遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，兩米高的售樓處指示牌在路西的冬青叢中分外顯眼。“這就是我們的樓盤所在位置。”孫業(yè)敏指著售樓處前面用圍墻圈起來的工地說。孫是徐州匯億豐投資有限責(zé)任公司的總經(jīng)理，之前做過施工監(jiān)理，在房地產(chǎn)市場摸爬滾打了好些年。

距離這片工地僅有5分鐘車程的地方，是另一家房地產(chǎn)公司的工地。在徐州，今年新開工的項(xiàng)目有30個(gè)，這令剛剛成立3年的匯億豐感到了競爭的壓力。尤其是剛剛出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，令曾經(jīng)在2008年經(jīng)歷過一次地產(chǎn)低谷的匯億豐又一次無奈地面臨諸多不確定性。

馬拉松式工程

匯億豐差點(diǎn)就倒在上一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)面前。

2007年，徐州的房地產(chǎn)市場正處于上升階段，商品房的價(jià)格在一年之內(nèi)，從2006年第三季度均價(jià)不到2800元上漲至3900元。在這種勢頭之下，孫業(yè)敏和他的合伙人不由心動(dòng)，并參加了幾處土地的拍賣。根據(jù)對(duì)土地前景的預(yù)判和自身的資金情況，最終他們以1.83億的價(jià)格拍下了位于煤港路和規(guī)劃路交叉口的地塊，并成立了匯億豐公司。

然而令他們措手不及的是，就在公司辦理手續(xù)和進(jìn)行市場調(diào)研的時(shí)候，全球范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)不期而至，房地產(chǎn)市場受到波及，全國房價(jià)普遍遭遇較大幅度的下跌。此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不但資金難以籌集，銷售的前景也幾乎不被看好。孫業(yè)敏和他的團(tuán)隊(duì)不由得猶豫了起來，“做還是不做？我們?yōu)榇擞懻摿撕荛L時(shí)間，最終決定還是繼續(xù)做，但暫緩施工，先做好前期的準(zhǔn)備工作，比如市場分析、房屋設(shè)計(jì)方案等。”孫業(yè)敏說，光是這些準(zhǔn)備工作，他們用了差不多兩年時(shí)間。但也借此避開了地產(chǎn)低谷，重見光明。

2009年上半年，國家4萬億刺激方案作用逐漸顯現(xiàn)。春節(jié)過后，徐州房地產(chǎn)重新向上，價(jià)格與成交量都又一次呈現(xiàn)了上漲的趨勢。同年10月，匯億豐銀郡終于開始施工，規(guī)劃住宅776戶，總面積7.7萬多平方米。當(dāng)時(shí)樓盤開出的價(jià)格是4500元/平方米，而到了2010年4月中旬，每平方米價(jià)格已經(jīng)超過6000元，比一季度徐州商品房均價(jià)高出25%。

小公司 小戶型

2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)給匯億豐的另一個(gè)寶貴經(jīng)驗(yàn)就是，從戶型的構(gòu)造上尋找規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。“想要生存，甚至得到較好的盈利，就得賣出去房子；想要取得良好的銷售業(yè)績，關(guān)鍵是房子要得到購房者的認(rèn)同。”孫業(yè)敏在房子設(shè)計(jì)上打起了主意。

匯億豐所拍得的這塊地，位于徐州市的北二環(huán)與北三環(huán)之間，周圍居民收入處于相對(duì)較低水平。不過，這塊原屬衡器廠的地塊離市中心不遠(yuǎn)，周圍有學(xué)校、超市、郵局、銀行等比較成熟的生活配套設(shè)施。

“為了增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，在設(shè)計(jì)師的建議下，我們選擇了以小戶型為主的保守方案。現(xiàn)在看來，也契合了國家的要求。”孫業(yè)敏說，主力戶型為76平方米和95平方米，“房價(jià)雖然高了，但總價(jià)是低的，購房者能夠買得起，市場接受程度比較高。”

除此之外，匯億豐還將面積稍大的戶型隔成多居室，這令許多有購買需求的徐州市民眼前一亮。“雖然造價(jià)和施工難度有所提高，但的確增加了房子的吸引力。”孫業(yè)敏不無得意地說，“我們的設(shè)計(jì)師曾經(jīng)在萬科做過。”

由于提前認(rèn)購的成績不錯(cuò)，孫業(yè)敏的公司收到不少回款，這有效緩解了這項(xiàng)“馬拉松”式工程的資金壓力，使得匯億豐暫時(shí)不必考慮成本極高的“民間融資”。但孫依然要用“撐著”這樣的詞來形容當(dāng)前開發(fā)進(jìn)程中的資金問題。

在徐州，當(dāng)下的情形是，開發(fā)商們已經(jīng)很難從銀行那里直接用土地抵押貸到款項(xiàng)。銀行授信額度不足，住房放款的時(shí)間也延長了。因此，一些開發(fā)商采取了與第三方合作的形式迂回貸款，由信譽(yù)、經(jīng)營狀況較好的公司出面借貸，土地作為抵押品。

與孫業(yè)敏同樣感到資金壓力的開發(fā)商大有人在。

像國信地產(chǎn)徐州分公司這樣已經(jīng)在第一季度完成全年融資額度的開發(fā)商，新政的連續(xù)出臺(tái)，仍然迫使他們尋求更多節(jié)約成本的方式。“節(jié)奏會(huì)放慢，產(chǎn)品也要調(diào)整。比如說我們?cè)瓉砟繕?biāo)是改善型的群體，現(xiàn)在會(huì)改成首付型的。原來可能3年蓋完一個(gè)地塊，現(xiàn)在可能調(diào)整為4年、5年，或者用更長時(shí)間完成這個(gè)項(xiàng)目。”國信地產(chǎn)將在3個(gè)方面采取措施：調(diào)整產(chǎn)品，包括戶型設(shè)計(jì)、消費(fèi)群體選擇、放緩開發(fā)節(jié)奏；調(diào)整推廣宣傳模式；改變后續(xù)服務(wù)。

