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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞霖 兩個(gè)月的略微低迷之后，房地產(chǎn)信托重新活躍起來。2月24日，臥龍地產(chǎn)發(fā)布了1.75億元債權(quán)信托。之前，新湖中寶等上市公司也發(fā)布了信托融資公告。按照用益信托網(wǎng)為本報(bào)做的的統(tǒng)計(jì)，2月份（截止到2月24日）投向房地產(chǎn)的信托計(jì)劃已經(jīng)達(dá)13款，占總款數(shù)一半的比例，發(fā)行規(guī)模或?qū)⒊?0.63億元。

隨著信托業(yè)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的提高，信托公司對(duì)地產(chǎn)公司融資要求更加嚴(yán)格。另一方面，相當(dāng)部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)比重較大，且地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是信托公司利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)，兩者依存度較高。和去年一樣，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為信托還依舊是地產(chǎn)公司除了開發(fā)貸之外最靠譜的一種融資方式。

但同樣，按照用益信托網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1月份，發(fā)向房產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品的收益率是9.29%，而去年全年平均下來是8.92%。顯然，房地產(chǎn)公司信托融資的成本在提高，今年伊始，對(duì)于地產(chǎn)公司融資，也不是一個(gè)好的訊號(hào)。

股票質(zhì)押，還是股票過戶

和2008年地產(chǎn)“拐點(diǎn)”時(shí)一樣，今年以來一些地產(chǎn)公司仍然選擇以大股東的股權(quán)來融資，但和2008年不同，一些信托公司已經(jīng)不再希望地產(chǎn)公司僅僅是用股票來做質(zhì)押，更希望的是用股票過戶的方式來做生意。

據(jù)記者了解，一些大的信托公司，在和地產(chǎn)公司談信托業(yè)務(wù)時(shí)，如果對(duì)方要選擇大股東用股票質(zhì)押的方式，信托公司都會(huì)選擇要求對(duì)方用股票過戶。“所有的股票的現(xiàn)值打個(gè)折扣，就是我們給地產(chǎn)公司的錢。雙方定個(gè)回贖的條款，過上兩年，等公司有錢了，再把股票贖走。”一家信托公司的高管告訴記者。為什么不同意股票來質(zhì)押了呢？“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和以前不同了，還是過戶了比較保險(xiǎn)。”

但讓記者疑惑的是，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的信托業(yè)務(wù)的公告，提及的都只是說將股票質(zhì)押，但這位高管告訴記者，“很多公告披露不那么詳細(xì)。外面的人很難知道他和信托公司之間的合同細(xì)節(jié)。”

不僅是合作方式變得苛刻，實(shí)際操作起來，難度也在加大。去年底，一家地產(chǎn)公司發(fā)行一個(gè)6億元左右的信托，地產(chǎn)公司用一塊一線城市的地塊給信托公司做了抵押，雙方約定了總資金成本率為不高于年化12％。

但這個(gè)信托發(fā)行卻低于了地產(chǎn)公司預(yù)期。“以前發(fā)個(gè)信托，誰(shuí)做路演呀。這一次，還在上海做了場(chǎng)路演，才發(fā)掉的。”這家上市公司的高管告訴記者。他感慨，信托利率已經(jīng)不低了，但沒想到還比以前費(fèi)力多了。

“有土地質(zhì)押，17%-18%的利率，如果股票過戶，13%-14%的利率”，這樣的行業(yè)水準(zhǔn)，已略高于在海外發(fā)債的利率。盡管信托融資成本如此之高，但“縱觀各類融資，在國(guó)內(nèi)，不談開發(fā)貸，性質(zhì)比較相近的融資方式中，還是找不到比信托成本更低，更靠譜的融資方式”，業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

風(fēng)雨同舟

房地產(chǎn)企業(yè)與信托之間，恩怨難了，可謂風(fēng)雨同舟。

去年11月，銀監(jiān)會(huì)就對(duì)信托行業(yè)做了關(guān)于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)提示，而且在風(fēng)險(xiǎn)提示之前，還做了規(guī)范銀信合作模式、實(shí)施凈資本管理等措施。

12月，包括中融信托那樣在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量很大的公司都暫緩了房地產(chǎn)信托。中融信托2010年12月單月發(fā)行的集合類信托規(guī)模為15.6億元，環(huán)比下降了52%，原因在于

公司12月份暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。而一些更大的信托公司也表現(xiàn)謹(jǐn)慎，對(duì)記者表示“絕對(duì)不做四證不全的股權(quán)融資的項(xiàng)目。”

但和原先外界判斷的可能會(huì)停止房地產(chǎn)信托不同，去年底很多地產(chǎn)公司只是暫緩了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一些時(shí)日。實(shí)際上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述暫緩也只是公司自查，各家公司都要看看手中的項(xiàng)目是否有四證不全、項(xiàng)目資本金比例不達(dá)到國(guó)家最低要求等違規(guī)行為。

即便是暫緩，按照用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，信托行業(yè)2010年全年共發(fā)行集合類信托產(chǎn)品3561億元，較2009年增長(zhǎng)了174%；其中12月份發(fā)行了集合類信托產(chǎn)品383億元，同比增長(zhǎng)111%，環(huán)比增長(zhǎng)2%。而房地產(chǎn)信托一直在集合類信托中占比就較重。

用益信托網(wǎng)的首席分析師李也和記者評(píng)論：“沒有停止，只是有了因?yàn)橛斜O(jiān)管層的風(fēng)險(xiǎn)提示，調(diào)整下業(yè)務(wù)節(jié)奏。”

據(jù)安信證券的統(tǒng)計(jì)，2010年，全行業(yè)共發(fā)行了1921億元的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)328%，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模在占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，房地產(chǎn)信托占據(jù)半壁江山。房地產(chǎn)和信托公司之間依存度如此之高，顯然，2011年，信托還會(huì)是房地產(chǎn)公司最重要的融資方式。