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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳文雅 綠城集團(tuán)于3月18日宣布在北京成立綠城北方房地產(chǎn)建設(shè)有限公司，以便在北方地區(qū)拓展其代建業(yè)務(wù)。

綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司總經(jīng)理曹舟南坦承，相對(duì)于南方而言，綠城在北方地區(qū)投資的品牌影響力不夠，通過(guò)代建模式，可以在不提高負(fù)債的前提下擴(kuò)大企業(yè)自身規(guī)模。綠城對(duì)北方建設(shè)公司的規(guī)劃是業(yè)務(wù)量占整個(gè)集團(tuán)代建業(yè)務(wù)的1/3以上。

代建業(yè)務(wù)是綠城于2010年9月成立綠城房產(chǎn)建設(shè)有限公司而啟動(dòng)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，主要操作模式是委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地，綠城負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，即委托方以合約形式委托綠城負(fù)責(zé)項(xiàng)目部分前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營(yíng)造、成本控制、營(yíng)銷策劃、竣工交付等環(huán)節(jié)的全過(guò)程開發(fā)管理，并根據(jù)代建合同使用綠城品牌。

截至今年3月，綠城建設(shè)已簽約代建項(xiàng)目30多個(gè)，總建筑面積600多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可收資金約688億元。這些項(xiàng)目分布于浙江省內(nèi)以及上海、江蘇、山東、河南、海南等地。目前，北方建設(shè)公司手頭的代建項(xiàng)目已有十多個(gè)。

綠城的代建業(yè)務(wù)主要有三類：政府代建、商業(yè)代建和資本代建。曹舟南稱，未來(lái)這三類代建業(yè)務(wù)的規(guī)模比例將達(dá)到4:5:1。他預(yù)計(jì)，3年內(nèi)代建業(yè)務(wù)的利潤(rùn)可超過(guò)整個(gè)綠城房產(chǎn)的一半。

關(guān)于代建與合作開發(fā)的區(qū)別，曹表示，兩者的本質(zhì)區(qū)別是，合作開發(fā)表現(xiàn)為投資主體多元化，而代建則表現(xiàn)為契約化，“股份公司有很多種，最大的問(wèn)題是決策與執(zhí)行的矛盾，而代建通過(guò)契約化運(yùn)作，決策與執(zhí)行分得比較清楚，運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程可以做得非常純粹。”曹舟南說(shuō)。

綠城尋找委托代建方的標(biāo)準(zhǔn)是：手上的地經(jīng)過(guò)確權(quán)；對(duì)產(chǎn)品的定位是綠城所擅長(zhǎng)開發(fā)的中高端產(chǎn)品，資金實(shí)力有保證。

目前，綠城建設(shè)的政府代建項(xiàng)目代建費(fèi)一般為建安成本的3%—5%，而商品房代建項(xiàng)目的費(fèi)率一般為銷售額的7%—8%。曹舟南表示，綠城的政府代建項(xiàng)目“幾乎不盈利”，甚至有的項(xiàng)目，如青島李滄區(qū)40多萬(wàn)平方米的理想之城項(xiàng)目虧了1億多元，不過(guò)，在這個(gè)項(xiàng)目入住后，青島的很多涉及城中村改造的拆遷戶和政府談安置條件時(shí)要求“讓綠城來(lái)建安置房”。而綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也表示，“要做全國(guó)最大的安置房建設(shè)公司”。

在參與安置房建設(shè)的過(guò)程中，綠城也遇到一些尚未明確的問(wèn)題。“現(xiàn)在中央提出要建1000萬(wàn)套保障房，各級(jí)政府都很著急，因?yàn)橐獑?wèn)責(zé)，但是具體采取什么樣的模式去做，大家都沒(méi)想好。”曹舟南表示，一般綠城和地方政府談判后確定的以固定費(fèi)率模式為主，因?yàn)檫@種方式“對(duì)地方政府是最有利的”，像杭州、溫州、青島等地的項(xiàng)目都是采用這一模式，只有南京項(xiàng)目是采取變相的BOT模式。