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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳文雅 近幾年來，保障性住房建設(shè)大興土木。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，2011年全國計(jì)劃建設(shè)1000萬套保障性住房，相比2010年的580萬套增長近一倍。而北京2011年保障性住房的工作目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)“兩個60%”——新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套，占全市新開工住宅套數(shù)60%以上，其中公開配租配售的保障性住房10萬套中，公租房占60%以上。同時，力爭全年竣工各類保障性住房10萬套，保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地的50%以上。

為此，各方對保障房的土地供給、資金來源、開發(fā)模式、分配機(jī)制、成本收回、退出機(jī)制等方面提供了各種建議。但在熱鬧的討論中，許多實(shí)際運(yùn)作的保障房項(xiàng)目卻不盡如人意。

虧損

在2011年北京兩會上，北京市人大代表、北京住總集團(tuán)董事長張貴林遞交的提案《發(fā)揮國企主導(dǎo)作用參與保障房建設(shè)》，觸及了歷年保障房制度的內(nèi)傷——虧損問題。至2009年底，北京十多年來開發(fā)的幾個主要經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，首開集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的回龍觀項(xiàng)目虧損10億元，北京住總集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的翠城項(xiàng)目虧損21億元，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的朝陽新城項(xiàng)目虧損13億元。

2009年11月，北京市建委主任隋振江曾在十三屆人大常委會第十四次會議上表示：“本市將解決歷史遺留經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的虧損問題，以保護(hù)企業(yè)參與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的積極性。”

隋振江稱，虧損是“時間跨度長、征地拆遷費(fèi)用和材料價格提高等因素造成建設(shè)成本和銷售價格倒掛”等原因造成。

他表示，這幾個項(xiàng)目都是較早的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，基本上跨越了10年時間，當(dāng)時的住房保障體系還不是很完善，這些經(jīng)濟(jì)適用房的價格都是按照單個項(xiàng)目統(tǒng)一定價，在立項(xiàng)時已確定，因此雖然有的項(xiàng)目跨越了10多年，同一項(xiàng)目住滿5年后轉(zhuǎn)商品房的二手房源單價已經(jīng)漲到2萬多元，但其在開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格仍然是3000多元/平方米。

成本

這十年當(dāng)中，售價雖然不變，但征地拆遷費(fèi)和建筑材料費(fèi)等成本已經(jīng)大幅提高。“頭年是每畝100萬元，第二年就翻番成了每畝200萬元。”一位開發(fā)商說。
建筑施工成本也在逐年提高，勞動力成本每年增加10%左右。在2007年和2010年下半年，建材成本兩度飛漲。建筑用鋼價格近年已翻了兩番，木材短期內(nèi)漲了15%，銅線價格漲了25%，鋁扣板吊頂?shù)膬r格漲幅也在10%左右。

翠城項(xiàng)目至今仍有40萬平方米體量未竣工，這批房源的成本已漲至6000元/平方米左右。

隋振江說，今后經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)周期要縮短，即使是大面積的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目也會將其切割為小項(xiàng)目建設(shè)，以降低超長工期帶來的不確定性因素和市場風(fēng)險(xiǎn)。2010年住總開發(fā)的58萬平方米的保障房項(xiàng)目旗勝家園，在一年之內(nèi)就完成了主體建設(shè)。不過，這樣的開發(fā)速度在保障房項(xiàng)目中仍然不多見。

目前，保障房地塊的一級開發(fā)權(quán)也已上收政府。
此外，北京將研究完善保障性住房定價機(jī)制，逐步建立與市政配套工程成本相銜接的動態(tài)調(diào)整機(jī)制和區(qū)位差異定價機(jī)制。綜合考慮項(xiàng)目成本利潤及周邊區(qū)域房價水平等因素確定招標(biāo)價格，防止價格倒掛，合理確定保障性住房價格。 

止損？

但已經(jīng)建成的這幾個經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的損失如何彌補(bǔ)？北京市想出了一招：銷售價格不作調(diào)整，劃撥部分房源調(diào)整成商品房或限價房出售。隋振江說，朝陽新城已經(jīng)確定將部分房源調(diào)整成限價商品房銷售，個別調(diào)整為商品房。

將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房的方式，也引起了部分爭議。“有的經(jīng)濟(jì)適用房早就拆遷完了，不存在拆遷成本提高的問題。我還看到一些農(nóng)民因?yàn)楫?dāng)年拆遷太便宜了去鬧事的呢！再說，有的項(xiàng)目一開始投入較大，后來馬上就提高了容積率。”回龍觀居民姚先生說。

更多人關(guān)注的則是成本和利潤的公開化。“經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)限價房和商品房，補(bǔ)多少地價款？和周邊以市場價拿地的企業(yè)相比，經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所補(bǔ)繳的地價款顯然是微不足道了。另外，核定的虧損是十幾億二十億，轉(zhuǎn)商品房的利潤又是多少呢？要拿多少套出來賣才能平衡資金？每套售價多少？如果售價比市場價低，誰能買到這些低于市場價的商品房？”回龍觀地區(qū)一個商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商表示。

除了經(jīng)濟(jì)適用房以外，限價房同樣面臨利潤問題。2008年北京剛推出限價房制度時，不少限價房開發(fā)企業(yè)遭遇了滑鐵盧。一家朝陽區(qū)常營限價房項(xiàng)目的開發(fā)商當(dāng)時表示，該項(xiàng)目限價房開發(fā)利潤為-3.82%。這位開發(fā)商說，2007年8月拿地，本來預(yù)計(jì)2008年3月開始對外銷售，最晚銷售到2008年6月就能回籠資金，應(yīng)該有2%的利潤。結(jié)果碰上奧運(yùn)，政府的搖號選房工作整整拖了半年。“我們的項(xiàng)目投了15個億，光支付給銀行的利息就是一筆巨額開支。一年不到財(cái)務(wù)費(fèi)用就花了7000萬”。

為了節(jié)約成本，有的限價房項(xiàng)目開發(fā)商想出了各種招數(shù)，搶工期，甚至偷工減料，以至于建筑質(zhì)量無法保證，不時有業(yè)主投訴保障房“墻脆脆”。例如西三旗的某限價房項(xiàng)目，采用不合格的混凝土型號，質(zhì)量不合格，并違規(guī)進(jìn)行現(xiàn)場施工，同時施工速度過快，影響了混凝土強(qiáng)度。此外，將工程中其他地方多余出來的長度并不符合要求的鋼筋使用在墻體中，這樣就節(jié)省了許多成本，但卻導(dǎo)致這些鋼筋和主體結(jié)構(gòu)所用的鋼筋無法連接在一起，起不到真正的固定作用。即便如此，仍有些限價房項(xiàng)目難免“虧損”。

對于保障房的資金平衡問題，北京開始考慮將一些項(xiàng)目進(jìn)行政府回購。此外，北京住房保障體系將大力發(fā)展公租房，目前還進(jìn)行了集體用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)探索。對于公租房建設(shè)用地，嘗試采取“以租代賣”模式，按照房屋使用年限按年繳納土地出讓金，降低公租房建設(shè)的成本。