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    去香港買房

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 朱沖/文 從中環(huán)國(guó)際金融中心(IFC)或者九龍環(huán)球金融中心(ICC)出發(fā),一路往北再往西,大約30分鐘車程后,來(lái)到一個(gè)名為“天巒Valais”的瑞士風(fēng)格別墅區(qū)。

    整個(gè)別墅沿雙魚河而建,處于上水地段,不知道這個(gè)地名和香港人信奉風(fēng)水有沒有關(guān)系。在內(nèi)地人眼中,大概會(huì)稱呼這里為人杰地靈——雙魚河,在香港還屬于英國(guó)殖民地時(shí)期,就是和山頂齊名的度假地,比鄰香港高爾夫球會(huì)和香港賽馬會(huì)雙魚河鄉(xiāng)村會(huì)所,這兩個(gè)被認(rèn)為是尊貴身份象征的場(chǎng)所。天巒還有一個(gè)更重要的鄰居,港督粉嶺別墅。高爾夫球場(chǎng)旁,有一條岔道,路邊立著一個(gè)提示左轉(zhuǎn)的路牌,只是上面寫的名字已改為“行政長(zhǎng)官粉嶺別墅”。粉嶺別墅在貝璐任職港督期間(1930-1935年)興建,熱愛打高爾夫球和到郊外騎馬的他于1932年提出為港督建造一所鄉(xiāng)郊度假別墅,兩年后別墅建成,就此成為歷任港督的度假別墅。如今它的用途則歸于行政長(zhǎng)官及其家人度假、招呼外賓和舉行宴會(huì)。

    明確公開標(biāo)出行政長(zhǎng)官所在地,看來(lái)香港官員并不害怕歹徒襲擊或者民眾上訪。反而因?yàn)榻咏鼨?quán)力中心,這通常是內(nèi)地人最為看重的,而提升了周邊地塊的地價(jià)和身份。其實(shí),在透明、民主的香港,想不公開也是不可能的。當(dāng)香港政府需要公布每年為它的修葺維護(hù)費(fèi)用花費(fèi)50萬(wàn)港幣時(shí),地點(diǎn)還是秘密嗎?

    最高長(zhǎng)官的別墅并不像我們想象的那么神秘和奢華。只是一幢兩層高的樓房,戶型為兩廳四房——與內(nèi)地稱呼幾居幾室不同的是,香港人稱呼為房,一個(gè)容易讓內(nèi)地人誤解的稱呼。另外,別墅還設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)及直升機(jī)坪。與香港特首為鄰,這也許正是天巒吸引內(nèi)地購(gòu)房者的最大賣點(diǎn)。據(jù)天巒項(xiàng)目開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)銷售經(jīng)理介紹,有50%左右的購(gòu)房者來(lái)自內(nèi)地。自去年10月開售以來(lái),一個(gè)月以內(nèi),天巒一、二期項(xiàng)目共計(jì)330座花園別墅售出了九成。

    如果郭德綱住在這里,肯定不會(huì)存在和記者發(fā)生沖突的機(jī)會(huì)。因?yàn)檫@是完全的私家駐地,非請(qǐng)勿擾。持有vip證件的15米長(zhǎng)大客車開到別墅門口,保安在嚴(yán)格審查完證件后,只給開了個(gè)寬約3米的“門縫”,大巴車前后騰挪了5分鐘后才得以進(jìn)入。 

    香港以港幣和平方尺計(jì)價(jià),天巒的平均售價(jià)為8500港幣/平方英尺,換算為人民幣和平方米,大約為12萬(wàn)元每平米。天巒的平均面積在200-500平米左右,即每套別墅的平均價(jià)格為三四千萬(wàn)元人民幣左右。這顯然并不比北京、上海的別墅價(jià)格高。更何況,這個(gè)價(jià)格還包送面積約百平米的前后花園和露天平臺(tái)。

    但不知道是不是學(xué)習(xí)了內(nèi)地的“捂盤惜售”方法,天巒剩下的20多套別墅至今未售。目前,均價(jià)已漲至15萬(wàn)-20萬(wàn)每平米。新鴻基的理由是,這20多套都是面積在400平米以上的大戶型,所以單價(jià)較高。這似乎和國(guó)內(nèi)的情況剛好相反。

    與內(nèi)地人買房動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)上千萬(wàn)一次付清不同的是,在香港買房,只需要先交2萬(wàn)元定金,隨后簽合同時(shí)付款10%,一個(gè)月之內(nèi)付到30%,剩下的尾款在交房時(shí)付清即可。

