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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 實習(xí)記者 黃浩明 臨近年關(guān)，樓市越愈發(fā)呈反彈趨勢，成交量回升迅猛，地王屢屢再現(xiàn)。

而19日國土資源部發(fā)布的《關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》，卻被不少人認為是防止樓市反彈的第三波樓市調(diào)控序曲。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，年末12月、新年1月樓市或會出現(xiàn)一波明顯反彈。

成交量猛漲，地王頻繁

中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，上周（12.13-12.19）監(jiān)測的35個城市中，成交量上漲的城市占80%，其中過半數(shù)城市成交量漲幅超過20%，揚州、蘭州漲幅更是超過100%。

重點城市中，除廣州、北京、南京、武漢外，上海、深圳、杭州、重慶等6城市成交量環(huán)比上漲，深圳漲幅最大，達34.24%，杭州、重慶、上海漲幅分別為33.55%、22.17%和11.09%。

緊跟年末周成交數(shù)據(jù)猛漲的是各地地王顯身的頻率。

12月16日，保利、中海為代表的房企在廣州上演了瘋狂的搶地大戰(zhàn)。其中，國企保利兩次刷新了廣州樓面地王紀錄，樓盤價突破2萬元/平方米。

12月13日，被SOHO中國董事局主席潘石屹評為“史上最龐大的土地投標”的北京CBD核心區(qū)中服地塊招標現(xiàn)場，不僅引來眾地產(chǎn)大鱷，還吸引了諸多金融機構(gòu)，多家保險公司身影閃現(xiàn)其中。

在其7日的第二階段評標，這6宗地最高報價總和為238.29億元，這將成為北京史上最高的總價“地王”。

12月9日，上海青浦單價地王誕生！業(yè)貿(mào)投資有限公司16.2億拿下趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)17號宅地，折合樓板價21865元每平，溢價率192%。

在這一系列地王產(chǎn)生的背后是各地政府年末土地供應(yīng)忙，據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月份北京擬入市的地塊中，居住用地有24塊，總面積達到433萬平方米，較11月增長112％；而武漢將在月內(nèi)出讓59宗地逾400萬平方米，創(chuàng)該市單月最大供地規(guī)模。

為此，國土資源部19日發(fā)布的《國土部關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》明確要求，“要嚴格把握居住用地出讓的總量、結(jié)構(gòu)和時序，堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地，凡可能出現(xiàn)“高價地”的地區(qū)，必須事前評估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價地，穩(wěn)定市場預(yù)期。”

但眼下的趨勢是，越近年關(guān)，樓市反彈似乎愈發(fā)明顯，尤其是剛需購房者和投資者的心態(tài)起了變化。

12月15日，央行發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，四季度26.1%的受調(diào)查居民在投資方式上選房地產(chǎn)，超越20.4%的“基金理財產(chǎn)品”，14.8%“股票投資”，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)大半年調(diào)控后、又一次成為居民投資的首選。

上述調(diào)查問卷覆蓋了全國50個城市的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶，極具代表性。其問卷背后所反映的問題便是，大多數(shù)普通投資者在當下再一次形成了共識——買房子肯定漲，其保值增值效果比其他投資渠道好，至少能穩(wěn)穩(wěn)地跑贏飆漲的CPI。

當頻做“地王”、看好后市的開發(fā)商和有意購房增值的買家這兩個群體都存默契的情況下，過了2010年關(guān)的新年樓市會否掀報復(fù)性反彈嗎？

“報復(fù)性反彈出現(xiàn)幾率較小，但過了年關(guān)緩漲是必然的，目前的調(diào)控政策已經(jīng)很全面深入了，但依舊難降房價，這里面樓市供需不平衡是關(guān)鍵。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄舉例道，“以上海舉例，上海目前有2000萬人，人均居住面積算起來是17.2平米，如果這些人想改善1平米生存空間，那就是人均18.2平米，2000萬人，就是要新增2000萬的宅地供應(yīng)量，而上海每年又有25-30萬的新增常住人口，這部分人即使每人17平米的人均居住空間來算，宅地供應(yīng)量也達到500萬平米。

