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遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,兩米高的售樓處指示牌在路西的冬青叢中分外顯眼。“這就是我們的樓盤所在位置。”孫業(yè)敏指著售樓處前面用圍墻圈起來的工地說。孫是徐州匯億豐投資有限責(zé)任公司的總經(jīng)理,之前做過施工監(jiān)理,在房地產(chǎn)市場摸爬滾打了好些年。
距離這片工地僅有5分鐘車程的地方,是另一家房地產(chǎn)公司的工地。在徐州,今年新開工的項(xiàng)目有30個(gè),這令剛剛成立3年的匯億豐感到了競爭的壓力。尤其是剛剛出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,令曾經(jīng)在2008年經(jīng)歷過一次地產(chǎn)低谷的匯億豐又一次無奈地面臨諸多不確定性。
馬拉松式工程
匯億豐差點(diǎn)就倒在上一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)面前。
2007年,徐州的房地產(chǎn)市場正處于上升階段,商品房的價(jià)格在一年之內(nèi),從2006年第三季度均價(jià)不到2800元上漲至3900元。在這種勢頭之下,孫業(yè)敏和他的合伙人不由心動(dòng),并參加了幾處土地的拍賣。根據(jù)對(duì)土地前景的預(yù)判和自身的資金情況,最終他們以1.83億的價(jià)格拍下了位于煤港路和規(guī)劃路交叉口的地塊,并成立了匯億豐公司。
然而令他們措手不及的是,就在公司辦理手續(xù)和進(jìn)行市場調(diào)研的時(shí)候,全球范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)不期而至,房地產(chǎn)市場受到波及,全國房價(jià)普遍遭遇較大幅度的下跌。此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),不但資金難以籌集,銷售的前景也幾乎不被看好。孫業(yè)敏和他的團(tuán)隊(duì)不由得猶豫了起來,“做還是不做?我們?yōu)榇擞懻摿撕荛L時(shí)間,最終決定還是繼續(xù)做,但暫緩施工,先做好前期的準(zhǔn)備工作,比如市場分析、房屋設(shè)計(jì)方案等。”孫業(yè)敏說,光是這些準(zhǔn)備工作,他們用了差不多兩年時(shí)間。但也借此避開了地產(chǎn)低谷,重見光明。
2009年上半年,國家4萬億刺激方案作用逐漸顯現(xiàn)。春節(jié)過后,徐州房地產(chǎn)重新向上,價(jià)格與成交量都又一次呈現(xiàn)了上漲的趨勢。同年10月,匯億豐銀郡終于開始施工,規(guī)劃住宅776戶,總面積7.7萬多平方米。當(dāng)時(shí)樓盤開出的價(jià)格是4500元/平方米,而到了2010年4月中旬,每平方米價(jià)格已經(jīng)超過6000元,比一季度徐州商品房均價(jià)高出25%。
小公司 小戶型
2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)給匯億豐的另一個(gè)寶貴經(jīng)驗(yàn)就是,從戶型的構(gòu)造上尋找規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。“想要生存,甚至得到較好的盈利,就得賣出去房子;想要取得良好的銷售業(yè)績,關(guān)鍵是房子要得到購房者的認(rèn)同。”孫業(yè)敏在房子設(shè)計(jì)上打起了主意。
匯億豐所拍得的這塊地,位于徐州市的北二環(huán)與北三環(huán)之間,周圍居民收入處于相對(duì)較低水平。不過,這塊原屬衡器廠的地塊離市中心不遠(yuǎn),周圍有學(xué)校、超市、郵局、銀行等比較成熟的生活配套設(shè)施。
“為了增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,在設(shè)計(jì)師的建議下,我們選擇了以小戶型為主的保守方案。現(xiàn)在看來,也契合了國家的要求。”孫業(yè)敏說,主力戶型為76平方米和95平方米,“房價(jià)雖然高了,但總價(jià)是低的,購房者能夠買得起,市場接受程度比較高。”
除此之外,匯億豐還將面積稍大的戶型隔成多居室,這令許多有購買需求的徐州市民眼前一亮。“雖然造價(jià)和施工難度有所提高,但的確增加了房子的吸引力。”孫業(yè)敏不無得意地說,“我們的設(shè)計(jì)師曾經(jīng)在萬科做過。”
由于提前認(rèn)購的成績不錯(cuò),孫業(yè)敏的公司收到不少回款,這有效緩解了這項(xiàng)“馬拉松”式工程的資金壓力,使得匯億豐暫時(shí)不必考慮成本極高的“民間融資”。但孫依然要用“撐著”這樣的詞來形容當(dāng)前開發(fā)進(jìn)程中的資金問題。
在徐州,當(dāng)下的情形是,開發(fā)商們已經(jīng)很難從銀行那里直接用土地抵押貸到款項(xiàng)。銀行授信額度不足,住房放款的時(shí)間也延長了。因此,一些開發(fā)商采取了與第三方合作的形式迂回貸款,由信譽(yù)、經(jīng)營狀況較好的公司出面借貸,土地作為抵押品。
與孫業(yè)敏同樣感到資金壓力的開發(fā)商大有人在。
像國信地產(chǎn)徐州分公司這樣已經(jīng)在第一季度完成全年融資額度的開發(fā)商,新政的連續(xù)出臺(tái),仍然迫使他們尋求更多節(jié)約成本的方式。“節(jié)奏會(huì)放慢,產(chǎn)品也要調(diào)整。比如說我們?cè)瓉砟繕?biāo)是改善型的群體,現(xiàn)在會(huì)改成首付型的。原來可能3年蓋完一個(gè)地塊,現(xiàn)在可能調(diào)整為4年、5年,或者用更長時(shí)間完成這個(gè)項(xiàng)目。”國信地產(chǎn)將在3個(gè)方面采取措施:調(diào)整產(chǎn)品,包括戶型設(shè)計(jì)、消費(fèi)群體選擇、放緩開發(fā)節(jié)奏;調(diào)整推廣宣傳模式;改變后續(xù)服務(wù)。
