盡管心中仍有疙瘩尚未解除，廈門人的普遍自豪感還是相當(dāng)明顯。讓他們感到自豪的，與住房和醫(yī)療等保障有關(guān)。

一位廈門普通干部自得地告訴記者：“在住房保障上，我們不缺錢，錢早就到位了，現(xiàn)在的問題就是工程進(jìn)度跟不上。”另一位廈門當(dāng)?shù)孛襟w人士反問記者：“北京推出的經(jīng)濟(jì)適用房你知道吧？那就是跟我們廈門學(xué)的！”

在與周邊城市對(duì)比時(shí)，廈門人自豪于廈門的人均收入和財(cái)富，在與北京、上海等一線城市對(duì)比時(shí)則是“我們保障制度更先進(jìn)”。這種自豪看起來有點(diǎn)矛盾，但毫無疑問，目前廈門的住房保障工作確實(shí)在全國(guó)保持領(lǐng)先。自1998年全國(guó)房改開始之后，廈門是第一個(gè)投入巨資建立起與商品房市場(chǎng)分離的完整住房保障體系并已初步落實(shí)的城市。如果一切順利的話，廈門也將是最早完成住房保障立法的城市之一。

在保障與市場(chǎng)、民生與穩(wěn)定房?jī)r(jià)糾纏不清的年代里，廈門的成績(jī)成為中國(guó)住房保障范本。而官員和學(xué)者更關(guān)心的問題是，為什么是廈門？就如一位高層領(lǐng)導(dǎo)在視察廈門住房工作時(shí)，當(dāng)著隨同觀摩的20多個(gè)省市住房保障負(fù)責(zé)人的面說的那句意味深長(zhǎng)的話，“廈門是有錢，但顯然不是最有錢的”。

吳廈生的好運(yùn)

吳廈生的姓名表明了他的身份：一個(gè)在廈門出生的人。記者前去拜訪時(shí)，他正忙著收拾那臺(tái)破舊而巨大的電視機(jī)。“廈華牌的，太老了，得修修了。”吳廈生操著一口閩南音濃重的普通話解釋著。

容納著破舊電視機(jī)和簡(jiǎn)陋家具的，是廈門市政府為吳廈生提供的新家——約70平方米的保障性租賃房。與原來舊城區(qū)28平方米的簡(jiǎn)陋住房相比，吳廈生對(duì)新家的地理位置和條件相當(dāng)滿意。房子位于廈門島內(nèi)繁華地段，周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)過萬元。而且，房子入住之前已經(jīng)由相關(guān)部門免費(fèi)粉刷和裝修過。以吳廈生一家三口月收入兩千多元計(jì)算，以市價(jià)買下這套房子相當(dāng)于花掉他一輩子賺的錢。

回憶起抽號(hào)分房的過程，吳廈生很興奮，“沒辦法，運(yùn)氣好啊！”2007年2月28日公布第一批保障性住房抽號(hào)結(jié)果的晚上，吳廈生請(qǐng)家有電腦的親戚幫忙，一定要盯著電腦，第一時(shí)間告訴他結(jié)果。12號(hào)！公布的結(jié)果讓吳廈生幸福得不知如何是好，這意味著他很快就能離開住了半輩子的破舊大雜院。整整一晚上吳廈生都沒睡覺，旁邊的鄰居、親戚、朋友都過來祝賀，興奮之余吳廈生也不忘記安慰那些排號(hào)靠后的鄰居，“肯定都能排上的”。

類似吳廈生的好運(yùn)可能在很多城市都上演過，但與大部分城市報(bào)道的低保家庭入住廉租房不同，吳廈生是以中等收入困難戶的身份入住。這可以從他每月所交的租金反映出來。吳廈生每月需要交納的房屋租金約500元，按照市價(jià)租金1700元計(jì)算，政府為其補(bǔ)貼70％。比吳廈生更為困難的家庭可以享受到從80％至90％的更高補(bǔ)貼。

吳廈生所住房屋屬于2006年以來廈門市極力推進(jìn)的適用于低中收入人群的保障租賃房一類。此外還有適用于更低保障的廉租房和適用于中等收入人群、可購(gòu)買的保障性經(jīng)濟(jì)適用房。

這是目前為止，中國(guó)各城市中最完善、覆蓋面最廣的住房保障體系。它以梯級(jí)形式，保障著低、中兩類收入人群的最基本住房需求，并初步建立起比較完善的準(zhǔn)入和退出制度。廈門市原定的計(jì)劃是覆蓋面要保證占總?cè)丝?0%的低中收入人群中的困難戶。今年第一季度，這個(gè)計(jì)劃再次被擴(kuò)展至50％，甚至將包括為部分外來務(wù)工人員和新畢業(yè)大學(xué)生提供過渡性住房。按照這個(gè)計(jì)劃，廈門市戶籍人口中的4萬戶以上家庭將享受到政府提供的廉價(jià)租金住房，或者以低于市場(chǎng)價(jià)40％左右購(gòu)買保障性經(jīng)濟(jì)適用房。

