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經濟觀察網 楊紅旭/文 1月27日晚，房產稅終于“靴子”落地。緊隨著國務院常務會議原則同意部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，上海、重慶宣布從28日起開征房產稅。

這一天，等待了太久。2003年六省市啟動物業(yè)稅空轉試點工作，2007年擴大至十個省市；2010年轉而熱捧房產稅；如今上海和重慶終于成為首批試點實轉城市。自去年國家將加快研究開征房產稅寫進官方文件中，以及滬渝二市上報試點方案以來，輿論漸漸將房產稅視為抑制房價的“終極武器”。

而檢視二地房產稅方案，持此觀點者不免悵然若失。上海和重慶方案本質相同，皆是對符合標準（屬于多套、高檔房）的商品住宅征求持有環(huán)節(jié)的稅收；差異之處于重慶方案針對性更強，直接向高檔房“開炮”，以別墅和單價為參照系，涉及面小，稅率略高；而上海方案主要以套數和面積為衡量標準，涉及面略大，稅率稍低。

不妨細致比較。從稅率上看。上海分為0.4%和0.6%，分別針對單價為全市商品住宅均價2倍以下者，和以上者，對于征稅房屋價格打七折。重慶市分為0.5%、1%、1.2%，分別對應于單價為主城區(qū)商品住房均價的3倍以下、3-4倍、4倍以上。表面上看重慶稅率高于上海，但由于重慶不對2倍以下非獨棟商品住宅征收，且3倍以上商品住宅數量較少，所以二市的實際稅負差別很小。

由上可知，二市房產稅稅率并不高，而國際上一般為1-3%。為什么會這樣？當前我們并未一步到位的參考國際水平，而是主要考慮了兩個因素。一個因素是1986年出臺的《房產稅暫行條例》中規(guī)定，按房屋原值的余值（減免10-30%）的1.2%征收，其后對商鋪、辦公樓等都是這么征稅的，那么現在要向住宅征收，比商辦類物業(yè)的稅率低些，是合理的。另一個因素是當前處于試點階段，低稅率更容易被社會接受，改革的阻力會小些。

從征稅范圍看。上海針對新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及和非本市居民家庭在本市新購的住房。也即只對新購房征稅，存量暫時免征；若是本市居民，首套房免征。同時，規(guī)定免征面積是人均不超過60平方米，對屬新購住房超出部分的面積征稅。也即要合并計算存量和新購房的總面積，超過部分只對所購新房征收，最高限度是對新購房全面積征收。

重慶市針對高檔房征稅，包括獨棟別墅和單價超主城區(qū)均價2倍的公寓，還有無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套及以上的普通住房。同時，也有免征面積：存量的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米；“三無人員”無免。

相較可知，重慶的稅基比上海小很多。尤其是新購公寓，絕大部分單價都會低于2倍，皆屬免征范圍；即便超過2倍，那么100平米的免征面積只計算了新購房，不像上海那樣還要算上已擁有的存量房。對增量和存量獨棟皆征稅，這是惟一一個稅基大于上海的領域。另外，上海是針對全市18個區(qū)縣，重慶只對主城區(qū)的九個區(qū)。正由于此，媒體上流行的所謂“重慶房產稅力度大于上海”的說法是站不腳的，而且正好相反！

為什么二市主要對新購房征稅？這還是考慮到試點工作的“由易到難”。由于當前包括二市在內的全國各地在房產評估方面力量不足、技術不硬，很難對所有房屋每年評估一次。因此，重慶和上海政策皆提出：應稅住房的計稅價值為房產交易價；條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。

當然，很多人也會懷疑，近幾年國家讓民眾上報年收入12萬元者，以對其征稅，但效果極差，中國人沒有主動納稅的習慣，而每年一繳的房產稅如何征收？上海提到：納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。重慶市已制定出個人住房房產稅征收管理實施細則，其中規(guī)定：納稅人應主動向應稅住房所在地稅務機關如實辦理納稅申報；稅務機關可以依法委托有關單位代征個人住房房產稅；從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金；處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款；稅務機關可以通知出境管理機關阻止欠繳人出境；納入個人征信系統(tǒng)管理。

總而言之，如果“國八條”沒現身，房產稅對于抑制試點城市房價可能有明顯作用；但由于“國八條”太強悍，房產稅的作用可謂相形見絀。然而，并不能因此否定房產稅改革試點的意義。在住宅持有環(huán)節(jié)增加稅收，是我國房地產稅改革的必由之路，現在已邁出了最為關鍵的一步，隨著相關體制機制的完善，將在調節(jié)收入分配、促進社會公平、引導居民合理住房消費需、抑制投機需求、減少房屋空置等諸多方面，發(fā)揮積極作用。當然，在我國房地產稅負較高的情況下，增加房產稅，還應同時減免其它稅種，相關部門必須計之。