徐州新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理吳鋒建議,規(guī)模小的房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目慢慢做。
觀望
5月初,“國十條”面世兩旬之后,徐州的售樓小姐聽到最多的一句話恐怕就是:“一線城市房價(jià)降了,咱們這兒怎么不降?”相比之下,全國房價(jià)上漲之時(shí),徐州的反應(yīng)也是稍稍慢了一點(diǎn)。
2009年春節(jié)過后,全國房地產(chǎn)市場明顯上漲,北京三環(huán)內(nèi)的房價(jià)一年中漲了一倍有余。而徐州房價(jià)則從2009年5月份出現(xiàn)比較明顯的上升,漲幅較快的階段則是從同年第四季度開始,一直到今年4月初,上漲了30%左右。在此形勢下,開發(fā)商投入也大幅增加。今年1-3月份,徐州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資為23.6億元,比去年同期上漲11%。新開工面積74萬平方米,同比增長11%;竣工面積118萬平方米,同比增長156%。
雖然新政出臺(tái)沒有使徐州房價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào),但也多少遏制了繼續(xù)增長的勢頭,持觀望態(tài)度的人群明顯增多了。
在外企工作的溫小姐曾在今年的4月17日揣著訂金去了華美旗下的新盤,她希望購買相對(duì)性價(jià)比更高的低樓層,當(dāng)場遭到拒絕。幾日之后新政出臺(tái),售樓處打電話說有低層的房源,但溫小姐已經(jīng)決定“等等看”了。
“新政對(duì)房地產(chǎn)市場肯定有影響。現(xiàn)在觀望的氣氛比較濃,成交量比以前少了。”孫業(yè)敏說。也可能是工作日的緣故,前來詢問房情的人很少,三個(gè)多小時(shí)內(nèi)只有一兩個(gè)人來咨詢。5月第二周周末,匯億豐推盤的效果很不理想。
此時(shí),徐州地區(qū)的國有商業(yè)銀行已經(jīng)執(zhí)行最新貸款標(biāo)準(zhǔn),只有一些小型的商業(yè)銀行還未收到更改規(guī)定的通知。
其實(shí),觀望的人不只是百姓,眾多的房地產(chǎn)商也在等待。
匯億豐原本預(yù)計(jì)在5月下旬放出新房源,現(xiàn)在他們決定先緩一緩,根據(jù)市場行情再?zèng)Q定推盤時(shí)機(jī),其他樓盤的推盤情況也會(huì)影響到他們的調(diào)整計(jì)劃。
國信地產(chǎn)也在等待市場明朗化。江蘇國信地產(chǎn)徐州分公司總經(jīng)理謝士杰認(rèn)為,與2008年主要是通過貨幣政策抑制房價(jià)相比,這次可以說是“精準(zhǔn)打擊”,將會(huì)抑制投機(jī)和投資性需求,供需平衡點(diǎn)將有所下移。不過他也認(rèn)為,雖然徐州目前房價(jià)相比收入高了些,但總體平穩(wěn),上升的可能性不大,是否會(huì)向下,還要再等等看。
不降價(jià)論
也有人認(rèn)為,徐州房價(jià)肯定不會(huì)降。
“我始終感覺徐州的房地產(chǎn)不會(huì)降價(jià),全國也是。可以讓房價(jià)平穩(wěn)地走,不能降。一降國家經(jīng)濟(jì)就會(huì)停滯。2008年就是這樣的情況。”徐州天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長孫建銘說。這種觀點(diǎn)多少與徐州自身的市場特點(diǎn)有關(guān)系。
以前一線城市房價(jià)漲勢兇猛時(shí),徐州30%的漲幅并不算多;而當(dāng)全國房地產(chǎn)價(jià)格急跌時(shí),徐州也沒有跌多少。這使得人們普遍認(rèn)為,徐州房地產(chǎn)市場存在著傳導(dǎo)上的嚴(yán)重滯后。因此謝士杰預(yù)測,新政之后徐州房地產(chǎn)的盤整期可能持續(xù)1-3個(gè)月。由于傳導(dǎo)滯后可能會(huì)令市場在3個(gè)月后才出現(xiàn)較為清晰的變化。“房價(jià)振幅在徐州也會(huì)有所減弱,最終可能表現(xiàn)為‘波瀾不驚’。”謝士杰說。
此外,徐州所處地理位置也很微妙。徐州是蘇北最大城市,也是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市之一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市,是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一。近幾年,外地開發(fā)商紛紛來到徐州,包括綠地、世茂、保利、香港恒基等知名企業(yè)。外來資本看好徐州,有力支撐了其今后的持續(xù)發(fā)展。有不少房地產(chǎn)商認(rèn)為,房價(jià)的長期趨勢仍是上漲。現(xiàn)在雖然是高點(diǎn),持有成本可能會(huì)高一些,但從長遠(yuǎn)來看,現(xiàn)在肯定還是個(gè)低點(diǎn)。
“重要的是進(jìn)入時(shí)機(jī)。”孫業(yè)敏說。目前,匯億豐仍在尋找合適的土地,不過當(dāng)下首先要做的是開發(fā)好手頭的這塊地,“做個(gè)樣板,打開市場空間。”
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