舍地、舍錢

按照廈門市政府的住房保障計(jì)劃，保障性住房的20個(gè)項(xiàng)目、4.5萬套住房要在2010年全部建成，需要投入的建設(shè)資金將高達(dá)130億元，每年投入達(dá)20億元至30億元。如此支出，廈門的財(cái)政能否承受？這是許多人關(guān)心的問題。有趣的是，許多接受采訪的人給予的答復(fù)幾乎是異口同聲：沒問題。

集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，同時(shí)也是廈門市政協(xié)委員的李友華告訴記者，在全國(guó)副省級(jí)城市中，廈門的人均收入是很高的，廈門有這個(gè)財(cái)力。這種看法基本為廈門官員甚至地產(chǎn)開發(fā)商所共識(shí)。但我們并不清楚，這種共識(shí)是否是在廈門建立這個(gè)保障體系之前已經(jīng)形成。

事實(shí)上，廈門的財(cái)政和國(guó)土主管領(lǐng)導(dǎo)的看法卻與此有些微妙區(qū)別。廈門財(cái)政局副局長(zhǎng)吳旗明向記者開列出廈門的財(cái)政清單，2007年廈門財(cái)政總收入達(dá)到348.4億元，地方財(cái)政收入為186.5億元，比上年同期分別增長(zhǎng)30.3%和37%。這是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)，吳旗明據(jù)此指出，每年20億至30億元的保障性住房投入是基本可以實(shí)現(xiàn)的，“但是也并不輕松，因?yàn)樾枰度氲牟粌H僅是住房，醫(yī)療、教育都需要投入，需要平衡。”

在住房保障之外，廈門也正在推進(jìn)就學(xué)、就醫(yī)等四項(xiàng)民生保障工程。用吳旗明的話來說是 “公共支出成倍增加”。吳旗明介紹，住房保障絕大部分來源于財(cái)政投入。只有保障性經(jīng)濟(jì)適用房由于可以回收成本，可以適當(dāng)爭(zhēng)取銀行貸款。由于預(yù)期2008年中國(guó)政府將會(huì)緊縮銀根，銀行貸款是否能保證也給吳旗明造成一定壓力。

再看看廈門國(guó)土房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭俊勝的計(jì)算，廈門是否能承受保障性住房帶來的資金壓力將完全是另一筆賬。郭俊勝指出，100多億元的投入僅僅是建設(shè)資金，實(shí)際上土地是無償劃撥的。據(jù)了解，這種土地?zé)o償劃撥加建設(shè)資金財(cái)政負(fù)擔(dān)的方式，在全國(guó)是第一例。目前，北京、廣州通常采取的做法是以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房外加限價(jià)商品房的方式解決住房保障。其中，被北京市民熱切盼望的限價(jià)房土地是采用招標(biāo)的形式。建設(shè)資金也由開發(fā)商承擔(dān)。限價(jià)商品房與商品房的惟一區(qū)別只是售價(jià)有所控制。

“考慮到低中收入人群的實(shí)際困難，劃撥的土地大部分都位于廈門島內(nèi)。”郭俊勝說。熟悉廈門地產(chǎn)行情的人都知道，廈門島內(nèi)的地價(jià)和房?jī)r(jià)相當(dāng)高，在全國(guó)副省級(jí)城市中名列前茅。廈門最大的房地產(chǎn)代理公司新景祥投資控股有限公司總裁秦剛表示，島內(nèi)實(shí)際房?jī)r(jià)可能要超過1.5萬元/平方米，樓面地價(jià)在2007年也超過1萬元。

郭俊勝告訴記者：“按照最保守的估計(jì)，用于保障性住房的地塊如果用來拍賣，將為廈門市帶來70億元至80億元的收入。”廈門市副市長(zhǎng)裴金佳也坦率地承認(rèn)，保障性住房確實(shí)間接造成對(duì)土地出讓收入的影響。

如果廈門市政府是個(gè)商人，保障性住房項(xiàng)目將是筆超級(jí)虧本的買賣。廈門市政府將不僅損失近百億元的土地收入和可能高達(dá)400億之巨的GDP，而且還要在3年內(nèi)額外支出100多億財(cái)政收入。

