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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 2006年以后，有開(kāi)發(fā)商為了逃避“90/70”政策，將一些戶型較大的房屋設(shè)計(jì)成由多個(gè)房產(chǎn)證組合而成出售。這些房屋的購(gòu)買(mǎi)者，恐怕沒(méi)有料到，幾年后，會(huì)出現(xiàn)“限購(gòu)令”，而“一房多證”的房屋正中“限購(gòu)令”的槍口，限購(gòu)令不斷升級(jí)，“一房多證”的買(mǎi)房人，不得不面臨上一輪調(diào)控所帶來(lái)的后遺癥。

困境

限購(gòu)令，一般涉及兩方面的限制：一是購(gòu)房人的身份，即是外地戶籍還是本地戶籍；二是買(mǎi)房人所持房屋的多少，“一房多證”房屋，正好直接關(guān)乎這一點(diǎn)。

以北京為例，北京戶籍家庭，不能購(gòu)買(mǎi)第三套房，外地戶籍家庭，不能購(gòu)買(mǎi)第二套房。“一房多證”房屋盡管實(shí)質(zhì)上只是一套房，但因?yàn)榈怯浟硕鄠€(gè)房產(chǎn)證，則被認(rèn)定持有多套房，持有人因此喪失了再買(mǎi)房的資格；如果要購(gòu)買(mǎi)這樣的房子，意味著購(gòu)買(mǎi)者是購(gòu)買(mǎi)多套住房，買(mǎi)房人可能也因?yàn)槌鲑?gòu)買(mǎi)套數(shù)，而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。

石先生就親身經(jīng)歷了“一房多證”在北京兩輪限購(gòu)令下的尷尬局面。

2010年初，石先生一家打算買(mǎi)一套高端住房，改善居住條件，經(jīng)過(guò)一輪比較，看中了位于國(guó)家森林公園附近的萬(wàn)達(dá)大湖公館的一套215平方米的房屋，總價(jià)700多萬(wàn)元。

石先生定下來(lái)要買(mǎi)這套房時(shí)，已經(jīng)到了2010年4月。他發(fā)現(xiàn)，這套200多平方米的房屋，竟然由三個(gè)房產(chǎn)證組成，大臥室、客廳、廚房和小臥室，分別屬于三個(gè)不同的房產(chǎn)證。

當(dāng)時(shí)還沒(méi)有任何限購(gòu)政策，多個(gè)房產(chǎn)證對(duì)這筆交易并沒(méi)有影響，石先生打算籌錢(qián)支付一部分房款，剩余房款采用銀行按揭貸款。

然而，交易還沒(méi)有完成，時(shí)間很快就到了五一。2010年5月1日之后，北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，限購(gòu)令也隨之而來(lái)，石先生名下本來(lái)就有房，一下子購(gòu)入三個(gè)房產(chǎn)證，政策已不允許。根據(jù)當(dāng)時(shí)的限購(gòu)政策，本地人和外地人，只能新購(gòu)買(mǎi)一套房。

因?yàn)槭壬患铱粗辛诉@套房，打算在此居住，并不打算放棄，但眼下購(gòu)買(mǎi)已成問(wèn)題，后來(lái)，石先生決定采用三個(gè)房產(chǎn)證由家里不同的人認(rèn)購(gòu)的方式來(lái)買(mǎi)這套房，即自己認(rèn)購(gòu)其中一個(gè)房產(chǎn)證，父母認(rèn)購(gòu)一個(gè)，妹妹認(rèn)購(gòu)一個(gè)。

購(gòu)買(mǎi)資格的問(wèn)題解決了，但是銀行貸款出了問(wèn)題，當(dāng)時(shí)銀行表示這套房子的產(chǎn)權(quán)特殊，無(wú)法放貸款。石先生接下來(lái)只得籌全款來(lái)購(gòu)買(mǎi)。

石先生名下本來(lái)就有多套房產(chǎn)，他出售了一套房屋，獲得房款400多萬(wàn)元，這套房他一直在掛牌出售，作為籌集資金的一部分；因?yàn)樯暾?qǐng)不到銀行按揭貸款，于是向銀行抵押了另一套房，獲得抵押貸款200多萬(wàn)元。

等石先生籌集到這些資金，已經(jīng)到了2010年12月。直到今年1月20日左右，才完成了過(guò)戶，從4月份確定買(mǎi)房，這筆交易花了近9個(gè)月的時(shí)間。

而到了現(xiàn)在，新的限購(gòu)令已出臺(tái)，像石先生這樣的情況，購(gòu)買(mǎi)這種“一房三證”的房屋變得更為困難，因?yàn)楫?dāng)初幫石先生認(rèn)購(gòu)另外兩個(gè)房產(chǎn)證的父母和妹妹，都是外地戶籍，去年外地戶籍只需要提供一年以上的納稅或社保證明，今年則變?yōu)槲迥辍?/P>

石先生的執(zhí)著，只是特例。

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)大湖公館項(xiàng)目總共有500多套房子，都是大戶型，其中160多平方米一居、180多平方米兩居和300多平方米三居等戶型，是一個(gè)房產(chǎn)證，占大湖公館所有房源20%左右；除此之外，以200多平方米三居為主，多為三個(gè)房產(chǎn)證，占總房源的80%左右。

該區(qū)域內(nèi)一家我愛(ài)我家的門(mén)店經(jīng)理告訴記者，大湖公館有三個(gè)房產(chǎn)證的二手房，基本上沒(méi)有成交量，可以說(shuō)處于真空狀態(tài)。

