經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 近日，浙江大學(xué)不動產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實驗室等聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告顯示：40個調(diào)查城市中，住房擁有率中位數(shù)的拉薩和銀川分別為78.6%和78.3%，長沙以90.1%排名第一，北上廣深四個一線城市排名最后四位。報告調(diào)查結(jié)果還顯示，有21.4%的受訪者表示沒有買房，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。
如何看待這些數(shù)據(jù)？首先，這是抽樣調(diào)查，據(jù)稱有效問卷為10308份。這就意味著，這些數(shù)據(jù)具有一定的代表性，但靠譜率的高低與樣本數(shù)量、樣本選擇、問題設(shè)計、調(diào)查人員等有關(guān)，不可能全面而精準(zhǔn)的反映現(xiàn)實情況，只有政府才有可能擁有全部相關(guān)數(shù)據(jù)。但當(dāng)前各地住房信息尚未聯(lián)網(wǎng)，政府也掌握多個城市或全國的情況。值得關(guān)注的是，住建部正在推進(jìn)40個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)，原計劃6月底之前完成。
其次，關(guān)于概念。這份報告中稱“住房擁有率”，僅按其調(diào)查方式，筆者認(rèn)為應(yīng)該指代住房自有率，也即一個人正居住的房屋是否屬于私有。另外還有一個相似概念：住房私有率——是指在所有存量住房中，屬于私有的比重，是與公房相對應(yīng)的一個概念。顯而易見，全國住房自有率應(yīng)低于私有率，因為部分流動人口在老家有房，但卻在工作城市租房。此報告中住房自有率的中位數(shù)是78%多，基本能反映實情。
不知為何，我國的統(tǒng)計局口徑中的住房自有率，實際上是指代私有率。不妨先看幾組具有官方背景的數(shù)據(jù)。2008年，建設(shè)部副部長齊冀在一次新聞發(fā)布會上表示，中國城市住房私有率在全世界不是第一也是第二。聯(lián)合國人居署、國家住建部和上海市共同發(fā)布的《中國城市狀況報告2010-2011》中提到：2008年我國城鎮(zhèn)居民自有住房擁有率達(dá)87.8%。國家統(tǒng)計局住戶調(diào)查辦公室公布的報告提到：2010年底城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。
再次，我國住房自有率遠(yuǎn)高于世界平均水平。與上述統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)非常接近，前段時間西南財經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，中國自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平（美國為65%，英國為70%，日本為60%）。其實，西歐國家普遍較低，比如北歐國家、德國等一般不超過50%。然而，這并不說明我國居民居住水平就一定高于歐美。造成這種反差的原因是：一，國人素有購買土地房屋的傳統(tǒng)；二，我國住房租賃市場秩序較亂，房客利益不能得到有效維護(hù)；三，過去十年我國房價飆升，投資投機(jī)者眾。而歐美則無此三個因素，況且工作流動性更強(qiáng)，租房比購房更方便。
另外，我國住房私有率雖高，但房屋質(zhì)量較差。國家統(tǒng)計局住戶調(diào)查辦公室公布的報告顯示：至2010年底，城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。也就是說，占比最高的是房改房，也即原來的老公房，由居民低價認(rèn)購，這類房屋破舊、功能不全、面積小，居住舒適度非常低，未來幾十年多為舊改和拆遷對象。擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮(zhèn)居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%。而美國是以獨棟為主的，單套住房面積多在180平米以上。所以，歐美國家很多租房住的家庭，其居住舒適度也遠(yuǎn)超我國。
最后，關(guān)于一線城市住房自有率排名靠后。如果說是住房私有率，則全國各地基本相似，不會存在懸殊。但涉及自有率，則一線城市中外來人口較多，所占比重遠(yuǎn)高于二三線城市。而這些外來人口中的相當(dāng)部分，沒有能力在一線城市購房，也許他們中的部分人在內(nèi)地城市有房子，但并不包含在一線城市的住房住有率統(tǒng)計中。
不過，這從一個則面也反映出，一線城市房價較高，影響了外來常住人口的居住水平。也正由于此，一線城市政府應(yīng)更加注重發(fā)展住房租賃市場，同時也應(yīng)逐步將外來人口納入到住房保障范疇，尤其是在公租房領(lǐng)域。
作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長
