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經(jīng)濟觀察報 記者 陳哲 實習記者 趙星 4月29日，世茂集團宣布，正在與香港聯(lián)交所初步商詢分拆酒店、旅游及休閑房地產(chǎn)業(yè)務在香港主板獨立上市的可行性。

在旗下世茂房地產(chǎn)（0813.HK）、世茂股份（600823）兩大核心之外，世茂主席許榮茂已然著手將酒店和旅游地產(chǎn)業(yè)務打造成集團的第三駕馬車。

分析人士認為，歷來倚重資本市場來發(fā)展旗下房產(chǎn)業(yè)務的許榮茂此舉是繼重組世茂股份后，又一次迎合房產(chǎn)市場結構變化而做出的業(yè)務板塊調(diào)整，并以此獲取更為有利的融資和發(fā)展的位置。

第三駕馬車

世茂房地產(chǎn)董事局副主席許世壇4月29日透露世茂集團正在著手準備分拆以酒店業(yè)為主的旅游地產(chǎn)業(yè)務獨立上市的消息。

世茂房地產(chǎn)2010年年報顯示，去年世茂在上海的世茂皇家艾美酒店、世茂佘山艾美酒店、外灘茂悅大酒店三家酒店業(yè)務營業(yè)額就達人民幣9.74億元，同比增長52%，息稅折舊攤銷前利潤達4.34億元，酒店業(yè)務已成為世茂房地產(chǎn)下僅次于物業(yè)銷售的第二大板塊。目前其在國內(nèi)在建及將建的酒店將達30家。

不過，許榮茂為第三駕馬車繪制的藍圖不拘于此。許榮茂曾在此前的一些場合暗示，世茂旗下的主題公園、會議會展、健康產(chǎn)業(yè)、療養(yǎng)院、高爾夫球場、獨家別墅、酒店式公寓都是包含在旅游板塊之中。

據(jù)悉，這部分“大旅游”資產(chǎn)規(guī)模已達數(shù)百億元，并于去年年底在集團內(nèi)部開始獨立運營。

在世茂集團對外目標中，2011年世茂的旅游業(yè)務收入力爭為70億元，而對內(nèi)，許榮茂心目中的那個數(shù)值是100億，并希望能在未來幾年中達到每年業(yè)績翻番的成績。

世房在5月4日晚的公告中稱，目前正在向聯(lián)交所征詢旅游地產(chǎn)業(yè)務分拆上市的可能性，但尚未正式提出分拆計劃申請。

不過，市場人士認為，由于此番世茂計劃中的旅游地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)有較大的盤子，且分拆后并不涉及同業(yè)競爭，許榮茂的再造資本平臺的計劃很有可能成行。

世茂系在資本市場上曾有過三駕馬車的經(jīng)歷。除卻世茂房地產(chǎn)、世茂股份外，許榮茂曾在香港市場還擁有世茂國際這一平臺。在原先的三家分工中，世茂股份主要開發(fā)規(guī)模小于20萬平方米住宅項目、世茂國際只負責國際性項目、世茂房地產(chǎn)則負責公司規(guī)模較大的項目。不過這一分工難免同業(yè)競爭的嫌疑，2007年7月，世茂國際被許榮茂私有化后從港交所退市。

深耕細分鏈

近四年后，許榮茂重張三平臺計劃，顯然更貼近新的房地產(chǎn)市場趨勢，為世茂系進一步的業(yè)務深入提供了足夠的空間和平衡的財務架構。

“為什么要分那么細，可不可以三家一起做？其實真的做不到。”許榮茂坦言。

當初安排世茂股份獨立運營商業(yè)地產(chǎn)時，許榮茂深知商業(yè)地產(chǎn)并非“起模型”那么簡單，“世茂所做的商業(yè)還包括百貨公司、國際影院、文化娛樂設施等，由上千人進行運營，這需要相當專業(yè)的知識。如何招商、運營是一件很讓人頭痛的事。”許榮茂說。

專注商業(yè)地產(chǎn)的世茂股份正在向全產(chǎn)業(yè)鏈的目標突進，旗下百貨、兒童游樂、電影、電玩，都由獨立的團隊在運作。其下一步計劃還包括KTV、品牌服飾。“一站式的購物，是我們的目標。”許世壇說，旅游地產(chǎn)同樣需要專業(yè)的團隊，分拆無疑能將業(yè)務做得更專業(yè)，管理也更方便。

當然，世茂不僅僅需要考慮不同業(yè)態(tài)本身的發(fā)展空間，更需要顧及業(yè)務發(fā)展所需的資金支持。

“不同的投資者喜歡不同的投資項目，有些投資者就喜歡住宅，覺得現(xiàn)金流很快，收益率很好，有些投資者喜歡商業(yè)，覺得商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健，是資產(chǎn)投資。”許世壇說。但他承認，A股融資收緊和內(nèi)地市場給住宅板塊帶來了不小的融資障礙。

據(jù)悉，今年世茂集團可推售物業(yè)，預期涉及金額達720億元，但全年銷售收入目標是360億元-400億元，只占到可售收入的一半。而住宅板塊的銷售目標為180億元，公司對市場預期的不確定性可見一斑。

事實上調(diào)控在內(nèi)地住宅領域的常態(tài)化已成定勢。而世茂系在將重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)后，這些物業(yè)的銷售和租金收入，將在集團的資金池中占據(jù)越來越重要的地位。世茂希望在未來2-3年，把來自商業(yè)物業(yè)等的租金及銷售占總營業(yè)額比重提升至50%。

2010年底世茂集團賬面現(xiàn)金流為100多億元。如果能夠如許世壇所預測，通過分拆酒店、旅游業(yè)務獨立上市，在香港市場融得超過百億元的資金，對擴張正酣的世茂系而言，無疑是個好消息。