據(jù)了解，據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，上海今年計劃宅地供應(yīng)1100萬平方米，上半年實際供地為320.7萬平方米。

薛建雄進一步指出，“即使完成了今年計劃的1100萬宅地供應(yīng)，也不過僅滿足了新增人口，而對于改善型需求，這點供應(yīng)量是遠遠不夠的，但又由于城市化的進程，城市宅地愈發(fā)稀少，所以導(dǎo)致眾多改善型需求被抑制，加上現(xiàn)在的限購令，讓這部分需求無法釋放。倘若明年限購一旦放開，改善型需求必然涌出，甚至在現(xiàn)有有限資源下一定程度搶占首次置房的剛需需求者，引發(fā)購房者群體內(nèi)部的不平衡,從而炒高樓價。”

“上海的供需僅是中國城市化過程的縮影，這類不平衡日后將在各地城市化進程中進一步上演。” 薛建雄稱。

對于是否會反彈，另一位機構(gòu)分析人士中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，“從目前逐漸回暖的市場來看，12月、1月、2月會有一波較為明顯的反彈，但幅度不會太大。”

“近期中央經(jīng)濟會議透露出的信息，讓大家感覺接下來的調(diào)控，可能并不是那么寒冷。明年也要7萬多億的信貸，仍會有相當一部分涌入樓市，而現(xiàn)在部分銀行因信貸額度用完不得已收緊，等明年年初重新開閘，一定會全面搶跑，會出現(xiàn)一波量價齊升的反彈，不過政策已隨時在后面跟著，一旦市場偏離軌道，就會出臺。”宋會雍稱。

據(jù)媒體報道，12月15日，國家發(fā)改委召集銀監(jiān)會等有關(guān)部門開會，對有關(guān)經(jīng)濟指標進行會商。2011年新增信貸規(guī)模等重要經(jīng)濟指標或在此次會商之列。銀監(jiān)會有關(guān)人士透露，2011年7.5萬億元的新增人民幣貸款額度已經(jīng)初步形成，而貸款增速也會在16%左右。

調(diào)控序曲何時來

除了報復(fù)性反彈，坊間傳出一則有趣的傳聞，在1月1日元旦之前，多部委會再聯(lián)手出臺一波調(diào)控政策，預(yù)防新年樓市反彈，像之前國慶前出的“9.29國十條”一般。

此前12月14日，北京市住建委有關(guān)人士的公開表態(tài)，“北京房價若再漲，政府有可能在金融、信貸、稅收等調(diào)控手段上繼續(xù)加碼”。

而12月19日，國土部發(fā)布《關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》，明確要求抑制地價上漲，這一部委表態(tài)更助長了眾人對新一輪全面調(diào)控即將開始的幻想。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，中央暫時不會這么快發(fā)動全面的新一輪調(diào)控。他表示，國土部發(fā)布的這個《通知》主要還是重申今年3月份的一個文件和今年9月26日國土部跟住建部聯(lián)合出的文件。

“當然這里面也有些新意，包括對地方的，如果說地塊壓力過高，比如說溢價率超過50%，單價和總價創(chuàng)造歷史新高的地塊要主動向國土部門備案。有針對政府的，有政府原因形成的權(quán)力用地，這個查處力度可能在進一步增加。”楊紅旭稱。

宋會雍表示，眾人話題中的第三輪調(diào)控應(yīng)該有個不同的標志，就是有主力的政策是創(chuàng)新的，國土部19日的《關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》并沒有新的政策創(chuàng)新點，只是在重申全面落實，稱不上新一輪全面調(diào)控的序章。

“房產(chǎn)稅若按傳言的時間明年初試點，并輔之以配套措施，可以稱的上是有分量的第三波調(diào)控。”宋會雍稱。