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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 朱沖/文 從中環(huán)國(guó)際金融中心（IFC）或者九龍環(huán)球金融中心（ICC）出發(fā)，一路往北再往西，大約30分鐘車程后，來(lái)到一個(gè)名為“天巒Valais”的瑞士風(fēng)格別墅區(qū)。

整個(gè)別墅沿雙魚河而建，處于上水地段，不知道這個(gè)地名和香港人信奉風(fēng)水有沒有關(guān)系。在內(nèi)地人眼中，大概會(huì)稱呼這里為人杰地靈——雙魚河，在香港還屬于英國(guó)殖民地時(shí)期，就是和山頂齊名的度假地，比鄰香港高爾夫球會(huì)和香港賽馬會(huì)雙魚河鄉(xiāng)村會(huì)所，這兩個(gè)被認(rèn)為是尊貴身份象征的場(chǎng)所。天巒還有一個(gè)更重要的鄰居，港督粉嶺別墅。高爾夫球場(chǎng)旁，有一條岔道，路邊立著一個(gè)提示左轉(zhuǎn)的路牌，只是上面寫的名字已改為“行政長(zhǎng)官粉嶺別墅”。粉嶺別墅在貝璐任職港督期間(1930-1935年)興建，熱愛打高爾夫球和到郊外騎馬的他于1932年提出為港督建造一所鄉(xiāng)郊度假別墅，兩年后別墅建成，就此成為歷任港督的度假別墅。如今它的用途則歸于行政長(zhǎng)官及其家人度假、招呼外賓和舉行宴會(huì)。

明確公開標(biāo)出行政長(zhǎng)官所在地，看來(lái)香港官員并不害怕歹徒襲擊或者民眾上訪。反而因?yàn)榻咏鼨?quán)力中心，這通常是內(nèi)地人最為看重的，而提升了周邊地塊的地價(jià)和身份。其實(shí)，在透明、民主的香港，想不公開也是不可能的。當(dāng)香港政府需要公布每年為它的修葺維護(hù)費(fèi)用花費(fèi)50萬(wàn)港幣時(shí)，地點(diǎn)還是秘密嗎？

最高長(zhǎng)官的別墅并不像我們想象的那么神秘和奢華。只是一幢兩層高的樓房，戶型為兩廳四房——與內(nèi)地稱呼幾居幾室不同的是，香港人稱呼為房，一個(gè)容易讓內(nèi)地人誤解的稱呼。另外，別墅還設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)及直升機(jī)坪。與香港特首為鄰，這也許正是天巒吸引內(nèi)地購(gòu)房者的最大賣點(diǎn)。據(jù)天巒項(xiàng)目開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)銷售經(jīng)理介紹，有50%左右的購(gòu)房者來(lái)自內(nèi)地。自去年10月開售以來(lái)，一個(gè)月以內(nèi)，天巒一、二期項(xiàng)目共計(jì)330座花園別墅售出了九成。

如果郭德綱住在這里，肯定不會(huì)存在和記者發(fā)生沖突的機(jī)會(huì)。因?yàn)檫@是完全的私家駐地，非請(qǐng)勿擾。持有vip證件的15米長(zhǎng)大客車開到別墅門口，保安在嚴(yán)格審查完證件后，只給開了個(gè)寬約3米的“門縫”，大巴車前后騰挪了5分鐘后才得以進(jìn)入。 

香港以港幣和平方尺計(jì)價(jià)，天巒的平均售價(jià)為8500港幣/平方英尺，換算為人民幣和平方米，大約為12萬(wàn)元每平米。天巒的平均面積在200-500平米左右，即每套別墅的平均價(jià)格為三四千萬(wàn)元人民幣左右。這顯然并不比北京、上海的別墅價(jià)格高。更何況，這個(gè)價(jià)格還包送面積約百平米的前后花園和露天平臺(tái)。

但不知道是不是學(xué)習(xí)了內(nèi)地的“捂盤惜售”方法，天巒剩下的20多套別墅至今未售。目前，均價(jià)已漲至15萬(wàn)-20萬(wàn)每平米。新鴻基的理由是，這20多套都是面積在400平米以上的大戶型，所以單價(jià)較高。這似乎和國(guó)內(nèi)的情況剛好相反。

與內(nèi)地人買房動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)上千萬(wàn)一次付清不同的是，在香港買房，只需要先交2萬(wàn)元定金，隨后簽合同時(shí)付款10%，一個(gè)月之內(nèi)付到30%，剩下的尾款在交房時(shí)付清即可。

