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北大國家發(fā)展研究院研究員、法律經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心聯(lián)席主任

zxue@nsd.edu.cn　

北京市出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，其中最引人矚目的，是外地家庭只有在京城繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅達(dá)五年以上才有資格購房，而北京戶籍家庭則不允許購買第三套或以上住房。不知道有多少家庭受到影響，但肯定有一部分有能力的買家因?yàn)闊o資格而被逐出市場(chǎng)。限購令混淆了北京房?jī)r(jià)上升的正負(fù)兩面因素。以此調(diào)控房?jī)r(jià)，除了陡然增加巨額的交易費(fèi)用外，還直接損害了有能力買房者的自由，而最終將損害北京市的價(jià)值。

我們要明白北京的房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲。有正負(fù)兩方面的原因。負(fù)面原因，就是供應(yīng)跟不上，包括土地、建筑面積、空置房流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)上的障礙。要消除負(fù)面原因，就要增加土地供應(yīng)、適當(dāng)放寬容積率的限制、以及放開市場(chǎng)管制，讓房?jī)r(jià)和租金充分反映住房的價(jià)值，從而刺激建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、出租等合理重配資源的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

正面原因是北京增值了。與任何商品的價(jià)格一樣，房?jī)r(jià)是果不是因，是各種經(jīng)濟(jì)力量博弈和互動(dòng)后的終點(diǎn)，而不是起點(diǎn)。北京的房?jī)r(jià)漲了，是因?yàn)檫@地方值錢了，是這地方生產(chǎn)力提高了。人們從四面八方涌到這里來，是因?yàn)樗麄冊(cè)谶@里比在原地能創(chuàng)造更高的價(jià)值。只有這么看，才能理解為什么雖然房?jī)r(jià)漲了，人們的生活負(fù)擔(dān)增加了，但留下來的人卻越來越多了。

在美國的情況也一樣：你若是個(gè)普通中產(chǎn)階級(jí)，那么你通常會(huì)在一個(gè)小鎮(zhèn)，有一幢房子和幾輛車。你若是個(gè)億萬富翁，那么你會(huì)在紐約中心區(qū)有幢房子和幾輛車。問題是，既然物質(zhì)條件都一樣，住小鎮(zhèn)和住紐約，區(qū)別何在？在紐約，你有在別處找不到的工作、餐廳、劇院和博物館，而且還能遇到大量多才多藝和經(jīng)歷豐富的英雄豪杰。

一些樓市專家，利用北京市民的收入水平來衡量北京房?jī)r(jià)的高低和“泡沫程度”，是誤解了北京房?jī)r(jià)上漲的正面原因。與紐約、倫敦、上海和香港等國際城市一樣，到北京爭(zhēng)奪房產(chǎn)的人群多了一種，那就是國際買家。他們可能是個(gè)人，也可能是機(jī)構(gòu)。他們看中的，是北京作為政治、文化、商業(yè)樞紐的功能。要知道，北京的城市功能已經(jīng)轉(zhuǎn)變，不再是個(gè)工廠和機(jī)關(guān)的宿舍區(qū)，而是個(gè)國際大都會(huì)了。顯然，國際買家的財(cái)富狀況和收入水平，都不落在本地人的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)。簡(jiǎn)單從本地居民的收入水平來推測(cè)國際都會(huì)的房地產(chǎn)泡沫，必錯(cuò)無疑。

與很多人的直覺相反，居民其實(shí)是能夠享受房?jī)r(jià)攀升帶來的好處的。這些好處，首先表現(xiàn)為增加收入，包括受雇者的加薪和生意人的盈利；其次是物業(yè)升值。城市居民有兩個(gè)途徑改善生活：一是充分利用增值了的北京，包括在這里找到更好的工作、認(rèn)識(shí)更多有意思的人、把握更多機(jī)會(huì)、享受更周到的勞力服務(wù)和更先進(jìn)的城市設(shè)施；二是轉(zhuǎn)讓物業(yè)，出租或出售，直接增加貨幣財(cái)富。

這是說，在一系列正面因素推高房?jī)r(jià)的過程中，居民雖然不得不參與更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，承受更高昂的生活成本，但多數(shù)人仍然是收益大于損失的。而要降低房?jī)r(jià)，就應(yīng)該分清促使房?jī)r(jià)上升的正面和負(fù)面因素，從積極擴(kuò)大土地供給和住房供應(yīng)入手，而不是去限制那些恰恰幫助北京走向繁榮、恰恰提升了北京價(jià)值的人的權(quán)益，把他們驅(qū)逐出購房市場(chǎng)，甚至在邊際上把他們推出這個(gè)城市。

旅游區(qū)里的一口清泉，會(huì)隨著跋涉而來的游客的增多而增值。增值的原因有兩個(gè)，一是負(fù)面的，即泉水不夠；二是正面的，即需求增加。也有兩個(gè)辦法使泉水降價(jià)。一是多找泉源，增加供應(yīng)。如果這么做，那么這一口清泉的價(jià)格降低了，但清泉的數(shù)目增加了，整個(gè)旅游區(qū)的價(jià)值也上升了。另一種辦法，是通過限購令直接消滅需求，甚至把部分游客趕走。這的確也可以降低這一口清泉的價(jià)格，但代價(jià)是游客絕對(duì)的減少，旅游區(qū)的價(jià)值受損。說得再簡(jiǎn)單一點(diǎn)：如果說奔馳車因?yàn)楣┎粦?yīng)求而變貴了，必須把它的價(jià)格降下來，那么正確的辦法是多造一輛，而不是把肯出錢的乘客或買家趕走，因?yàn)槠湫Ч韧诎言瓉砟禽v的車窗砸碎。

此外，限購令也平添了交易費(fèi)用。甄別誰有錢買房容易，甄別誰有資格買房麻煩。單是“細(xì)則”中的“家庭”二字，就可以引發(fā)混亂。家庭可以是單人的，那么結(jié)婚是否直接導(dǎo)致購房指標(biāo)減半？離婚則倍增？一個(gè)有北京戶口的男人，若通過反復(fù)結(jié)婚和離婚，從政府那里獲取并向女方轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)，政府又應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？是不是要進(jìn)一步出臺(tái)結(jié)婚和離婚調(diào)控細(xì)則來配合？此外，細(xì)則在執(zhí)行過程中不可能完全一刀切，而勢(shì)必要附加諸多豁免條款，而這些豁免條款也難免成為弄權(quán)腐敗的溫床。