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經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 樓市調(diào)控的威力正在顯現(xiàn)。今年3月，北京別墅成交量同比大跌74%。然而，成交均價上漲至30611元/平方米，成為2010年1月以來，成交均價最高的一個月。

分化

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計出來的這份數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京別墅市場不僅出現(xiàn)成交量大跌、均價上漲的局面，還有一個顯著的特點，千萬級別墅轉(zhuǎn)而成為絕對主力，占總成交量的61.47%，這一比例在2010年全年的成交中只有17.86%。

一些看起來似乎是矛盾的現(xiàn)象同時并存著，目前的北京別墅市場，正在經(jīng)歷怎樣的變化呢？

北京某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場研究負責人，向本報展示了他觀察到的變化。

“我們可以簡單地選取從去年9月到今年3月的數(shù)據(jù)，來看發(fā)生了什么變化。”這位負責人表示，去年9、10月份，是當年北京樓市最好的時候，用來與現(xiàn)在對比，能夠最直觀地看出差別。
根據(jù)該負責人提供的該公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，從去年9月至今年1月，北京別墅每月的成交量約為250套—350套，今年2月，成交量下降至123套；3月，成交量下降至111套，總量確實發(fā)生了明顯下滑。

不過，如果將別墅按總價細分為4個等級，分別是500萬元以下（此類別墅數(shù)量較少，暫不列入比較），500萬—1000萬元，1000萬—2000萬元，2000萬元以上，事情就發(fā)生了變化。
去年9月，后三種別墅成交量分別是152套、73套、36套；而今年3月，這三種別墅成交量分別是29套、69套、2套。
從這一對比可以看出，1000萬元以下的別墅產(chǎn)品，從152套萎縮至29套，降幅達到81%，2000萬以上的別墅產(chǎn)品更是從36套萎縮至2套，降幅達到95%，只有1000萬—2000萬的別墅產(chǎn)品，其成交量與去年市場最好的時候相比，基本上沒有發(fā)生變化。

“1000萬以下的別墅產(chǎn)品，一般都是聯(lián)排、疊拼，不是獨棟。位置也相對比較偏遠，周邊配套可能并不好。這類產(chǎn)品的購買者，可支配的財富并不大，時間自由度小，所以并不適合自住。”這位負責人表示，此類購買者，資產(chǎn)配置的特征比較明顯，換一種說法，就是手中有剩余資金后，習慣于投資買房，可能在市區(qū)已經(jīng)投資有公寓了，再購買一套別墅，讓自己手中的組合更豐富。另外，持有一套別墅，對于他們來說，也帶有一種炫耀的特征。

2000萬以上的別墅，是別墅中的豪宅，屬于奢侈品消費的范疇。

這兩類都不是剛性需求，市場好的時候，買的人就多；市場不好的時候，就不會買，更何況現(xiàn)在受到調(diào)控的影響。

而1000萬—2000萬的別墅產(chǎn)品，卻不一樣。

這位負責人表示，此類別墅，一般是純獨棟，能真正實現(xiàn)別墅的居住體驗，但屬于入門級的獨棟，不是豪宅；或者是城市別墅，即使不是獨棟，也會處于離城市較近的區(qū)域，居住較為便利。

“1000萬—2000萬的別墅，屬于剛性需求。這類別墅的購買者，可能自己身邊的朋友都住在這樣的別墅區(qū)，或者是為了讓孩子上國際學校。”這位負責人說。

今年3月以來，隨著投資性質(zhì)明顯的1000萬以內(nèi)別墅成交的大幅萎縮，1000萬—2000萬別墅的剛性需求保持了大量的市場份額，從而使得平均價格拉升。

“寶貴”的資格

“成交記錄反應(yīng)的是被政策限制后的市場，并不能真實地反應(yīng)市場的供給和需求。” 龐博國際執(zhí)行董事劉東說，因為限購政策，業(yè)內(nèi)稱現(xiàn)在為“終極置業(yè)年代”。
龐博國際在北京代理了多個高端項目，劉東表示，高端住宅的購買者，一般本身就有房產(chǎn)，如果家庭中還有購買指標，他們會很珍惜這次購買的機會，慢慢挑選，在購買決策上，也變得比以往謹慎。

購買機會有限導致的一個結(jié)果是，以往遞進式的購買，變成了一步到位式的購買。劉東表示，現(xiàn)在常有購買者為了實現(xiàn)一步到位而購買面積和總價一定程度超過最初預(yù)期的房屋。

從這個方面來講，存在這種可能性，即有購買者，為了選擇更為適合居住、品質(zhì)更高的產(chǎn)品，而轉(zhuǎn)向購買總價相對較高的別墅。

GVA衡信柏迪綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼也認為，別墅成交的大幅萎縮，在于行政管控的影響，因為擁有購買資格的人總是有限的，今年不符合購買政策的人，即使一次性付款也無法實現(xiàn)購買。

“當然他們也可以選擇將持有的房屋出售，從而使自己符合購買條件，但是，現(xiàn)在出手，房屋增值率受到的影響，也是他們要考慮的因素。”岳鋒鋼說。

岳鋒鋼表示，今年以來讓他印象深刻的有這樣一個購房者，此人是北京人，之前一直在外地做生意，在外地有房產(chǎn)。限購令出臺后，他在外地已經(jīng)沒有購買資格了，但是在北京卻還有購買資格。在他看來，有在北京買房的資格是一個機會，一方面可供挑選的余地變大，另一方面價格上漲的壓力也變小了。于是，此人最近開始積極尋找合適的房子。他青睞的房屋是位于城市中心地段、居住便利，能夠?qū)崿F(xiàn)保值、增值。

實際上，盡管北京別墅總體成交暴跌，但市場的反應(yīng)，也證實了市場的分化以及需求群體的存在。

今年3月開始銷售的，位于北京西四環(huán)總部基地附近的某別墅項目，就是一個典型的例子。

該項目正是屬于能滿足居住便利需求的城市別墅產(chǎn)品，總價在1200萬-1800萬。在樓市成交冷淡的3月，這個項目一個月就銷售了60套，成交金額超過8億元，并成為3月北京別墅成交金額、套數(shù)、面積的三料冠軍，同時也是今年一季度北京別墅成交金額的冠軍。