經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 隨著成交量的復(fù)蘇，二手房（指二手住宅，以下同）市場(chǎng)又開始上演一出出搶房戲碼。害怕錯(cuò)過(guò)買房時(shí)機(jī)的購(gòu)房者，開始急切地尋找房源，這使得二手房業(yè)主坐地起價(jià)。市場(chǎng)真的到了這種明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)嗎？
變化
目前，二手房交易量雖然沒(méi)有回到調(diào)控前的水平，但是已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上升。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，6月1日至26日，北京二手房住宅簽約套數(shù)為10523套。預(yù)計(jì)6月全月成交量為12400套左右，以此計(jì)算，今年 第二季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約為35036套，比一季度大幅上漲79%，比去年同期也大幅上漲38.4%（數(shù)據(jù)來(lái)自偉業(yè)我愛我家）。
而在二手房交易過(guò)程中，買房人、二手房主業(yè)的心態(tài)，也正在發(fā)生明顯的變化。
張愛兵是偉業(yè)我愛我家北苑區(qū)北苑旗艦店的店經(jīng)理，他發(fā)現(xiàn)，從5月底開始，看房人的數(shù)量、業(yè)主的報(bào)價(jià)，出現(xiàn)了明顯的變化。
“從5月底開始，看房人明顯增加了，周一到周五，本來(lái)是工作日的時(shí)間，我們十幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人每個(gè)人每天都能約到看房人。而此前，只有一半的人能約到看房人。”張愛兵表示。
隨著看房人數(shù)量的增加，業(yè)主在報(bào)價(jià)上也出現(xiàn)明顯的提高。讓張愛兵印象深刻的是6月初北苑家園成交的一套房子。
這是一套100平方米出頭的兩居室，房源掛出來(lái)那天是個(gè)星期二，業(yè)主本人去上班了，是業(yè)主的父母來(lái)經(jīng)紀(jì)公司掛牌，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)220萬(wàn)元。
當(dāng)天上午10點(diǎn)左右房子掛出來(lái)，立即就有兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人約到了看房人去看房。這兩個(gè)購(gòu)房人看了房子以后，都表示滿意，可以成交。
“當(dāng)天，業(yè)主一看這么多人看房，而且這么快就能成交，立刻改變了主意。”張愛兵說(shuō)，當(dāng)時(shí)的兩個(gè)購(gòu)房人，都是剛性需求，首付能付七八十萬(wàn)元，剩余的要申請(qǐng)銀行貸款，業(yè)主就以首付太低為理由，要求首付最低150萬(wàn)元，把兩個(gè)購(gòu)房人全部回絕了。
經(jīng)紀(jì)人開始做業(yè)主的工作，表示首付不重要，只要交易過(guò)程順利，經(jīng)紀(jì)公司幫買房人快速申請(qǐng)到銀行貸款，業(yè)主很快就能拿到全款。此后，業(yè)主再和經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)系時(shí)，表示房子繼續(xù)賣，但是價(jià)格改了，報(bào)價(jià)228萬(wàn)，比開始的報(bào)價(jià)漲了8萬(wàn)。
盡管報(bào)價(jià)瞬間上漲了8萬(wàn)，但這套房還是很快就成交了。星期二掛牌，星期天成交，成交價(jià)226萬(wàn)元。5天的時(shí)間，從220萬(wàn)元到226萬(wàn)元。
“從春節(jié)后，到此之前，很少有業(yè)主能夠隨意漲價(jià)的，一般都是比報(bào)價(jià)低1萬(wàn)—2萬(wàn)元的價(jià)格成交。”張愛兵說(shuō)。而最近一段時(shí)間，張愛兵店里成交的房子， 再難見到這種隨意漲價(jià)的行為，因?yàn)橥惙吭吹膱?bào)價(jià)，都不會(huì)低于226萬(wàn)了。而極少數(shù)報(bào)價(jià)還停留在此前較低水平上的業(yè)主，對(duì)報(bào)價(jià)做出調(diào)整的速度也迅速了很 多。就在這兩天，北苑家園一個(gè)業(yè)主又掛出了220萬(wàn)的價(jià)格，但是當(dāng)天，等第二撥看房人走了以后，業(yè)主立刻給張愛兵打電話，把價(jià)格改成了228萬(wàn)元。
這是剛性需求的故事，目前，一些改善型需求開始入市，包括上述例子中的兩位二手房業(yè)主，都是打算賣了房子去城里買學(xué)區(qū)房。在海淀區(qū)牡丹園區(qū)域，就有3天漲價(jià)30萬(wàn)元成交的例子。