徐州新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理吳鋒建議，規(guī)模小的房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目慢慢做。

觀望

5月初，“國十條”面世兩旬之后，徐州的售樓小姐聽到最多的一句話恐怕就是：“一線城市房價(jià)降了，咱們這兒怎么不降？”相比之下，全國房價(jià)上漲之時(shí)，徐州的反應(yīng)也是稍稍慢了一點(diǎn)。

2009年春節(jié)過后，全國房地產(chǎn)市場明顯上漲，北京三環(huán)內(nèi)的房價(jià)一年中漲了一倍有余。而徐州房價(jià)則從2009年5月份出現(xiàn)比較明顯的上升，漲幅較快的階段則是從同年第四季度開始，一直到今年4月初，上漲了30%左右。在此形勢下，開發(fā)商投入也大幅增加。今年1-3月份，徐州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資為23.6億元，比去年同期上漲11%。新開工面積74萬平方米，同比增長11%；竣工面積118萬平方米，同比增長156%。

雖然新政出臺(tái)沒有使徐州房價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，但也多少遏制了繼續(xù)增長的勢頭，持觀望態(tài)度的人群明顯增多了。

在外企工作的溫小姐曾在今年的4月17日揣著訂金去了華美旗下的新盤，她希望購買相對(duì)性價(jià)比更高的低樓層，當(dāng)場遭到拒絕。幾日之后新政出臺(tái)，售樓處打電話說有低層的房源，但溫小姐已經(jīng)決定“等等看”了。

“新政對(duì)房地產(chǎn)市場肯定有影響。現(xiàn)在觀望的氣氛比較濃，成交量比以前少了。”孫業(yè)敏說。也可能是工作日的緣故，前來詢問房情的人很少，三個(gè)多小時(shí)內(nèi)只有一兩個(gè)人來咨詢。5月第二周周末，匯億豐推盤的效果很不理想。

此時(shí)，徐州地區(qū)的國有商業(yè)銀行已經(jīng)執(zhí)行最新貸款標(biāo)準(zhǔn)，只有一些小型的商業(yè)銀行還未收到更改規(guī)定的通知。

其實(shí)，觀望的人不只是百姓，眾多的房地產(chǎn)商也在等待。

匯億豐原本預(yù)計(jì)在5月下旬放出新房源，現(xiàn)在他們決定先緩一緩，根據(jù)市場行情再?zèng)Q定推盤時(shí)機(jī)，其他樓盤的推盤情況也會(huì)影響到他們的調(diào)整計(jì)劃。

國信地產(chǎn)也在等待市場明朗化。江蘇國信地產(chǎn)徐州分公司總經(jīng)理謝士杰認(rèn)為，與2008年主要是通過貨幣政策抑制房價(jià)相比，這次可以說是“精準(zhǔn)打擊”，將會(huì)抑制投機(jī)和投資性需求，供需平衡點(diǎn)將有所下移。不過他也認(rèn)為，雖然徐州目前房價(jià)相比收入高了些，但總體平穩(wěn)，上升的可能性不大，是否會(huì)向下，還要再等等看。

不降價(jià)論

也有人認(rèn)為，徐州房價(jià)肯定不會(huì)降。

“我始終感覺徐州的房地產(chǎn)不會(huì)降價(jià)，全國也是。可以讓房價(jià)平穩(wěn)地走，不能降。一降國家經(jīng)濟(jì)就會(huì)停滯。2008年就是這樣的情況。”徐州天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長孫建銘說。這種觀點(diǎn)多少與徐州自身的市場特點(diǎn)有關(guān)系。

以前一線城市房價(jià)漲勢兇猛時(shí)，徐州30%的漲幅并不算多；而當(dāng)全國房地產(chǎn)價(jià)格急跌時(shí)，徐州也沒有跌多少。這使得人們普遍認(rèn)為，徐州房地產(chǎn)市場存在著傳導(dǎo)上的嚴(yán)重滯后。因此謝士杰預(yù)測，新政之后徐州房地產(chǎn)的盤整期可能持續(xù)1-3個(gè)月。由于傳導(dǎo)滯后可能會(huì)令市場在3個(gè)月后才出現(xiàn)較為清晰的變化。“房價(jià)振幅在徐州也會(huì)有所減弱，最終可能表現(xiàn)為‘波瀾不驚’。”謝士杰說。

此外，徐州所處地理位置也很微妙。徐州是蘇北最大城市，也是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市之一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一。近幾年，外地開發(fā)商紛紛來到徐州，包括綠地、世茂、保利、香港恒基等知名企業(yè)。外來資本看好徐州，有力支撐了其今后的持續(xù)發(fā)展。有不少房地產(chǎn)商認(rèn)為，房價(jià)的長期趨勢仍是上漲。現(xiàn)在雖然是高點(diǎn)，持有成本可能會(huì)高一些，但從長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)在肯定還是個(gè)低點(diǎn)。

“重要的是進(jìn)入時(shí)機(jī)。”孫業(yè)敏說。目前，匯億豐仍在尋找合適的土地，不過當(dāng)下首先要做的是開發(fā)好手頭的這塊地，“做個(gè)樣板，打開市場空間。”