許小年:房價(jià)為何不會(huì)大跌?
幾周前,寫了一篇文章“房價(jià)為何還會(huì)漲?”,墨跡未干,就碰上打壓房價(jià)的“10號文”,一套組合拳來勢洶洶,市場上頓時(shí)驚惶四起。
樓市會(huì)就此崩盤嗎?未必
如前文所示,高房價(jià)的根本原因是供需失衡,失衡下的價(jià)格走勢由預(yù)期支配,對預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng),長期因素則是土地供應(yīng)。若想抑制房價(jià),政府應(yīng)當(dāng)緊縮貨幣供應(yīng),放松土地供應(yīng),而實(shí)際執(zhí)行的政策正好相反,房價(jià)焉有不漲之理?
樓市新政全都著眼于市場價(jià)格,而不是市場預(yù)期。由于影響預(yù)期的長、短期因素基本未變,前文的結(jié)論也基本不變,新政的效果恐怕不會(huì)如制定者所愿。
新政對市場的沖擊主要是心理上的,阻嚇作用大于實(shí)質(zhì)性作用。在房價(jià)可能走低的猜想中,人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或者推遲購買,房價(jià)于是停止上漲。但這遠(yuǎn)非雪崩的前兆,需求方的其他預(yù)期依舊,為房價(jià)構(gòu)筑了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的底部。特別是“10號文”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng),只要“18億畝”的紅線不動(dòng),百姓就認(rèn)定房產(chǎn)是稀缺資源,晚買不如早買;只要貨幣政策繼續(xù)松寬,通脹預(yù)期就是揮不去的幽靈,購買實(shí)物資產(chǎn)就是防止存款貶值的最佳選擇。
決定樓市下一步走向的關(guān)鍵當(dāng)然是開發(fā)商,預(yù)見到需求不會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變,他們并不急于拋售,而是采取了“看看再說”的觀望態(tài)度。感謝09年的銀行大放水和樓市的價(jià)量齊飛,眼下開發(fā)商手中現(xiàn)金充裕,沒有任何回籠資金的壓力,只有當(dāng)資金鏈條吃緊時(shí),地產(chǎn)商才愿意考慮降價(jià)促銷。助長觀望情緒的,還有日漸增加的政策不確定性。開發(fā)商的觀望不僅減少了當(dāng)期市場的供給,為房價(jià)提供了另一有力的支持,而且減少了當(dāng)期的開發(fā)量,為將來的供應(yīng)短缺從而將來的高房價(jià)埋下伏筆,地產(chǎn)商難道不擔(dān)心更為嚴(yán)厲的后續(xù)政策嗎?擔(dān)心是免不了的,但可能性究竟有多大?如今決定政策的,不僅僅是中央政府維護(hù)民生的意愿,還有地方政府強(qiáng)烈的政績沖動(dòng)。人們已經(jīng)注意到,在每次打壓樓市的風(fēng)暴中,地方政府都“集體失語”。與此形成鮮明對照,每逢樓市下跌,地方長官總是竭其所能,力挺力托。人們也知道,這是因?yàn)榉績r(jià)和地價(jià)連著地方財(cái)政,并且也越來越多地連著官員個(gè)人的荷包。樓市如果垮了,地方財(cái)政赤字,中央給補(bǔ)嗎?不是說要拉動(dòng)內(nèi)需嗎?沒錢怎么拉動(dòng)?房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,真下重手把它砸趴下了,一損俱損,鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機(jī)械、家電就不知賣給誰了。如此一來,GDP保八怎么實(shí)現(xiàn)?這可是從中央到地方的各級政府最在意的指標(biāo)。
即使在政策制定上地方和中央保持一致,政策的執(zhí)行可主要靠地方政府,上下擰著勁兒,政策怎能貫徹到位?中央總不能向所有30多個(gè)省、市、自治區(qū)派工作組吧,再說還有幾百個(gè)省轄和地轄市2000多個(gè)縣呢!
投鼠忌器,更重的拳頭只是理論上的,即便出臺(tái),估計(jì)也是高高地舉起,輕輕地落下。
說到底,樓市是一個(gè)預(yù)期的博弈,預(yù)期的形成產(chǎn)生于利益的計(jì)算,非黨報(bào)央視所能引導(dǎo),非社論文件所能左右。凡涉及真金白銀的事兒,不是紅口白牙或者白紙黑字就可以解決的。以真金白銀為基礎(chǔ)的叫做理性預(yù)期,純靠忽悠的是非理性預(yù)期。理性預(yù)期決定人們的長期行為,并最終在現(xiàn)實(shí)中得到驗(yàn)證;非理性預(yù)期除了制造市場短期波動(dòng),便只留給后人笑柄。
欲降房價(jià),必先扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期;欲扭轉(zhuǎn)預(yù)期,必先調(diào)整利益;欲調(diào)整利益,必先推動(dòng)體制改革。改革就是重構(gòu)利益格局,理順利益關(guān)系,在社會(huì)總財(cái)富增加的前提下,實(shí)現(xiàn)多方共贏。
首先要改革土地制度,增加土地供應(yīng),打破政府壟斷,利用市場機(jī)制平抑地價(jià),徹底消除“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”的預(yù)期。要想改革土地制度,就必須平衡地方財(cái)政預(yù)算,舍此便不能切斷地方財(cái)政和土地的聯(lián)系。
改革財(cái)政稅收體制要雙管齊下,開源節(jié)流。開源意味著增加地方的稅收自主權(quán),同時(shí)強(qiáng)化民眾對政府的監(jiān)督,否則苛捐雜稅日多,社會(huì)安定不保。節(jié)流則要求大幅削減地方政府開支,特別是無止境的投資,以及同樣無止境的機(jī)構(gòu)膨脹和冗員。
放棄改革,迷信行政力量,單純靠政策調(diào)控價(jià)格,如同發(fā)高燒洗冷水澡,打擺子就給蒸桑拿,治標(biāo)不治本,房價(jià)短期內(nèi)可能少許下挫,當(dāng)人們意識(shí)到基本面并未改變時(shí),價(jià)格重拾升勢,說不定會(huì)創(chuàng)出又一輪新高。那時(shí)怎么辦?有兩個(gè)可能的對策。一是任其發(fā)展,直到泡沫破滅,如日本的1989年和美國的2007年。二是“斗地主”,“打土豪,分田地”,房地產(chǎn)業(yè)國有化,政府出面重新分配住房。無論哪一個(gè),成本好像都太高了。
還是趕快緊縮銀根,趕快推進(jìn)改革吧。
(文章來源:10年4月29日 和訊博客)
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