經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 隨著成交量的復蘇,二手房(指二手住宅,以下同)市場又開始上演一出出搶房戲碼。害怕錯過買房時機的購房者,開始急切地尋找房源,這使得二手房業(yè)主坐地起價。市場真的到了這種明顯的轉(zhuǎn)折點嗎?
變化
目前,二手房交易量雖然沒有回到調(diào)控前的水平,但是已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上升。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),6月1日至26日,北京二手房住宅簽約套數(shù)為10523套。預計6月全月成交量為12400套左右,以此計算,今年第二季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約為35036套,比一季度大幅上漲79%,比去年同期也大幅上漲38.4%(數(shù)據(jù)來自偉業(yè)我愛我家)。
而在二手房交易過程中,買房人、二手房主業(yè)的心態(tài),也正在發(fā)生明顯的變化。
張愛兵是偉業(yè)我愛我家北苑區(qū)北苑旗艦店的店經(jīng)理,他發(fā)現(xiàn),從5月底開始,看房人的數(shù)量、業(yè)主的報價,出現(xiàn)了明顯的變化。
“從5月底開始,看房人明顯增加了,周一到周五,本來是工作日的時間,我們十幾個經(jīng)紀人每個人每天都能約到看房人。而此前,只有一半的人能約到看房人。”張愛兵表示。
隨著看房人數(shù)量的增加,業(yè)主在報價上也出現(xiàn)明顯的提高。讓張愛兵印象深刻的是6月初北苑家園成交的一套房子。
這是一套100平方米出頭的兩居室,房源掛出來那天是個星期二,業(yè)主本人去上班了,是業(yè)主的父母來經(jīng)紀公司掛牌,當時報價220萬元。
當天上午10點左右房子掛出來,立即就有兩個經(jīng)紀人約到了看房人去看房。這兩個購房人看了房子以后,都表示滿意,可以成交。
“當天,業(yè)主一看這么多人看房,而且這么快就能成交,立刻改變了主意。”張愛兵說,當時的兩個購房人,都是剛性需求,首付能付七八十萬元,剩余的要申請銀行貸款,業(yè)主就以首付太低為理由,要求首付最低150萬元,把兩個購房人全部回絕了。
經(jīng)紀人開始做業(yè)主的工作,表示首付不重要,只要交易過程順利,經(jīng)紀公司幫買房人快速申請到銀行貸款,業(yè)主很快就能拿到全款。此后,業(yè)主再和經(jīng)紀公司聯(lián)系時,表示房子繼續(xù)賣,但是價格改了,報價228萬,比開始的報價漲了8萬。
盡管報價瞬間上漲了8萬,但這套房還是很快就成交了。星期二掛牌,星期天成交,成交價226萬元。5天的時間,從220萬元到226萬元。
“從春節(jié)后,到此之前,很少有業(yè)主能夠隨意漲價的,一般都是比報價低1萬—2萬元的價格成交。”張愛兵說。而最近一段時間,張愛兵店里成交的房子,再難見到這種隨意漲價的行為,因為同類房源的報價,都不會低于226萬了。而極少數(shù)報價還停留在此前較低水平上的業(yè)主,對報價做出調(diào)整的速度也迅速了很多。就在這兩天,北苑家園一個業(yè)主又掛出了220萬的價格,但是當天,等第二撥看房人走了以后,業(yè)主立刻給張愛兵打電話,把價格改成了228萬元。
這是剛性需求的故事,目前,一些改善型需求開始入市,包括上述例子中的兩位二手房業(yè)主,都是打算賣了房子去城里買學區(qū)房。在海淀區(qū)牡丹園區(qū)域,就有3天漲價30萬元成交的例子。
田賀是偉業(yè)我愛我家牡丹園區(qū)牡丹園店經(jīng)理,上個月,該區(qū)域華盛家園出來一套170平方米的四居室房源,報價520萬元,當時,田賀店里就有一個客戶看中了這套房。
田賀說,這個買房人是在房源出來的第二天去看的房。“白天的時候,他第一遍去看房,沒有太大感覺。晚上,他和愛人一起來看第二遍。”田賀說,看第二遍的時候,當時這套房子里面的看房人很多,他們看到這個情景,就有點慌了,當時就覺得房子可以,可以約業(yè)主見面談了。
當時田賀這邊就開始和業(yè)主電話溝通,“談了3個小時,買房人愿意出520萬,但是業(yè)主不愿意了。”田賀說。
眾多相互競爭的買房人,使得買房人出現(xiàn)恐慌心理而加快購房的步伐,而這一舉動,也進一步促使二手房業(yè)主提高心理預期而抬高價格。這套房源掛出來的3天時間里,田賀店里過去看房的買房人,就有50多個。
田賀了解到的準確信息,3天以后,這套房子就以550萬元的價格在別的店成交了。目前,該區(qū)域的同類房源,報價基本都到了550萬元。
問題
買房人大量出動尋找房源、業(yè)主提高報價,已成為一個普遍現(xiàn)象。
21世紀不動產(chǎn)蓋全(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理劉曉東表示,從6月初以來,看房人的數(shù)量開始翻番,而業(yè)主報價上漲幅度高的能達到10%。
據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),以大興區(qū)域彩虹城小區(qū)為例,當前兩居的價格在26000元/平方米左右,一居的價格在25000—26000元/平方米。由于當前需求較多,尤其是消費者看房的積極性較高,業(yè)主漲價的意愿強烈。房屋掛牌套均總價上漲幅度在10萬元左右,而且議價空間縮小。如面積57平方米的房屋,在4、5月份成交總價大約是130萬,現(xiàn)在業(yè)主將掛牌價調(diào)整至140萬,經(jīng)過議價后,成交價大約是135萬左右。而若是業(yè)主不上調(diào)掛牌價,則基本沒有議價空間,基本按照掛牌價成交。
“我認為現(xiàn)在出現(xiàn)的二手房漲價,是一個虛漲。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,現(xiàn)在出現(xiàn)的情況,有一些政策的累積效應存在,包括降息、減稅以及房價回落等,但也有一些人是害怕,看到政府進行經(jīng)濟刺激,認為調(diào)控要放松,房價要反彈,是一種恐慌性的需求。
胡景暉表示,有兩點需要注意:一是總體調(diào)控并沒有放松,只要限購政策不變,需求總量就是限定的;二是總體的供需格局并沒有發(fā)生變化。
“從今年2月到上半年,主要是剛需中的首次置業(yè)者在買房,主流是首次置業(yè)中的婚房。這類需求對交易市場的支撐,不會超過半年以上。”胡景暉表示,目前的情況,和2008年之后的那一輪房價暴漲,政策導向、市場環(huán)境都不同。胡景暉認為,目前出現(xiàn)的恐慌性購買不會一直持續(xù)下去,預計到今年七八月份,市場就會發(fā)生變化。
“當前業(yè)主漲價預期較高,多數(shù)抱著試探的心態(tài),希望調(diào)高后能夠高價成交。”鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為,現(xiàn)在消費者價格接受能力有限,因此即使高掛牌,最終成交價漲幅也有限。
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