經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 言詠

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你如何評(píng)價(jià)長沙從“補(bǔ)磚頭”到“補(bǔ)人頭”的轉(zhuǎn)變？

聶梅生：我2001年就寫過相關(guān)的文章，我是力主“補(bǔ)人頭”的，它能規(guī)避“補(bǔ)磚頭”帶來的很多弊端。經(jīng)濟(jì)適用房政策也實(shí)施十年了，十年前好的東西現(xiàn)在不一定還好。

當(dāng)前地方政府推出的一些政策，我覺得都是占了兩邊，一方面要解決中央要求的廉租房問題，解決低收入家庭的住房保障問題，這是個(gè)實(shí)指標(biāo)，沒達(dá)到是要問責(zé)的；另一方面，樓市不好，商品房大量積壓。平衡這兩邊就是不再新建了，不然商品房更要空置。補(bǔ)低收入這塊政府總歸是要拿錢的，這筆錢“補(bǔ)磚頭”的話是新建，“補(bǔ)人頭”的話可以消化一部分存量，這種方法我很支持。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：作為一種救市措施，這種方式能達(dá)到它的預(yù)期效果嗎？

聶梅生：不一定會(huì)起到很大的作用，消化空置房的比例不會(huì)很大，因?yàn)檫@部分人群的比例本來就不會(huì)很大。

其實(shí)不在于解決的比例有多少，而在于這個(gè)舉措實(shí)際上是給樓市的一個(gè)信號(hào)，再說這起碼避免了重復(fù)建設(shè)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：作為一項(xiàng)住房保障政策，它能起到實(shí)際的作用嗎？受益的其實(shí)只是中低收入人群中買得起房的那一部分。

聶梅生：不管釋放的是最低收入人群的購房需求，還是相對(duì)有錢的那一部分人的需求，釋放一部分總歸是好的。對(duì)于那些收入很低的人，要解決的恐怕不是買房的問題，而是廉租房的問題。政府應(yīng)重點(diǎn)先把最低收入人群的廉租房解決了，這群人屬于救助性質(zhì)，不是給5萬、10萬就能把房子買到手。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在中國廉租房的建設(shè)能否覆蓋需要保障的人群？有些開發(fā)商擔(dān)心廉租房大躍進(jìn)。

聶梅生：各地政府都在大力推。各地方政府對(duì)這塊還是認(rèn)可的，像我們協(xié)會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)是商品房，也希望這塊建起來。這部分人不進(jìn)入購房群體，但他們有話語權(quán)，這對(duì)商品房市場(chǎng)是有影響的，本來也買不了商品房，還使勁認(rèn)為房價(jià)太高。所以我認(rèn)為把這部分人穩(wěn)定下來，平衡下來，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有好處。

開發(fā)商擔(dān)心的可能不僅僅是廉租房，而是整個(gè)保障性住房。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳呀?jīng)擴(kuò)展到中等收入人群，把夾心層放進(jìn)去了。這對(duì)商品房有很大的沖擊。比如北京今年要建750萬平方米的保障性住房，基本上占了北京年開發(fā)面積的1/2。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在樓市處于比較低迷的狀態(tài)，你認(rèn)同政府采取一些救市措施嗎？

聶梅生：我覺得比較管用的是購房退稅，就是重慶的做法。二手房的交易最近上升了，為什么？就是交易環(huán)節(jié)的稅，將近5％的稅免了，這很厲害的，交易一下子就起來了。

我還有一個(gè)看法，中國的房子蓋得已經(jīng)足夠多了，但空置量很大，缺房住的又住不進(jìn)去。所以重點(diǎn)需要解決的是把房子盤活的問題，要把一手房、二手房流轉(zhuǎn)起來。現(xiàn)在刺激二手房買賣的政策力度還不夠，流轉(zhuǎn)不動(dòng)。

中國二手房的買賣還有一個(gè)機(jī)制瓶頸，中國只有開發(fā)商，沒有經(jīng)營商。如果一個(gè)經(jīng)營商持有十萬平方米的房子進(jìn)行租賣，這樣你對(duì)的是一個(gè)機(jī)構(gòu)，不是個(gè)人。這跟寫字樓很像，是由物業(yè)管理的，你到這里來租房子是從物業(yè)手上租，如果寫字樓都像民房一樣從個(gè)人手上租，那就壞了。經(jīng)營商和中介不一樣，中介只負(fù)責(zé)介紹。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前樓市的空置率居高不下，是不是也有價(jià)格超過承受能力的問題？

聶梅生：是。但房價(jià)的抬高是多方面引起的，有土地問題，有稅費(fèi)問題，政府拿走了差不多百分之五十，還有成本問題，開發(fā)商利潤問題。你說你壓哪塊？壓開發(fā)商利潤，他不蓋了，壓成本更不好，那變成豆腐渣工程了。只有政府這方面讓了。只有這幾方面都解決了，房價(jià)才能從現(xiàn)在比較高的狀態(tài)到比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

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