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    諾亞研究:剛需主導(dǎo) 二手房市場明顯回暖

    張云2012-06-14 07:50

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張云  最近幾個月,不少地方企圖試探房地產(chǎn)調(diào)控政策的底限,但是最終都被住建部否定,并強調(diào)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖,嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,,另一方面,近期也不斷有金融機構(gòu)發(fā)布報告警示房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險。澳新銀行稱,房地產(chǎn)市場的“限購”政策,其影響力已經(jīng)明顯超越了對房地產(chǎn)銷售和投資等領(lǐng)域,并開始向消費等其他領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)展。房地產(chǎn)市場的硬著陸甚至崩盤對整體經(jīng)濟(jì)的影響將非常巨大。

    目前房地產(chǎn)調(diào)控是否放松成為了中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的焦點話題。一方面國家不想房地產(chǎn)行業(yè)影響太大導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)硬著陸,另一方面國家又想改善民生、釋放剛需、驅(qū)逐房地產(chǎn)投機行為。在這種兩難的情況下,國家繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn),同時施壓房地產(chǎn)開發(fā)商。在此背景下,國土部發(fā)布修改后的《閑置土地處置辦法》,自7月1日起施行。諾亞研究認(rèn)為,政策一旦落實,能夠增加房地產(chǎn)投資,增加商品房供給。但是,對比1999年版本的《閑置土地處置辦法》,我們發(fā)現(xiàn)兩個版本的核心條款并無實質(zhì)差別。閑置土地的處理能否有效落實,還要看實施的力度。但從目前的情況看,地方政府配合中央政府查處閑置土地的激勵缺失,該政策能否落實,還需看后期中央政府能否進(jìn)一步出臺地方政府問責(zé)制度。

    但是由于剛需主導(dǎo),房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出明顯回暖趨勢。

    根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫對全國70個大中城市的二手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2012年1月二手房價格環(huán)比下跌城市為54個,上漲城市5個,持平11個。隨后下跌的城市個數(shù)逐漸減少,截止到2012年4月,環(huán)比上漲城市個數(shù)依然很少僅有9個,但價格環(huán)比持平的城市大量增加,價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)也有所減少。二手房的趨勢顯示,年初至今二手房市場逐漸回暖,回暖趨勢依然在延續(xù)。

    根據(jù)CRIC統(tǒng)計,2011年以來,全國15個大中型城市商品房的成交均價在10,000元/平米至12000元/平米之間持續(xù)震蕩。2012年以來成交均價在年初的大幅下滑后在出現(xiàn)小幅反彈。數(shù)據(jù)顯示,2月份的銷售均價為9,705元/平米,3月份價格反彈至11,037元/平米,并在隨后的4月份企穩(wěn)在11,130元/平米,累積漲幅14.7%。同期,商品房成交額在3月份大幅擴(kuò)大,量價齊升。

    諾亞研究認(rèn)為,在政策調(diào)控未有松動的情況下,該趨勢仍會繼續(xù),在隨后的幾個月內(nèi),成交均價與成交額仍會略微上漲,但當(dāng)均價達(dá)到12000元/平米后出現(xiàn)回落。趨勢的形成可能是由于目前的剛性需求。

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