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    年關(guān)收盤 樓市或現(xiàn)報復(fù)性反彈

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 實習(xí)記者 黃浩明 臨近年關(guān),樓市越愈發(fā)呈反彈趨勢,成交量回升迅猛,地王屢屢再現(xiàn)。

    而19日國土資源部發(fā)布的《關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》,卻被不少人認為是防止樓市反彈的第三波樓市調(diào)控序曲。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,年末12月、新年1月樓市或會出現(xiàn)一波明顯反彈。

    成交量猛漲,地王頻繁

    中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示,上周(12.13-12.19)監(jiān)測的35個城市中,成交量上漲的城市占80%,其中過半數(shù)城市成交量漲幅超過20%,揚州、蘭州漲幅更是超過100%。

    重點城市中,除廣州、北京、南京、武漢外,上海、深圳、杭州、重慶等6城市成交量環(huán)比上漲,深圳漲幅最大,達34.24%,杭州、重慶、上海漲幅分別為33.55%、22.17%和11.09%。

    緊跟年末周成交數(shù)據(jù)猛漲的是各地地王顯身的頻率。

    12月16日,保利、中海為代表的房企在廣州上演了瘋狂的搶地大戰(zhàn)。其中,國企保利兩次刷新了廣州樓面地王紀錄,樓盤價突破2萬元/平方米。

    12月13日,被SOHO中國董事局主席潘石屹評為“史上最龐大的土地投標”的北京CBD核心區(qū)中服地塊招標現(xiàn)場,不僅引來眾地產(chǎn)大鱷,還吸引了諸多金融機構(gòu),多家保險公司身影閃現(xiàn)其中。

    在其7日的第二階段評標,這6宗地最高報價總和為238.29億元,這將成為北京史上最高的總價“地王”。

    12月9日,上海青浦單價地王誕生!業(yè)貿(mào)投資有限公司16.2億拿下趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)17號宅地,折合樓板價21865元每平,溢價率192%。

    在這一系列地王產(chǎn)生的背后是各地政府年末土地供應(yīng)忙,據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計,12月份北京擬入市的地塊中,居住用地有24塊,總面積達到433萬平方米,較11月增長112%;而武漢將在月內(nèi)出讓59宗地逾400萬平方米,創(chuàng)該市單月最大供地規(guī)模。

    為此,國土資源部19日發(fā)布的《國土部關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》明確要求,“要嚴格把握居住用地出讓的總量、結(jié)構(gòu)和時序,堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地,凡可能出現(xiàn)“高價地”的地區(qū),必須事前評估,采取有效措施,防止出現(xiàn)高價地,穩(wěn)定市場預(yù)期。”

    但眼下的趨勢是,越近年關(guān),樓市反彈似乎愈發(fā)明顯,尤其是剛需購房者和投資者的心態(tài)起了變化。

    12月15日,央行發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,四季度26.1%的受調(diào)查居民在投資方式上選房地產(chǎn),超越20.4%的“基金理財產(chǎn)品”,14.8%“股票投資”,房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)大半年調(diào)控后、又一次成為居民投資的首選。

    上述調(diào)查問卷覆蓋了全國50個城市的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶,極具代表性。其問卷背后所反映的問題便是,大多數(shù)普通投資者在當下再一次形成了共識——買房子肯定漲,其保值增值效果比其他投資渠道好,至少能穩(wěn)穩(wěn)地跑贏飆漲的CPI。

    當頻做“地王”、看好后市的開發(fā)商和有意購房增值的買家這兩個群體都存默契的情況下,過了2010年關(guān)的新年樓市會否掀報復(fù)性反彈嗎?