田賀是偉業(yè)我愛我家牡丹園區(qū)牡丹園店經(jīng)理，上個(gè)月，該區(qū)域華盛家園出來(lái)一套170平方米的四居室房源，報(bào)價(jià)520萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)，田賀店里就有一個(gè)客戶看中了這套房。
田賀說(shuō)，這個(gè)買房人是在房源出來(lái)的第二天去看的房。“白天的時(shí)候，他第一遍去看房，沒(méi)有太大感覺。晚上，他和愛人一起來(lái)看第二遍。”田賀說(shuō)，看第二遍的時(shí)候，當(dāng)時(shí)這套房子里面的看房人很多，他們看到這個(gè)情景，就有點(diǎn)慌了，當(dāng)時(shí)就覺得房子可以，可以約業(yè)主見面談了。
當(dāng)時(shí)田賀這邊就開始和業(yè)主電話溝通，“談了3個(gè)小時(shí)，買房人愿意出520萬(wàn)，但是業(yè)主不愿意了。”田賀說(shuō)。
眾多相互競(jìng)爭(zhēng)的買房人，使得買房人出現(xiàn)恐慌心理而加快購(gòu)房的步伐，而這一舉動(dòng)，也進(jìn)一步促使二手房業(yè)主提高心理預(yù)期而抬高價(jià)格。這套房源掛出來(lái)的3天時(shí)間里，田賀店里過(guò)去看房的買房人，就有50多個(gè)。
田賀了解到的準(zhǔn)確信息，3天以后，這套房子就以550萬(wàn)元的價(jià)格在別的店成交了。目前，該區(qū)域的同類房源，報(bào)價(jià)基本都到了550萬(wàn)元。
問(wèn)題
買房人大量出動(dòng)尋找房源、業(yè)主提高報(bào)價(jià)，已成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蓋全（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理劉曉東表示，從6月初以來(lái)，看房人的數(shù)量開始翻番，而業(yè)主報(bào)價(jià)上漲幅度高的能達(dá)到10%。
據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，以大興區(qū)域彩虹城小區(qū)為例，當(dāng)前兩居的價(jià)格在26000元/平方米左右，一居的價(jià)格在25000—26000元/平方米。由 于當(dāng)前需求較多，尤其是消費(fèi)者看房的積極性較高，業(yè)主漲價(jià)的意愿強(qiáng)烈。房屋掛牌套均總價(jià)上漲幅度在10萬(wàn)元左右，而且議價(jià)空間縮小。如面積57平方米的房 屋，在4、5月份成交總價(jià)大約是130萬(wàn)，現(xiàn)在業(yè)主將掛牌價(jià)調(diào)整至140萬(wàn)，經(jīng)過(guò)議價(jià)后，成交價(jià)大約是135萬(wàn)左右。而若是業(yè)主不上調(diào)掛牌價(jià)，則基本沒(méi)有 議價(jià)空間，基本按照掛牌價(jià)成交。
“我認(rèn)為現(xiàn)在出現(xiàn)的二手房漲價(jià)，是一個(gè)虛漲。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況，有一些政策的累積效應(yīng)存在，包括降息、減稅以及房?jī)r(jià)回落等，但也有一些人是害怕，看到政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)刺激，認(rèn)為調(diào)控要放松，房?jī)r(jià)要反彈，是一種恐慌性的需求。
胡景暉表示，有兩點(diǎn)需要注意：一是總體調(diào)控并沒(méi)有放松，只要限購(gòu)政策不變，需求總量就是限定的；二是總體的供需格局并沒(méi)有發(fā)生變化。
“從今年2月到上半年，主要是剛需中的首次置業(yè)者在買房，主流是首次置業(yè)中的婚房。這類需求對(duì)交易市場(chǎng)的支撐，不會(huì)超過(guò)半年以上。”胡景暉表示，目 前的情況，和2008年之后的那一輪房?jī)r(jià)暴漲，政策導(dǎo)向、市場(chǎng)環(huán)境都不同。胡景暉認(rèn)為，目前出現(xiàn)的恐慌性購(gòu)買不會(huì)一直持續(xù)下去，預(yù)計(jì)到今年七八月份，市場(chǎng) 就會(huì)發(fā)生變化。
“當(dāng)前業(yè)主漲價(jià)預(yù)期較高，多數(shù)抱著試探的心態(tài)，希望調(diào)高后能夠高價(jià)成交。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，現(xiàn)在消費(fèi)者價(jià)格接受能力有限，因此即使高掛牌，最終成交價(jià)漲幅也有限。