對(duì)于尾款，無(wú)論多么財(cái)大氣粗的購(gòu)房者，多數(shù)都會(huì)選擇銀行按揭貸款，因?yàn)橄愀坩槍?duì)住房的銀行按揭貸款利率只有1%，內(nèi)地為5%以上。需要說明的是，香港沒有限購(gòu)、限貸、戶口歧視等政策，只要你能提供資產(chǎn)證明具備還貸能力，內(nèi)地人同樣享受1%的貸款利率。用新鴻基地產(chǎn)銷售的話講，“澳洲人、加拿大人都可以來(lái)香港買房，內(nèi)地同為中國(guó)人當(dāng)然沒問題啦！”他可能不知道北京等地的限購(gòu)政策——外國(guó)人可以買房，而外地人必須提供五年以上的納稅和社保證明后才能買一套房。

根據(jù)新鴻基銷售經(jīng)理提供的數(shù)據(jù)，香港目前的房屋均價(jià)包括郊區(qū)在內(nèi)，為5萬(wàn)元-10萬(wàn)元每平米左右。這似乎是內(nèi)地北京、上海、深圳、杭州等地豪宅的價(jià)格，但以香港人均25000美元的年收入，及1%的房屋按揭貸款利率計(jì)算，香港的房?jī)r(jià)可能比內(nèi)地高不了多少——更何況，與收入差距不對(duì)稱的是，內(nèi)地這些城市的房?jī)r(jià)卻正在朝這一目標(biāo)邁進(jìn)——所以，香港房產(chǎn)的現(xiàn)狀是，包括普通工薪階層在內(nèi)。基本都能做到“居者有其屋”。區(qū)別只是在于50平米的三居還是500平米的三居。

1%的房屋按揭貸款利率，卻能換回房屋總價(jià)款5%的年租金回報(bào)時(shí)，讓房產(chǎn)投資也成為香港人的必然選擇。雖然租金水平和內(nèi)地相當(dāng)，但卻遠(yuǎn)高于利率，僅靠租金，不考慮房?jī)r(jià)上漲因素就能實(shí)現(xiàn)投資收益，所以，新鴻基地產(chǎn)銷售說，“和內(nèi)地一樣，香港人也喜歡買房。但是，香港的中產(chǎn)階級(jí)通常也只會(huì)買一兩套房而已，因?yàn)槲覀冞€有股市等其他投資渠道可供選擇。”的確，那里沒有那么多的莊家和內(nèi)幕交易，以至于投資客只能一擲千金買下數(shù)十套房產(chǎn)作為惟一投資渠道。

香港的優(yōu)勢(shì)還在于稅收。類似于內(nèi)地的契稅，香港購(gòu)房交易稅稅率最高不超過4.5%，其他除每月不超高3元每平米的物業(yè)管理費(fèi)外，再無(wú)各種苛捐雜稅。而內(nèi)地，這個(gè)比例大概在6%以上。更重要的是，在香港，如果總價(jià)低于200萬(wàn)的房屋，交易稅只需要100港幣即可。因?yàn)樵谙愀?00萬(wàn)購(gòu)房，屬于純粹的工薪階層解決基本住房條件的剛性需求。稅收顯然不是用來(lái)增加政府收入的，調(diào)節(jié)貧富差距才是正道，所以，對(duì)于普通工薪階層購(gòu)房，自然不該再課以重稅。

各方面的優(yōu)惠條件，不代表香港就是炒房的天堂，因?yàn)橄愀塾兄晟频姆煞ㄒ?guī)。根據(jù)規(guī)定，在香港買房，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售的交易稅稅率最高達(dá)15%。所以談起內(nèi)地購(gòu)房者，新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事雷霆說：“我們不清楚他們是否是內(nèi)地投資客，現(xiàn)在中港聯(lián)系很密切，我們看到有接近一半的客人在中港之間聯(lián)系緊密，這些人中包括有拿到香港身份證但公司在深圳的，并且有中港車牌的，而且是每個(gè)禮拜要往返深圳香港3至5次的。”新鴻基地產(chǎn)銷售在談到他們位于西南九龍、比鄰維港的另一個(gè)高端住宅項(xiàng)目瓏璽的購(gòu)買人群時(shí)，也估計(jì)會(huì)有30%左右的內(nèi)地購(gòu)房客。“一半是擁有香港居住證的內(nèi)地人，在香港有業(yè)務(wù)，另一半是經(jīng)常往返于香港和內(nèi)地之間的人。”瓏璽預(yù)計(jì)售價(jià)20萬(wàn)元人民幣/平米，為香港高端商業(yè)住宅項(xiàng)目。

當(dāng)然，惟一的不足是，香港房屋產(chǎn)權(quán)為50年，不如內(nèi)地通常的70年產(chǎn)權(quán)。但也正因?yàn)榉课轂橛邢蕻a(chǎn)權(quán)，所以香港也沒有一個(gè)叫物業(yè)稅的稅種。另外，如果算作戶口政策的話，如今香港取消了買房可以投資移民的政策。