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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖杰華 2010年12月23日，在以每平方米地價(jià)842元人民幣、7000萬(wàn)總價(jià)購(gòu)得無(wú)錫一塊商業(yè)地塊后，香港上市的花樣年控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“花樣年”，01777.HK）開(kāi)盤(pán)即升2.96%。同一天，香港國(guó)元證券對(duì)花樣年首次給出了買入評(píng)級(jí)。

此前的2010年12月12日，花樣年宣布以人民幣2.8億元的總價(jià)投得位于江蘇省南京市的一塊商業(yè)用地。

商業(yè)用地上的大規(guī)模突進(jìn)，使得花樣年的戰(zhàn)略取向表露無(wú)疑。與羞答答的萬(wàn)科等一線地產(chǎn)公司不同，花樣年對(duì)轉(zhuǎn)型和商業(yè)地產(chǎn)的渴求簡(jiǎn)單而直接。

花樣年總裁潘軍對(duì)本報(bào)記者表示：花樣年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型2010年已經(jīng)開(kāi)啟，總結(jié)起來(lái)四個(gè)字——堅(jiān)決轉(zhuǎn)身。即從單純的物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。其中，住宅在2011來(lái)一年逐漸消化掉中低端產(chǎn)品，未來(lái)只開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品；服務(wù)運(yùn)營(yíng)則體現(xiàn)在將加強(qiáng)對(duì)高端城市綜合體和高端公寓的服務(wù)力度。

堅(jiān)決轉(zhuǎn)身 

對(duì)于信奉“關(guān)鍵在于不是誰(shuí)最大，而是誰(shuí)還存在”的潘軍而言，2010年是花樣年的堅(jiān)決轉(zhuǎn)身之年。潘軍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成全國(guó)性市場(chǎng)，房企要生存，要跟大規(guī)模復(fù)制開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商形成差異，必須進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

花樣年的轉(zhuǎn)型在2010年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中體現(xiàn)無(wú)疑。中報(bào)顯示，花樣年上半年實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額達(dá)到了13.93億元，合同銷售面積達(dá)到11.79萬(wàn)平方米，其中有10.36億元均是來(lái)自于城市綜合體的銷售。

花樣年的轉(zhuǎn)型，既是調(diào)控使然，也是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷多年野蠻生長(zhǎng)后的變革之需。近十年是住宅地產(chǎn)的黃金十年，但隨著宏觀調(diào)控以及人口紅利的逐漸消失，未來(lái)的十年卻未必會(huì)是住宅地產(chǎn)的黃金期。

最初，花樣年對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的比重安排是7:3，但由于宏觀調(diào)控，花樣年減緩了中低端住宅的開(kāi)發(fā)速度，加速對(duì)城市綜合體的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致目前出現(xiàn)住宅與商業(yè)開(kāi)發(fā)比例5:5格局。

2010年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示：花樣年商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)全部業(yè)務(wù)55%，住宅業(yè)務(wù)中85%為精品高端住宅項(xiàng)目。

按照潘軍的設(shè)想，未來(lái)5年內(nèi)，花樣年提升經(jīng)營(yíng)性物業(yè)土地至100萬(wàn)平方米。目前，花樣年已經(jīng)在成都擁有了140萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，此外在深圳、天津也有多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目在運(yùn)作。

潘軍透露，在其高端住宅產(chǎn)品線中，花樣年將深耕養(yǎng)老市場(chǎng)，2011年將在蘇州、成都、無(wú)錫、天津四地進(jìn)行試點(diǎn)。

土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì) 

在2010年12月23日拿下無(wú)錫地塊后，花樣年的土地儲(chǔ)備已增至1440萬(wàn)平方米，基本實(shí)現(xiàn)年初2010年增加300萬(wàn)—500萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的目標(biāo)。

2010年以來(lái)花樣年在上海、天津、蘇州、成都、東莞等一、二線城市拿地超過(guò)10宗，其中上半年拿地347萬(wàn)平方米，土地成本為759元/平方米，占平均售價(jià)的11.1%。潘軍透露，截至目前，花樣年的土地成本不超過(guò)1000元/平方米，相比于萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)均價(jià)接近3000元/平方米的土地儲(chǔ)備，有一定優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于拿地，潘軍表示，拿地有三種方式，一是與土地方合作，二是收購(gòu)，三是招拍掛，“最好是掛牌，盡量避免拍賣形式，哄抬當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)”，潘軍透露，很多三、四線城市的地方政府很希望借地價(jià)把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)抬上去，對(duì)此花樣年盡量避免“入局”。

優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備保證了較高的盈利水平，上半年，花樣年的毛利達(dá)到9.52億元，同比增長(zhǎng)71.2%，毛利率從去年同期的41.4%提升到49.7%，穩(wěn)中有升。

潘軍表示，在整體儲(chǔ)備中，僅有20%為低端住宅，30%為商業(yè)用地，約50%為潛在的高端住宅用地資源。