洞察調(diào)控下的機(jī)遇，尋找逆境中的強(qiáng)者 

1、07年房地產(chǎn)市場(chǎng)高度景氣，但后半年頻出的調(diào)控政策造成了明顯的觀望情緒。我們認(rèn)為，政策調(diào)控的方向是“保障性住房政府管，商品住宅市場(chǎng)管”，出于提高民生考慮的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展利遠(yuǎn)大于弊。 

2、人民幣升值、全球流動(dòng)性過剩、GDP增長、人口紅利、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和居住升級(jí)、土地供應(yīng)緊張等刺激因素短期不會(huì)改變。緊縮政策對(duì)投資投機(jī)需求將起到明顯抑制，但自住需求的巨大缺口仍需滿足。保障性住房的供應(yīng)有限，留給市場(chǎng)的空間仍是巨大的。 

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，我們看好規(guī)模實(shí)力強(qiáng)大、品牌具有優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)，在市場(chǎng)不確定性加大的環(huán)境下，這些企業(yè)的發(fā)展更為明確可期。 

4、商業(yè)地產(chǎn)出租受政策調(diào)控影響不大，隨著城市現(xiàn)代化和商業(yè)化的發(fā)展，中心城市的持有性商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值上升空間仍然巨大。 

5、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予短線“中性”、中長線“增持”評(píng)級(jí)，建議08年重點(diǎn)關(guān)注萬科A、深振業(yè)A、金融街三家上市公司。 

公司	06A	07E	08E	09E	評(píng)級(jí)	簡評(píng)
萬科A	0.33	0.75	1.06	1.41	增持	理念超前、快速發(fā)展的地產(chǎn)龍頭
深振業(yè)A	0.85	1.06	1.36	2.13	增持	現(xiàn)有項(xiàng)目幾年內(nèi)利潤可觀
金融街	0.49	0.68	0.96	1.26	增持	全國布局的商業(yè)地產(chǎn)龍頭，前景光明
保利地產(chǎn)	1.20	1.16	1.95	2.5	增持	規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)，發(fā)展穩(wěn)健
中糧地產(chǎn)	0.25	0.58	0.99		增持	大背景，高起點(diǎn)，資產(chǎn)注入可期
金地集團(tuán)	0.67	0.76	1.29	2.35	中性	擴(kuò)張意圖明顯，但拿地成本偏高
中華企業(yè)	0.62	0.50	0.78		中性	資產(chǎn)注入進(jìn)程低于預(yù)期
招商地產(chǎn)	0.91	1.1	1.8	2.3	中性	高檔住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高

一、 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

2  上市公司整體表現(xiàn)

07年前三季度證監(jiān)會(huì)行業(yè)房地產(chǎn)板塊上市公司業(yè)績整體表現(xiàn)強(qiáng)于全部A股上市公司平均

2007年1月4日至11月29日，滬深300指數(shù)上漲137%，證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)上漲158%。房地產(chǎn)板塊在本輪牛市中扮演了重要角色，一年來走勢(shì)明顯強(qiáng)于大盤，但11月之后進(jìn)入了深度調(diào)整。板塊內(nèi)72家企業(yè)07前三季度實(shí)現(xiàn)主營收入總額901.85億，同比增長52%；前三季度凈利潤總額131.67億，同比增長68%。而同期全部A股上市公司主營收入和凈利潤總額前三季度同比增長分別為27%和61%（以上計(jì)算均剔除無可比數(shù)據(jù)及虧損公司）。 

圖表 1：上市公司財(cái)務(wù)比率變化 

	ROE	ROA	主營業(yè)務(wù) 利潤率	資產(chǎn)負(fù)債率	流動(dòng)比率	速動(dòng)比率	總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率	存貨 周轉(zhuǎn)率
06年三季報(bào)	4.1	3.29	27.62	80.9	1.91	0.75	0.19	0.36
07年三季報(bào)	5.35	8.13	29.58	68.96	2.07	0.82	0.2	0.39

資料來源：wind資訊平臺(tái)，國海證券研究所整理

財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)也顯示出房地產(chǎn)公司在資產(chǎn)報(bào)酬率、利潤率、周轉(zhuǎn)率的提高，都可以追溯到同一因素：房價(jià)的上升。 

2  房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

    圖表 2：全國房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 

近一年來房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)是房價(jià)漲幅較大

圖表 3：全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售面積 

國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2007年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，其中新建商品房價(jià)格上漲10.6%，二手房銷售價(jià)格同比上漲8.7%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年1-9月，房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額16814億元，同比增長30.3%；完成開發(fā)土地面積1.82億平方米，同比增長11.3%；商品房施工面積19.99億平方米，同比增長22.41%；新開工面積6.67億平方米，同比增長21.6%；商品房竣工面積2.44億平方米，同比增長11.0%；商品房銷售面積4.74億平方米，同比增長32.0%；商品房銷售額18684.8億元，同比增長50.5%。 

2  政策動(dòng)向

十七大將住房政策導(dǎo)向定為“住有所居”。 

房地產(chǎn)調(diào)控政策集中在增加保障性住房供應(yīng)、防止房價(jià)過快上漲，大的方向可以歸結(jié)為“保障性住房政府管，商品住房市場(chǎng)管”

國務(wù)院頒布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將保 障類住房收益群體由“最低收入”擴(kuò)大到“低收入”，面積限定在50-60平方米，政府土地出讓金收入用于廉租房建設(shè)的比例由5%提高到10%。 

全國城市住房工作會(huì)議決定逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，重申90/70原則（城市新開工住房建設(shè)中90平方米以下住房面積必須達(dá)到70%以上），規(guī)定廉租房、經(jīng)適房、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)量不得低于70%。 

建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、央行、稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計(jì)局等九部門，聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，取代原有的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。新《辦法》規(guī)定，廉租房原則上不少過50平米，目標(biāo)人群是人均居住面積不足10平米的住房困難家庭。 

國土資源部下發(fā)通知，規(guī)定土地閑置費(fèi)原則上將按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%進(jìn)行征收。 

國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，并稱有可能在08年初選擇部分地區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”。 

央行年內(nèi)五次加息九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。 

2  我們的評(píng)論

07年房地產(chǎn)市場(chǎng)先熱后冷。前10個(gè)月的數(shù)據(jù)從整體上反映了市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長，而土地開發(fā)面積增速的降低突顯了18億畝耕地紅線之上土地資源的稀缺性。各主要城市房價(jià)的大幅上升被視為市場(chǎng)過熱的信號(hào)，因此下半年政府的調(diào)控政策開始頻繁出臺(tái)，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)濃重的觀望情緒。板塊內(nèi)上市公司全年業(yè)績大增幾無懸念，但越縮越緊的政策使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向存在了太多的不確定性，降低了投資者的信心。對(duì)于各項(xiàng)政策，我們的態(tài)度是長期樂觀的，在走向和諧發(fā)展的過程中，調(diào)控是必然的，消除不理性、不和諧的因素，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展反而是一件好事。 

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