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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 鄔瓊 2月20日，北京聯(lián)達(dá)四方機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h真實(shí)感受到了年后房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的冷意。

2月19日，一位福建泉州的開(kāi)發(fā)商赴北京找到楊少鋒商量對(duì)策，該開(kāi)發(fā)商在2007年因一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而擠入房地產(chǎn)業(yè)，避開(kāi)2008年的宏觀調(diào)控之后，2009-2010年投入了此前2007年掙來(lái)的資金，并通過(guò)民間信貸市場(chǎng)以3分利息拆借2億資金購(gòu)入三幅土地。但2011年，新的宏觀調(diào)控到來(lái)之時(shí)，他突然發(fā)現(xiàn)，房子賣不動(dòng)的同時(shí)所有的融資渠道均被凍結(jié)了。

“對(duì)有些開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈已經(jīng)開(kāi)始緊繃了，如果市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)就意味著死亡來(lái)臨。”楊少鋒對(duì)本報(bào)表示。

困頓的資金

事實(shí)上對(duì)大多數(shù)類似的中小型開(kāi)發(fā)商而言，冷意來(lái)自2010年末。但大多數(shù)房地產(chǎn)商并未意識(shí)到2011年的信貸市場(chǎng)會(huì)如此緊繃。

“銀行信貸是從去年年末開(kāi)始收緊的。我們像回到了2008年初的情況，信貸陡然收緊。”福建匯龍集團(tuán)營(yíng)銷部總經(jīng)理吳永輝對(duì)本報(bào)表示。

吳永輝原本預(yù)計(jì)2011年年初信貸會(huì)有所放寬，按往年規(guī)律，信貸發(fā)放一般是上半年放開(kāi)，下半年收緊。但進(jìn)入2011年的情況全然相反，他們突然間發(fā)現(xiàn)幾乎所有的商業(yè)銀行均以月為單位進(jìn)行信貸發(fā)放，且額度固定，信貸額度直接下發(fā)到各個(gè)支行。

與匯龍集團(tuán)一樣，在福州擁有多個(gè)大型項(xiàng)目的正祥集團(tuán)同樣遭遇了2011年信貸市場(chǎng)的變化。

“固定的信貸額度由多個(gè)行業(yè)分享，今年更多的信貸偏重于投入政府的基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)際上輪到開(kāi)發(fā)商的沒(méi)有多少。”上海正祥集團(tuán)福州區(qū)域公司副總黃銳對(duì)本報(bào)表示，由于信貸額度極少，當(dāng)?shù)卮笾行头康禺a(chǎn)公司只能輪流獲取貸款，一個(gè)項(xiàng)目貸款往往要等上數(shù)月，銀行還可能按1%的標(biāo)準(zhǔn)收取手續(xù)費(fèi)，在這樣的背景下，中小型房地產(chǎn)商幾乎無(wú)法獲得銀行開(kāi)發(fā)貸。

“能得到多少銀行貸款就要看融資部的本事了。”黃銳說(shuō)。

匯龍集團(tuán)和正祥集團(tuán)這樣的企業(yè)拿地多為自有資金，日子稍好過(guò)，但對(duì)上述赴北京取經(jīng)的中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，情況有所不同，他們購(gòu)置土地的資金往往通過(guò)民間拆借高利貸獲得，在獲取土地后再通過(guò)項(xiàng)目貸款的方式獲取開(kāi)發(fā)貸，雙重杠桿之下，此類開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)萎靡的時(shí)候幾乎無(wú)能為力。

“許多非上市房企在擴(kuò)張的時(shí)候，往往通過(guò)民間融資來(lái)解決資金缺口，這種民間融資成本最低都在3分左右，也就是說(shuō)，一個(gè)億的融資，年利息基本上將近4000萬(wàn)元。”楊少鋒說(shuō)。但即便如此，新年之后針對(duì)房地產(chǎn)的民間信貸陡然開(kāi)始收緊，此類信貸利息飛速上漲。

“沒(méi)法繼續(xù)拆借了，現(xiàn)在民間拆借基本不給房地產(chǎn)項(xiàng)目，拆借利息7分都沒(méi)法找到錢。而他們根本就沒(méi)有除此兩類融資渠道的額外融資渠道。他們?nèi)ケ本┮苍S就是為了找錢吧。”有福州房地產(chǎn)商對(duì)本報(bào)表示。

