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    北京別墅成交量大跌 “千萬級”拉抬均價

    經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 樓市調(diào)控的威力正在顯現(xiàn)。今年3月,北京別墅成交量同比大跌74%。然而,成交均價上漲至30611元/平方米,成為2010年1月以來,成交均價最高的一個月。

    分化

    搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計出來的這份數(shù)據(jù)顯示,3月份,北京別墅市場不僅出現(xiàn)成交量大跌、均價上漲的局面,還有一個顯著的特點,千萬級別墅轉(zhuǎn)而成為絕對主力,占總成交量的61.47%,這一比例在2010年全年的成交中只有17.86%。

    一些看起來似乎是矛盾的現(xiàn)象同時并存著,目前的北京別墅市場,正在經(jīng)歷怎樣的變化呢?

    北京某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場研究負責人,向本報展示了他觀察到的變化。

    “我們可以簡單地選取從去年9月到今年3月的數(shù)據(jù),來看發(fā)生了什么變化。”這位負責人表示,去年9、10月份,是當年北京樓市最好的時候,用來與現(xiàn)在對比,能夠最直觀地看出差別。
    根據(jù)該負責人提供的該公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù),從去年9月至今年1月,北京別墅每月的成交量約為250套—350套,今年2月,成交量下降至123套;3月,成交量下降至111套,總量確實發(fā)生了明顯下滑。

    不過,如果將別墅按總價細分為4個等級,分別是500萬元以下(此類別墅數(shù)量較少,暫不列入比較),500萬—1000萬元,1000萬—2000萬元,2000萬元以上,事情就發(fā)生了變化。
    去年9月,后三種別墅成交量分別是152套、73套、36套;而今年3月,這三種別墅成交量分別是29套、69套、2套。
    從這一對比可以看出,1000萬元以下的別墅產(chǎn)品,從152套萎縮至29套,降幅達到81%,2000萬以上的別墅產(chǎn)品更是從36套萎縮至2套,降幅達到95%,只有1000萬—2000萬的別墅產(chǎn)品,其成交量與去年市場最好的時候相比,基本上沒有發(fā)生變化。

    “1000萬以下的別墅產(chǎn)品,一般都是聯(lián)排、疊拼,不是獨棟。位置也相對比較偏遠,周邊配套可能并不好。這類產(chǎn)品的購買者,可支配的財富并不大,時間自由度小,所以并不適合自住。”這位負責人表示,此類購買者,資產(chǎn)配置的特征比較明顯,換一種說法,就是手中有剩余資金后,習慣于投資買房,可能在市區(qū)已經(jīng)投資有公寓了,再購買一套別墅,讓自己手中的組合更豐富。另外,持有一套別墅,對于他們來說,也帶有一種炫耀的特征。

    2000萬以上的別墅,是別墅中的豪宅,屬于奢侈品消費的范疇。

    這兩類都不是剛性需求,市場好的時候,買的人就多;市場不好的時候,就不會買,更何況現(xiàn)在受到調(diào)控的影響。

    而1000萬—2000萬的別墅產(chǎn)品,卻不一樣。

    這位負責人表示,此類別墅,一般是純獨棟,能真正實現(xiàn)別墅的居住體驗,但屬于入門級的獨棟,不是豪宅;或者是城市別墅,即使不是獨棟,也會處于離城市較近的區(qū)域,居住較為便利。

    “1000萬—2000萬的別墅,屬于剛性需求。這類別墅的購買者,可能自己身邊的朋友都住在這樣的別墅區(qū),或者是為了讓孩子上國際學校。”這位負責人說。

    今年3月以來,隨著投資性質(zhì)明顯的1000萬以內(nèi)別墅成交的大幅萎縮,1000萬—2000萬別墅的剛性需求保持了大量的市場份額,從而使得平均價格拉升。

    “寶貴”的資格

    “成交記錄反應(yīng)的是被政策限制后的市場,并不能真實地反應(yīng)市場的供給和需求。” 龐博國際執(zhí)行董事劉東說,因為限購政策,業(yè)內(nèi)稱現(xiàn)在為“終極置業(yè)年代”。
    龐博國際在北京代理了多個高端項目,劉東表示,高端住宅的購買者,一般本身就有房產(chǎn),如果家庭中還有購買指標,他們會很珍惜這次購買的機會,慢慢挑選,在購買決策上,也變得比以往謹慎。

    購買機會有限導致的一個結(jié)果是,以往遞進式的購買,變成了一步到位式的購買。劉東表示,現(xiàn)在常有購買者為了實現(xiàn)一步到位而購買面積和總價一定程度超過最初預(yù)期的房屋。

    從這個方面來講,存在這種可能性,即有購買者,為了選擇更為適合居住、品質(zhì)更高的產(chǎn)品,而轉(zhuǎn)向購買總價相對較高的別墅。

    GVA衡信柏迪綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼也認為,別墅成交的大幅萎縮,在于行政管控的影響,因為擁有購買資格的人總是有限的,今年不符合購買政策的人,即使一次性付款也無法實現(xiàn)購買。

    “當然他們也可以選擇將持有的房屋出售,從而使自己符合購買條件,但是,現(xiàn)在出手,房屋增值率受到的影響,也是他們要考慮的因素。”岳鋒鋼說。

    岳鋒鋼表示,今年以來讓他印象深刻的有這樣一個購房者,此人是北京人,之前一直在外地做生意,在外地有房產(chǎn)。限購令出臺后,他在外地已經(jīng)沒有購買資格了,但是在北京卻還有購買資格。在他看來,有在北京買房的資格是一個機會,一方面可供挑選的余地變大,另一方面價格上漲的壓力也變小了。于是,此人最近開始積極尋找合適的房子。他青睞的房屋是位于城市中心地段、居住便利,能夠?qū)崿F(xiàn)保值、增值。

    實際上,盡管北京別墅總體成交暴跌,但市場的反應(yīng),也證實了市場的分化以及需求群體的存在。

    今年3月開始銷售的,位于北京西四環(huán)總部基地附近的某別墅項目,就是一個典型的例子。

    該項目正是屬于能滿足居住便利需求的城市別墅產(chǎn)品,總價在1200萬-1800萬。在樓市成交冷淡的3月,這個項目一個月就銷售了60套,成交金額超過8億元,并成為3月北京別墅成交金額、套數(shù)、面積的三料冠軍,同時也是今年一季度北京別墅成交金額的冠軍。

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