為什么是廈門？

郭俊勝是主管國(guó)土資源和房地產(chǎn)的副局長(zhǎng)，他應(yīng)該很清楚廈門土地和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的賬面。不過，他的理解卻不是預(yù)想中的 “無論如何也要做好保障性住房工作”的論調(diào)。他引用一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話稱：“是否解決中低收入人群基本居住需求是一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)體系是否現(xiàn)代化的標(biāo)志。”

裴金佳副市長(zhǎng)更愿意把觀念和認(rèn)識(shí)作為第一因素，“市場(chǎng)和保障必須分開，政府的職責(zé)首要是保障群眾最基本的衣食住行問題。”他表示，廈門市政府是吸取了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的，廈門前兩年的住房問題造成了很大的民生困難。

2005年底，有關(guān)團(tuán)體就發(fā)布了一份廈門民生調(diào)查報(bào)告，闡述了百姓居住問題在房?jī)r(jià)高漲下的嚴(yán)峻形勢(shì)。很多人可能都記得，廈門房?jī)r(jià)曾經(jīng)在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅排行榜上名列前茅。2006年，廈門房產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，千人排隊(duì)搶購(gòu)，樓盤開一個(gè)就賣完一個(gè)。廈門警方非常緊張，派出所和巡警大隊(duì)全體出動(dòng)維持秩序。據(jù)說，廈門主管房地產(chǎn)部門的領(lǐng)導(dǎo)立即派人去了解情況，在排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)，問了10個(gè)人，其中9個(gè)人表示是投資性買房。廈門的主管領(lǐng)導(dǎo)因此受到了震動(dòng)。

2006年3月，一份關(guān)于貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控精神的報(bào)告呈交給廈門市委書記何立峰。一位房產(chǎn)主管領(lǐng)導(dǎo)在該報(bào)告中稱，廈門應(yīng)該警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，及早建立住房保障體系。這個(gè)提法在2006年確實(shí)還沒有在各城市政府部門中流行，更沒有形成保障與市場(chǎng)分離的共識(shí)。當(dāng)時(shí)的北京等一線城市剛剛開始考慮如何抑制新一輪房?jī)r(jià)上漲。

何立峰看完報(bào)告后認(rèn)為，保障性住房體系這個(gè)提法很好，要好好研究。當(dāng)年5月，廈門召開市委常委會(huì)，會(huì)議認(rèn)為，具有濃厚福利色彩的經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中存在的問題很大，面窄、價(jià)格不合理。會(huì)議決定要制定研究新的保障辦法。

此后，廈門迅速成立了一個(gè)工作小組，也就是后來的廈門市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室雛形。工作小組經(jīng)過多輪調(diào)研，基本形成了目前我們能夠看到的三種梯級(jí)的保障體系。一位保障辦干部回憶，該計(jì)劃形成后很多部門干部也在懷疑，有沒有資金來保證這個(gè)體系，市政府是否愿意投入？

結(jié)果，2006年11月15日廈門市委常委會(huì)拍板決定，要建立完整的住房保障體系。第二天，市政府召開了新聞發(fā)布會(huì)將計(jì)劃公布于眾。

人們的懷疑和擔(dān)心很快被廈門市政府的行動(dòng)打消了。為了盡快落實(shí)計(jì)劃，廈門市政府要求劃撥的土地必須是凈地。可能很多人還記得2006年萬科在廈門6億多元買地的事情。萬科以樓面價(jià)4000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一片土地，開盤即爆出1.2萬元的價(jià)格。成為當(dāng)時(shí)該區(qū)域的最高標(biāo)價(jià)。但就緊靠萬科的項(xiàng)目不到30米的旁邊，廈門市政府直接劃撥出一大塊土地立即投入于保障性住房建設(shè)，取名“萬景公寓”。

實(shí)際上，這兩個(gè)項(xiàng)目同為一體，萬科最后只是購(gòu)買了那塊凈地的三分之二。如果萬景公寓針對(duì)保障對(duì)象出售的話，價(jià)格將在4200元左右。30米之外，萬科項(xiàng)目出售價(jià)格飆升至1.7萬元。這將是廈門乃至中國(guó)地產(chǎn)界的一道奇特景觀。

分離原則

在考察研究期間，廈門也考慮了限價(jià)商品房辦法。但是最終決定放棄這一方案。與在保障和市場(chǎng)之間搖擺的限價(jià)房相比，廈門刻意要將二者分離開來。裴金佳指出，廈門不能重蹈原有經(jīng)濟(jì)適用房福利和特權(quán)色彩的舊路，一定要把保障和市場(chǎng)分離。他認(rèn)為，限價(jià)房不適合廈門。

