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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 自2010年5月底，萬達(dá)集團(tuán)領(lǐng)銜六方股東共同投資的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，南北兩區(qū)全面開工以來，已經(jīng)過去了近一年的時(shí)間。作為萬達(dá)集團(tuán)最早啟動(dòng)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，長(zhǎng)白山經(jīng)驗(yàn)，將為萬達(dá)旅游地產(chǎn)這一新版塊提供重要借鑒。

一種新的開發(fā)模式，從探索到成熟，不會(huì)是一個(gè)簡(jiǎn)單的過程。萬達(dá)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式同樣如此。

改變

長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，總占地18.34平方公里（約2.75萬畝），總投資200億元。項(xiàng)目分南、北兩區(qū)，北區(qū)為“旅游服務(wù)區(qū)”，包括行政中心、醫(yī)院、學(xué)校、長(zhǎng)白山萬達(dá)廣場(chǎng)以及住宅區(qū)，占地5平方公里；南區(qū)為“體育休閑度假區(qū)”，包括滑雪場(chǎng)、酒店群、旅游小鎮(zhèn)和度假公寓，占地13.34平方公里。

該項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)白山腳下，開發(fā)用地主要為林地和棄置地。

所有的道路建設(shè)、市政配套，如供水、排水、供暖、電力、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)的覆蓋，都由萬達(dá)在內(nèi)的六方股東來完成。除此之外，六方股東還要承擔(dān)行政中心、醫(yī)院、中小學(xué)幼兒園等的建設(shè)。這相當(dāng)于投資方承擔(dān)所有的投入在原地起一座新城。

與滑雪場(chǎng)等體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目所在的南區(qū)相比，以行政、居住為主的北區(qū)，其公共設(shè)施的建設(shè)投資任務(wù)更為繁重。

以土地合作開發(fā)的模式吸引中小型開發(fā)商，來推動(dòng)項(xiàng)目的快速建設(shè)和利潤(rùn)快速回報(bào)，是萬達(dá)最初的運(yùn)作模式。

長(zhǎng)白山公司已通過公開摘牌的方式拿到項(xiàng)目中各地塊的土地證，北區(qū)41塊住宅用地是計(jì)劃合作開發(fā)的主要部分。長(zhǎng)白山公司希望將這些地塊轉(zhuǎn)讓給新來的中小投資者，通過土地的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。

去年9月，長(zhǎng)白山公司進(jìn)行了大規(guī)模的項(xiàng)目推介活動(dòng)，以吸引中小型開發(fā)商合作開發(fā)。

然而，這一模式在后期的運(yùn)作中面臨挑戰(zhàn)。
2010年以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始，大環(huán)境的改變使開發(fā)商對(duì)地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期以及開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況都發(fā)生了變化；此外，因?yàn)殚L(zhǎng)白山項(xiàng)目還處于前期建設(shè)階段，配套、道路等不成熟，度假區(qū)還沒有開業(yè)運(yùn)營(yíng)，這些都成為影響新來投資者的因素。

一位在去年曾參加過長(zhǎng)白山項(xiàng)目推介的吉林本地開發(fā)商說：“初期是有一些接觸，但是后來就沒有合作了。就我們自身的條件來說，還是以長(zhǎng)春市的市場(chǎng)為主，去長(zhǎng)白山發(fā)展的條件還不成熟，包括在管理、成本控制等方面。”
目前正在開發(fā)中的住宅項(xiàng)目，還都是由長(zhǎng)白山公司進(jìn)行，并沒有新合作者進(jìn)入。

“現(xiàn)在我們調(diào)整了開發(fā)的步驟，已有4家開發(fā)商簽了合同，但是現(xiàn)在不急于讓他們進(jìn)來。”萬達(dá)集團(tuán)總裁助理、長(zhǎng)白山公司總經(jīng)理邢文明表示，“現(xiàn)在最主要的是加緊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括道路、行政中心、學(xué)校等，夯實(shí)基礎(chǔ)。栽下梧桐樹，才能引來金鳳凰。”

隨著長(zhǎng)白山公司開發(fā)策略的調(diào)整，其也拓展了住宅項(xiàng)目開發(fā)的范圍。去年進(jìn)行項(xiàng)目地塊推介時(shí)，長(zhǎng)白山公司只開發(fā)了一個(gè)住宅示范項(xiàng)目，即位于北區(qū)最邊緣的長(zhǎng)白山?明珠項(xiàng)目。今年，新增了長(zhǎng)白山?明珠二期、緊鄰北區(qū)商業(yè)中心的長(zhǎng)白山?北緯41°、南區(qū)的長(zhǎng)白山高端居住項(xiàng)目。