“萬(wàn)達(dá)大湖公館的房產(chǎn)證，是去年五一之后才開(kāi)始下來(lái)的，五一之后，交易已經(jīng)受到限購(gòu)令的影響。有三個(gè)房產(chǎn)證的房子，從去年到今年，根本就沒(méi)有成交量，只有一些租賃的業(yè)務(wù)。”這位門(mén)店經(jīng)理說(shuō)。

上述石先生費(fèi)盡九牛二虎之力的成功購(gòu)買(mǎi)，絕對(duì)是此類(lèi)房源交易的特例。

由于沒(méi)有二手房成交量，這也影響了萬(wàn)達(dá)大湖公館的價(jià)格。大湖公館是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京打造的第一個(gè)高端住宅項(xiàng)目，位于國(guó)家森林公園北端，并且有北京較少見(jiàn)的湖泊景觀。2007年9月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，目前，該項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格3萬(wàn)多元/平方米。在其周邊，開(kāi)盤(pán)時(shí)間比大湖公館早6年的普通住宅項(xiàng)目萬(wàn)科星園，目前的二手房?jī)r(jià)格也是3萬(wàn)多元/平方米。

在2010年初，曾有業(yè)主在大湖公館業(yè)主論壇里抱怨“望京的樓面地價(jià)都已經(jīng)2.8萬(wàn)元/平方米了，大湖的業(yè)主報(bào)價(jià)才不到2.8萬(wàn)元/平方米。”

“眾所周知的原因，大湖價(jià)格一直上不去，就是因?yàn)榉勘镜脑颉６遥瑳](méi)有成交量，價(jià)格就沒(méi)有意義。”一位該區(qū)域的中介經(jīng)紀(jì)人表示。

政策與對(duì)策

因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)需求的存在，人們總是會(huì)盡量尋找變通的辦法。

在北京，一房多證的現(xiàn)象，除萬(wàn)達(dá)大湖公館外，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城也是一個(gè)比較典型的例子。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城的交易市場(chǎng)受到的影響，則相對(duì)較小。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城“一房多證”的房屋，主要在B區(qū)168平方米戶型、175平方米戶型上，這些房屋由兩個(gè)房產(chǎn)證組成，總套數(shù)為300—400套。其余600多套房屋，有90平方米以內(nèi)的，有200多平方米的，則是正常的一房一證。

該區(qū)域一家中介門(mén)店經(jīng)理告訴記者，該社區(qū)比較成熟，二手房屋的需求量較大，因?yàn)橹饕歉纳菩孕枨螅赃@類(lèi)“一房?jī)勺C”戶型的房屋，又成為二手房交易中最為熱門(mén)的戶型之一。這位經(jīng)理表示，“一房?jī)勺C”對(duì)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城的二手房交易并沒(méi)有帶來(lái)很大影響，與大湖公館相比，該項(xiàng)目只有兩個(gè)房產(chǎn)證，可操作的空間更大。

這位門(mén)店經(jīng)理告訴記者，2011年以來(lái)，該門(mén)店就成交了三套遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城的“一房?jī)勺C”房屋。

一套成交在2月17日北京新限購(gòu)令之前，全款支付，買(mǎi)家是一位山西的煤老板，孩子在北京上學(xué)，兩個(gè)房產(chǎn)證，分別登記在煤老板自己和孩子的名下。

還有兩套，成交在2月17日新限購(gòu)令之后。一位買(mǎi)家是北京一所大學(xué)的教授，北京戶口，名下沒(méi)有房產(chǎn)，兩個(gè)房產(chǎn)證都登記在其名下，因?yàn)楦鶕?jù)新的限購(gòu)令，北京戶籍不能購(gòu)買(mǎi)第三套房，但可以購(gòu)買(mǎi)第二套房；另一個(gè)買(mǎi)家也是北京人，名下有一套小戶型，這套房子一直在掛牌出售，本月19號(hào)小房子賣(mài)出去了，20號(hào)就交了遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城這套房子的定金，因?yàn)槠涿乱褯](méi)有房產(chǎn)，于是兩個(gè)房產(chǎn)證都記在其名下。

“一直以來(lái)，這里的房子根本不愁賣(mài)，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”這位經(jīng)理表示，而至于一房?jī)勺C面臨的限購(gòu)問(wèn)題，只要找到符合條件的個(gè)人，或者和父母、兄弟姐妹一起認(rèn)購(gòu)，就能解決。

隨后，本報(bào)記者電話咨詢了工商銀行朝陽(yáng)區(qū)個(gè)人房貸部門(mén)，該部門(mén)表示：一房?jī)勺C的房屋，可以申請(qǐng)銀行貸款，只要購(gòu)買(mǎi)人滿足資格，可以分兩次做、按兩個(gè)房產(chǎn)證來(lái)辦貸款。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，一房?jī)勺C的房源，在市場(chǎng)上占的比例非常小，可能連1%都不到，只有“90/70”政策出來(lái)以后，風(fēng)頭上的幾個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行了該政策，才出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“一房多證”規(guī)避政策限制的做法，實(shí)際上“90/70”政策直到現(xiàn)在還存在，但是后來(lái)就沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行了。

“90/70”政策演變至今，也映射了調(diào)控政策的尷尬，不執(zhí)行該政策的房屋，已經(jīng)相安無(wú)事，“一房多證”已經(jīng)成為歷史遺留的產(chǎn)物，而這些房屋的個(gè)人持有者或者投資者，則必須面對(duì)產(chǎn)權(quán)將一直分裂存在的客觀事實(shí)。

至于此類(lèi)房屋，在之后的調(diào)控中，如房產(chǎn)稅等，是否會(huì)出現(xiàn)新的狀況，還不得而知。