廈門市政府的原有計(jì)劃即是徹底隔絕保障性住房與商品房的通道，不允許保障性住房進(jìn)入市場(chǎng)流通。在2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)24號(hào)文件之后，這個(gè)做法略作修改，保障性經(jīng)濟(jì)適用房5年之后可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，但是要補(bǔ)繳90％的地價(jià)款。這個(gè)補(bǔ)繳比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京規(guī)定的35％的比例，依舊表現(xiàn)為在態(tài)度上反對(duì)混淆保障住房和商品房的界限，導(dǎo)致意圖投資保障性住房的人根本無利可圖。

而且，廈門目前正在努力為保障性住房立法。廈門市人大城建環(huán)資委主任邊經(jīng)衛(wèi)告訴記者，保障性住房立法工作作為廈門兩會(huì)一號(hào)立法提案進(jìn)展很快。該條例在總則里將明確保障性住房與商品房的區(qū)別。“有了法規(guī)之后，保障性住房就可以清楚，而且長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展下去。”邊經(jīng)衛(wèi)說。

就在記者于廈門采訪期間，廣州出現(xiàn)限價(jià)商品房有人棄購(gòu)的奇怪現(xiàn)象。李友華認(rèn)為，在住房問題上，各城市政府部門最主要的問題就是搞不清商品房和保障性住房的界限。建設(shè)部黨組書記姜偉新在2007年底全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上講過，鼓勵(lì)各地積極研究各種保障性住房辦法，但也要防止成為中國(guó)住宅市場(chǎng)化改革的阻礙。

現(xiàn)在看來，限價(jià)房這種亦保障亦商品的模式在2008年出現(xiàn)問題，應(yīng)該在有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)的意料之中。

對(duì)于廈門的改革，廈門當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也表達(dá)了支持的態(tài)度。一位民營(yíng)開發(fā)商說：“廈門保障性住房改革對(duì)于島內(nèi)樓市沒有造成影響，因?yàn)樾枰Ｕ系娜吮緛硪操I不起當(dāng)?shù)氐纳唐贩俊！钡窃撊耸砍姓J(rèn)，島外商品房市場(chǎng)確實(shí)受到了一些沖擊，因?yàn)榕c保障性住房?jī)r(jià)格比較接近。該開發(fā)商甚至對(duì)參與保障性住房建設(shè)相當(dāng)感興趣，抱怨“民營(yíng)企業(yè)沒有太多機(jī)會(huì)”。

作為房產(chǎn)代理商，秦剛相當(dāng)熟悉廈門的房產(chǎn)市場(chǎng)。秦剛預(yù)計(jì)，保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊相當(dāng)有限。作為參加過有關(guān)部委在廈門召開研討會(huì)的房地產(chǎn)界代表，秦剛稱，“廈門在解決住房保障問題上，確實(shí)解決得比較好。”秦剛也認(rèn)為，廈門既然有實(shí)力就應(yīng)該解決住房保障問題，分離之后，商品房市場(chǎng)可以更好發(fā)展，開發(fā)商的困擾也會(huì)減少。這大概算是廈門地產(chǎn)界對(duì)廈門住房保障工作的較高評(píng)價(jià)了。

當(dāng)然，正如廈門人矛盾的自豪感，廈門比較富裕，但廈門在中國(guó)還算不上最發(fā)達(dá)的城市。與北京的1000多億元和上海近2000億元的地方財(cái)政收入比起來，廈門只有他們的十分之一，但廈門卻成為很多城市學(xué)習(xí)的榜樣。對(duì)于這個(gè)問題，廈門各層官員都認(rèn)為，各地情況不同，不好統(tǒng)一評(píng)價(jià)。

2007年建設(shè)部組織各城市住房主管部門負(fù)責(zé)人參觀廈門。很多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)城市代表參觀完之后表示，無法復(fù)制，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力不夠。據(jù)說，北京也有代表參加，該負(fù)責(zé)人也表示，無法復(fù)制廈門經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)楣芾矸绞讲煌?

一位曾經(jīng)報(bào)道過10年前廈門住房貨幣化改革的《廈門日?qǐng)?bào)》老記者認(rèn)為，廈門一直就有嚴(yán)格遵循上級(jí)指示的傳統(tǒng)。“廈門的社會(huì)主義特色比較強(qiáng)烈。”該記者說。

對(duì)于這個(gè)問題，走南闖北、在北京和上海都有大量地產(chǎn)業(yè)務(wù)的秦剛也有自己的理解：“當(dāng)年發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，廈門就是全國(guó)先進(jìn)，建設(shè)部還在廈門開過現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。在落實(shí)中央精神上，廈門人從來不落后。”至于其他城市的情況，秦剛稱：“同樣是房?jī)r(jià)和民生問題，每個(gè)城市的承受能力是不一樣，別的城市能夠承受，廈門就未必。”