在今年新增的住宅項(xiàng)目都是位置最好的項(xiàng)目，如北緯41°，緊鄰北區(qū)未來的商業(yè)中心萬達(dá)廣場(chǎng)，而南區(qū)項(xiàng)目，則是南區(qū)所有高端居住區(qū)中，離滑雪場(chǎng)最近的地塊。萬達(dá)發(fā)力培養(yǎng)市場(chǎng)的決心，由此可見一斑。
不過，如此龐大的開發(fā)面積，長(zhǎng)白山公司并不打算一人“獨(dú)占”。合作開發(fā)、引進(jìn)中小開發(fā)商的初衷，并沒有改變，只是對(duì)節(jié)奏進(jìn)行了調(diào)整。

邢文明說：“等到政府搬遷、明年11月末滑雪場(chǎng)正式開業(yè)，這里的土地價(jià)值會(huì)是怎樣？我相信不出三年，這里會(huì)是寸土寸金。”

目前，長(zhǎng)白山公司采取的方式是在不同的位置挑選地塊，開發(fā)代表性的住宅項(xiàng)目，從而帶動(dòng)周邊市場(chǎng)的成熟，也為以后可能在此合作開發(fā)的中小投資者，提供參考。

探索

至于長(zhǎng)白山項(xiàng)目何時(shí)會(huì)重新開始引入新的投資者，邢文明表示，這要依項(xiàng)目的進(jìn)展情況以及市場(chǎng)的情況而定。

與已經(jīng)形成固定開發(fā)模式的、以萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)相比，旅游地產(chǎn)顯然是一個(gè)新的課題。而旅游地產(chǎn)由于其本身運(yùn)作的特殊性，并不容易形成一套完全固定的流程。

“萬達(dá)旅游地產(chǎn)，在營(yíng)銷、融資模式等方面還可以沿用萬達(dá)商業(yè)的模式，但在設(shè)計(jì)、工程、成本控制等方面則不能再照搬以往的經(jīng)驗(yàn)了。”萬達(dá)集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人表示，從成本上來講，長(zhǎng)白山項(xiàng)目的運(yùn)輸成本、施工期、人力成本都與城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)存在巨大差異。

邢文明也表示，由于地理位置、氣候條件等客觀條件帶來的差異，確實(shí)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所必須面對(duì)的，以長(zhǎng)白山項(xiàng)目來看，一年有半年的冬季、山路多，在冬季的凍土期，由于溫度過低，泥土變得像鐵一樣堅(jiān)硬，只有半年的時(shí)間可以施工，而可以施工的時(shí)期，又往往陰雨連綿；高速公路、鐵路等還在建設(shè)中，這使得前期施工的交通運(yùn)輸不是很便利；此外，人工的短缺也是問題之一。

以稀缺自然資源為依托的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，稀缺資源一方面成為項(xiàng)目增值的重要資本，同時(shí)，其遠(yuǎn)離城市、極具特色的開發(fā)條件，也使得旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式難以復(fù)制。

不過，大規(guī)模開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，往往是當(dāng)?shù)卣匾陌l(fā)展契機(jī)，能等到地方政府的大力支持和協(xié)助，這是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重要優(yōu)勢(shì)之一。

“政府主要是提供服務(wù)，特事特辦、好事快辦。舉例來說，能10天辦完的事，絕不會(huì)拖到一個(gè)月。另外，地方銀團(tuán)也會(huì)給予項(xiàng)目積極的支持。”邢文明說。

吉林省撫松縣副縣長(zhǎng)陳洪遷表示，長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，將會(huì)豐富長(zhǎng)白山旅游資源、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從招商引資來看，該項(xiàng)目是撫松縣旅游產(chǎn)業(yè)單體投入最大的項(xiàng)目。

“長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，促進(jìn)和推動(dòng)了我們招商引資工作，過去是我們千方百計(jì)去外地請(qǐng)投資商，現(xiàn)在有很多投資商主動(dòng)到撫松縣來尋求合作。”陳洪遷說，投資人和政府的合作能夠達(dá)成，一方面要看這個(gè)旅游資源的開發(fā)價(jià)值，另一方面也要看投資人是否具備投資能力。

“政府也要考慮，投資人到這里投入巨資，如何讓他有所回報(bào)，企業(yè)是有利潤(rùn)需求的，不是公益機(jī)構(gòu)。”陳洪遷表示，巨額投資的產(chǎn)生，關(guān)鍵在于企業(yè)與地方政府之間達(dá)成的默契，政府會(huì)在遵守法律的范圍內(nèi)，為企業(yè)提供支持。
除長(zhǎng)白山項(xiàng)目，萬達(dá)目前已經(jīng)簽約了福建瑯岐島國(guó)際旅游度假區(qū)、武夷山國(guó)際旅游度假區(qū)、大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)、西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)4個(gè)大面積、高投資額的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于萬達(dá)來說，其對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的探索，才剛剛開始。