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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡芳潔 廈門出現(xiàn)首例居民集資建設(shè)城市綜合體項目——湖里區(qū)蔡塘社區(qū)發(fā)展中心。該項目建成后，實行集體管理，收益按居民持有股份分配，以解決社區(qū)居民長期、可持續(xù)收益的問題。

這是一個城市化過程中集體經(jīng)濟自有資產(chǎn)運營的案例。

目前該項目共有1845股，蔡塘社區(qū)居民，按一人一股的方式持有，只有蔡塘社區(qū)的原始居民，才能進行持股。

蔡塘社區(qū)原始居民由城市化進程中，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)換而來，從2003年開始村民轉(zhuǎn)居民，到2005年完成，雖然在2005年原始居民的身份已經(jīng)確認(rèn)，但是從2005年至2010年12月31日，原始居民由于結(jié)婚、生子等原因，延伸出來的新增居民，也可以參與持有該項目的股份。

目前該地區(qū)的拆遷工作還在進行中，一部分土地已經(jīng)被征收變成國有土地，大部分土地目前還屬于集體所有。

此次湖里區(qū)蔡塘社區(qū)發(fā)展中心這一綜合體項目，所占土地，為已經(jīng)征收的國有土地，在征收完成之后，由政府劃撥給蔡塘社區(qū)居委會。

“屬于劃撥用地，但并不表示沒有土地成本。”蔡塘社區(qū)居委會副書記王振作對本網(wǎng)表示，該用地采用這一方式劃撥，即政府無償征收，然后再劃撥給社區(qū)，雖然不用社區(qū)支付土地成本，但社區(qū)也沒有獲得前期的征收補償，這一成本屬于內(nèi)部平衡的方式。

這一劃撥土地作為社區(qū)的發(fā)展用地，支持蔡塘社區(qū)集體經(jīng)濟的發(fā)展，由社區(qū)去尋找項目，來為集體成員爭取經(jīng)濟收益。

該項目需要投入的資金約5億元。據(jù)王振作介紹，根據(jù)目前的預(yù)算，每股的出資額約為30萬元左右，具體的出資方式是，每一股持有者每年出資4萬元，出資3年，總出資為12萬元；剩余的18萬元采用貸款融資的方式解決，廈門市聯(lián)社向該項目提供3億元的貸款。

該項目建成以后，股份持有者按出資比例來分紅、支付銀行貸款和利息。持股者，也可以選擇全部個人出資的方式，即剩余的18萬元，也由自己承擔(dān)，這樣，在后期的收益分配時，其所持股份，則不用承擔(dān)貸款和利息的還款責(zé)任。

據(jù)王振作介紹，該項目的前期出資和建設(shè)以及后期的管理和運營，都將委托給湖里區(qū)國有資產(chǎn)投資有限公司來進行。

根據(jù)規(guī)劃，蔡塘社區(qū)發(fā)展中心建筑面積約12.6萬平方米，項目由20層主樓、4層地面商業(yè)中心及地下賣場三部分組成。

有消息顯示，該項目平均每年租金收入將達三四千萬元。王振作表示，這個收入應(yīng)該是保守估計。