    “報復(fù)性反彈出現(xiàn)幾率較小,但過了年關(guān)緩漲是必然的,目前的調(diào)控政策已經(jīng)很全面深入了,但依舊難降房價,這里面樓市供需不平衡是關(guān)鍵。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄舉例道,“以上海舉例,上海目前有2000萬人,人均居住面積算起來是17.2平米,如果這些人想改善1平米生存空間,那就是人均18.2平米,2000萬人,就是要新增2000萬的宅地供應(yīng)量,而上海每年又有25-30萬的新增常住人口,這部分人即使每人17平米的人均居住空間來算,宅地供應(yīng)量也達到500萬平米。

    據(jù)了解,據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示,上海今年計劃宅地供應(yīng)1100萬平方米,上半年實際供地為320.7萬平方米。

    薛建雄進一步指出,“即使完成了今年計劃的1100萬宅地供應(yīng),也不過僅滿足了新增人口,而對于改善型需求,這點供應(yīng)量是遠遠不夠的,但又由于城市化的進程,城市宅地愈發(fā)稀少,所以導(dǎo)致眾多改善型需求被抑制,加上現(xiàn)在的限購令,讓這部分需求無法釋放。倘若明年限購一旦放開,改善型需求必然涌出,甚至在現(xiàn)有有限資源下一定程度搶占首次置房的剛需需求者,引發(fā)購房者群體內(nèi)部的不平衡,從而炒高樓價。”

    “上海的供需僅是中國城市化過程的縮影,這類不平衡日后將在各地城市化進程中進一步上演。” 薛建雄稱。

    對于是否會反彈,另一位機構(gòu)分析人士中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,“從目前逐漸回暖的市場來看,12月、1月、2月會有一波較為明顯的反彈,但幅度不會太大。”

    “近期中央經(jīng)濟會議透露出的信息,讓大家感覺接下來的調(diào)控,可能并不是那么寒冷。明年也要7萬多億的信貸,仍會有相當一部分涌入樓市,而現(xiàn)在部分銀行因信貸額度用完不得已收緊,等明年年初重新開閘,一定會全面搶跑,會出現(xiàn)一波量價齊升的反彈,不過政策已隨時在后面跟著,一旦市場偏離軌道,就會出臺。”宋會雍稱。

    據(jù)媒體報道,12月15日,國家發(fā)改委召集銀監(jiān)會等有關(guān)部門開會,對有關(guān)經(jīng)濟指標進行會商。2011年新增信貸規(guī)模等重要經(jīng)濟指標或在此次會商之列。銀監(jiān)會有關(guān)人士透露,2011年7.5萬億元的新增人民幣貸款額度已經(jīng)初步形成,而貸款增速也會在16%左右。

    調(diào)控序曲何時來

    除了報復(fù)性反彈,坊間傳出一則有趣的傳聞,在1月1日元旦之前,多部委會再聯(lián)手出臺一波調(diào)控政策,預(yù)防新年樓市反彈,像之前國慶前出的“9.29國十條”一般。

    此前12月14日,北京市住建委有關(guān)人士的公開表態(tài),“北京房價若再漲,政府有可能在金融、信貸、稅收等調(diào)控手段上繼續(xù)加碼”。

    而12月19日,國土部發(fā)布《關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》,明確要求抑制地價上漲,這一部委表態(tài)更助長了眾人對新一輪全面調(diào)控即將開始的幻想。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,中央暫時不會這么快發(fā)動全面的新一輪調(diào)控。他表示,國土部發(fā)布的這個《通知》主要還是重申今年3月份的一個文件和今年9月26日國土部跟住建部聯(lián)合出的文件。

    “當然這里面也有些新意,包括對地方的,如果說地塊壓力過高,比如說溢價率超過50%,單價和總價創(chuàng)造歷史新高的地塊要主動向國土部門備案。有針對政府的,有政府原因形成的權(quán)力用地,這個查處力度可能在進一步增加。”楊紅旭稱。

    宋會雍表示,眾人話題中的第三輪調(diào)控應(yīng)該有個不同的標志,就是有主力的政策是創(chuàng)新的,國土部19日的《關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》并沒有新的政策創(chuàng)新點,只是在重申全面落實,稱不上新一輪全面調(diào)控的序章。

    “房產(chǎn)稅若按傳言的時間明年初試點,并輔之以配套措施,可以稱的上是有分量的第三波調(diào)控。”宋會雍稱。

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