?/FONT>

    “長三角三線城市的特點(diǎn)是,地區(qū)富裕程度高,房子存量規(guī)模大,所以中高端人群對(duì)房子的需求,不僅僅是面積的擴(kuò)大,更多是希望有品質(zhì)上的提升,所以景瑞的產(chǎn)品在這一區(qū)域選擇改善型或者再改善型。”許朝輝說。

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