洗牌與風(fēng)險(xiǎn)

民間層面和銀行層面融資渠道的堵塞對(duì)中小開(kāi)發(fā)商意味著必須用銷售回款來(lái)償還高利貸的利息。但此時(shí)市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)卻沒(méi)有在這些中小開(kāi)發(fā)商的手中，他們幾乎是坐以待斃的群體。

泉州便是新年調(diào)控后的重災(zāi)區(qū)。

“泉州這樣的城市屬于本地市場(chǎng)城市，當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)擁有多套住房。但泉州這樣的城市房?jī)r(jià)卻已經(jīng)上漲到9000元/平方米左右。”楊少鋒對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

楊少鋒認(rèn)為當(dāng)前泉州市場(chǎng)的需求屬于彈性需求，真實(shí)的剛性需求并不多，且價(jià)格已經(jīng)超出了大多數(shù)剛性需求可以承受的范圍。

泉州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，進(jìn)入新年之后，泉州房地產(chǎn)成交量迅速下滑，3月2日到3月8日，一周成交量最高僅33套，即便是如此少量的成交亦大多數(shù)為正在供應(yīng)的大盤壟斷，市內(nèi)幾個(gè)主要大盤的成交量占全市成交量的50%以上。這使得整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)集中在少數(shù)指標(biāo)性大盤手中。

大多數(shù)中小在售樓盤可能成交趨近于零，銷售回款速度緩慢，但高昂的成本決定了該類項(xiàng)目幾乎無(wú)法通過(guò)降低定價(jià)來(lái)突破困境。

事實(shí)上，大多數(shù)中小型房企的定價(jià)基礎(chǔ)往往是以低于指標(biāo)性樓盤的價(jià)格實(shí)現(xiàn)資金回籠，抑或希望在品質(zhì)上取勝，定價(jià)激進(jìn)，期望獲得更多的利潤(rùn)。

但大型開(kāi)發(fā)商在融資成本等方面優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)定價(jià)一般偏于保守，這就使得在同等價(jià)格下，中小開(kāi)發(fā)商可能面臨虧損的危險(xiǎn)，因而多數(shù)中小型開(kāi)發(fā)商往往在定價(jià)上顯得頗為激進(jìn)。

“有些樓盤的定價(jià)甚至超過(guò)了銀行估值。相同區(qū)位的房子，定價(jià)甚至?xí)幸槐抖嗟牟罹唷！秉S銳說(shuō)，部分指標(biāo)性大盤在市況不佳時(shí)可以以此前推出貨源平價(jià)銷售的方式搶占市場(chǎng)，而那些定價(jià)頗高，或產(chǎn)品性價(jià)比與價(jià)格嚴(yán)重失調(diào)的項(xiàng)目在2011年將遭受巨大的挑戰(zhàn)。而楊少鋒則認(rèn)為，在融資成本等成本優(yōu)勢(shì)差距巨大的背景之下，此類開(kāi)發(fā)商最終面臨的困境將是被兼并。

“沒(méi)有貸款，沒(méi)有銷售回款，甚至購(gòu)房者按揭貸款，開(kāi)發(fā)商必須按利率的10%拿出錢來(lái)給購(gòu)房者做擔(dān)保，他們?cè)阢y行那里沒(méi)有議價(jià)權(quán)。現(xiàn)在高利貸也不能借，還要催債，他們能干什么？賣掉項(xiàng)目，或者等死。”上述福州房地產(chǎn)商對(duì)本報(bào)說(shuō)。

資金的困境并不僅是中小開(kāi)發(fā)商的難題，對(duì)大中型開(kāi)發(fā)商而言亦不容樂(lè)觀。

“現(xiàn)在和2008年最大的不同，是銀行沒(méi)有催貸，如果信貸持續(xù)緊縮，并且銀行開(kāi)始催促開(kāi)發(fā)商還貸款的話，到底有多少開(kāi)發(fā)商能夠頂住，能頂多久就很難說(shuō)了。”吳永輝說(shuō)。