    對(duì)于尾款,無(wú)論多么財(cái)大氣粗的購(gòu)房者,多數(shù)都會(huì)選擇銀行按揭貸款,因?yàn)橄愀坩槍?duì)住房的銀行按揭貸款利率只有1%,內(nèi)地為5%以上。需要說明的是,香港沒有限購(gòu)、限貸、戶口歧視等政策,只要你能提供資產(chǎn)證明具備還貸能力,內(nèi)地人同樣享受1%的貸款利率。用新鴻基地產(chǎn)銷售的話講,“澳洲人、加拿大人都可以來(lái)香港買房,內(nèi)地同為中國(guó)人當(dāng)然沒問題啦!”他可能不知道北京等地的限購(gòu)政策——外國(guó)人可以買房,而外地人必須提供五年以上的納稅和社保證明后才能買一套房。

    根據(jù)新鴻基銷售經(jīng)理提供的數(shù)據(jù),香港目前的房屋均價(jià)包括郊區(qū)在內(nèi),為5萬(wàn)元-10萬(wàn)元每平米左右。這似乎是內(nèi)地北京、上海、深圳、杭州等地豪宅的價(jià)格,但以香港人均25000美元的年收入,及1%的房屋按揭貸款利率計(jì)算,香港的房?jī)r(jià)可能比內(nèi)地高不了多少——更何況,與收入差距不對(duì)稱的是,內(nèi)地這些城市的房?jī)r(jià)卻正在朝這一目標(biāo)邁進(jìn)——所以,香港房產(chǎn)的現(xiàn)狀是,包括普通工薪階層在內(nèi)。基本都能做到“居者有其屋”。區(qū)別只是在于50平米的三居還是500平米的三居。

    1%的房屋按揭貸款利率,卻能換回房屋總價(jià)款5%的年租金回報(bào)時(shí),讓房產(chǎn)投資也成為香港人的必然選擇。雖然租金水平和內(nèi)地相當(dāng),但卻遠(yuǎn)高于利率,僅靠租金,不考慮房?jī)r(jià)上漲因素就能實(shí)現(xiàn)投資收益,所以,新鴻基地產(chǎn)銷售說,“和內(nèi)地一樣,香港人也喜歡買房。但是,香港的中產(chǎn)階級(jí)通常也只會(huì)買一兩套房而已,因?yàn)槲覀冞€有股市等其他投資渠道可供選擇。”的確,那里沒有那么多的莊家和內(nèi)幕交易,以至于投資客只能一擲千金買下數(shù)十套房產(chǎn)作為惟一投資渠道。

    香港的優(yōu)勢(shì)還在于稅收。類似于內(nèi)地的契稅,香港購(gòu)房交易稅稅率最高不超過4.5%,其他除每月不超高3元每平米的物業(yè)管理費(fèi)外,再無(wú)各種苛捐雜稅。而內(nèi)地,這個(gè)比例大概在6%以上。更重要的是,在香港,如果總價(jià)低于200萬(wàn)的房屋,交易稅只需要100港幣即可。因?yàn)樵谙愀?00萬(wàn)購(gòu)房,屬于純粹的工薪階層解決基本住房條件的剛性需求。稅收顯然不是用來(lái)增加政府收入的,調(diào)節(jié)貧富差距才是正道,所以,對(duì)于普通工薪階層購(gòu)房,自然不該再課以重稅。

    各方面的優(yōu)惠條件,不代表香港就是炒房的天堂,因?yàn)橄愀塾兄晟频姆煞ㄒ?guī)。根據(jù)規(guī)定,在香港買房,兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售的交易稅稅率最高達(dá)15%。所以談起內(nèi)地購(gòu)房者,新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事雷霆說:“我們不清楚他們是否是內(nèi)地投資客,現(xiàn)在中港聯(lián)系很密切,我們看到有接近一半的客人在中港之間聯(lián)系緊密,這些人中包括有拿到香港身份證但公司在深圳的,并且有中港車牌的,而且是每個(gè)禮拜要往返深圳香港3至5次的。”新鴻基地產(chǎn)銷售在談到他們位于西南九龍、比鄰維港的另一個(gè)高端住宅項(xiàng)目瓏璽的購(gòu)買人群時(shí),也估計(jì)會(huì)有30%左右的內(nèi)地購(gòu)房客。“一半是擁有香港居住證的內(nèi)地人,在香港有業(yè)務(wù),另一半是經(jīng)常往返于香港和內(nèi)地之間的人。”瓏璽預(yù)計(jì)售價(jià)20萬(wàn)元人民幣/平米,為香港高端商業(yè)住宅項(xiàng)目。

    當(dāng)然,惟一的不足是,香港房屋產(chǎn)權(quán)為50年,不如內(nèi)地通常的70年產(chǎn)權(quán)。但也正因?yàn)榉课轂橛邢蕻a(chǎn)權(quán),所以香港也沒有一個(gè)叫物業(yè)稅的稅種。另外,如果算作戶口政策的話,如今香港取消了買房可以投資移民的政策。

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