經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 宋馥李 張宏 王井懷 羊絨商人趙巨榮，一頭扎進(jìn)了蒙古國

在烏蘭巴托商人的圈子里，趙巨榮是大開發(fā)商。

整個(gè)7月，趙巨榮都關(guān)注著蒙古選舉，這里多變的政策環(huán)境，不得不使他加倍關(guān)心。來蒙古之前，趙巨榮在國內(nèi)的企業(yè)，位于內(nèi)蒙古巴彥淖爾市，以生產(chǎn)羊絨制品為主。2006年，國內(nèi)羊絨市場不太景氣，趙巨榮把目光投向蒙古。

和很多人一樣，趙巨榮起初是奔著開礦來的。但當(dāng)時(shí)的蒙古礦業(yè)市場，正陷入一片混亂，假采礦證和探礦證充斥市場，很多中國商人賠得血本無歸。蒙古一個(gè) 多年的合作伙伴建議，應(yīng)該投向房地產(chǎn)。一方面，在首都烏蘭巴托，接近一半兒以上的人口還住在棚戶區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)的剛性需求非常大；另一方面，蒙古的年輕一 代，正試圖擺脫傳統(tǒng)的游牧生活，這個(gè)趨勢成就了烏蘭巴托房地產(chǎn)業(yè)。

大開發(fā)商

就這樣，羊絨商人趙巨榮，一頭扎進(jìn)了房地產(chǎn)。

2007年，恰逢蒙古房價(jià)大漲，趙巨榮小試牛刀，在烏蘭巴托市里，開發(fā)了一棟住宅樓，一共120戶，一開盤，不到一周就賣光了，這讓他信心倍增。同一年，在位于烏蘭巴托南面，趙巨榮拿下了100畝地，開發(fā)巴彥蒙古小區(qū)，這是個(gè)大型居住區(qū)。

這個(gè)開發(fā)體量，即使在今日的烏蘭巴托，都堪稱規(guī)模龐大，總投資額達(dá)7億元。

買地的時(shí)候，趙巨榮千挑萬選，拿著政府規(guī)劃圖，選定了鐵路線以南的這塊土地，這里曾經(jīng)被規(guī)劃為烏蘭巴托自來水采水區(qū)，環(huán)境怡人，交通便利。一期的房子如期建成交付、銷售狀況良好。等到辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，出了問題。周邊的居民，將烏蘭巴托市政府告了。

這場訴訟聲勢浩大，蒙古大呼拉爾的76個(gè)議員，有12個(gè)支持居民訴訟。巴彥蒙古小區(qū)的房產(chǎn)證隨即被停辦，等待這場民告官的官司結(jié)果。所幸，經(jīng)過半年多的訴訟，烏蘭巴托市政府最終勝訴，趙巨榮才得以重新辦理房產(chǎn)證，當(dāng)然，蒙古的房產(chǎn)證，是永久產(chǎn)權(quán)的。

訴訟的陰影剛剛散去，金融危機(jī)接踵而至。

蒙古以采礦業(yè)為支柱的產(chǎn)業(yè)體系，其經(jīng)濟(jì)十分依賴出口。金融危機(jī)到來，對礦產(chǎn)品的需求急劇衰減，蒙古的經(jīng)濟(jì)立即陷入停滯中。2008年9月25日，巴彥蒙古小區(qū)開盤銷售，到10月份金融危機(jī)時(shí)，只賣出了將近200套房子。

此時(shí)，巴彥蒙古小區(qū)二期工程早已開工，停下來損失更大，只能硬著頭皮開盤，果然，銷售情況慘淡。“當(dāng)時(shí)，從國內(nèi)貸的款，已經(jīng)投入4個(gè)億了，撤是撤不 回來了，只能咬緊牙關(guān)上。”趙巨榮說，整個(gè)2009年、2010年兩年，小區(qū)幾乎沒有成交。困難的不只趙巨榮，那時(shí)烏蘭巴托出現(xiàn)了好多爛尾樓。一些從福 建、浙江來的老板，資金是從村鎮(zhèn)里集資而來，金融危機(jī)開始，后續(xù)資金就沒有了，工程只好停工。

幾個(gè)億的貸款壓在身上，趙巨榮天天在空空蕩蕩的小區(qū)里轉(zhuǎn)悠，滿是愁緒。大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開了幾次董事會，對蒙古的經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行評估，最后認(rèn)為，三到四年的時(shí)間，最晚到2012年年底，蒙古的經(jīng)濟(jì)一定可以復(fù)蘇。

情況比趙巨榮預(yù)想的好一些，捱到2011年，經(jīng)濟(jì)形勢便好轉(zhuǎn)了，5月份，巴彥蒙古小區(qū)又有了成交量，之后越來越好。這一年，賣了將近1300套房子。這個(gè)銷售額，位居整個(gè)蒙古的前列。

烏蘭巴托的樓市

與國內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)所不同的是，在蒙古的房地產(chǎn)開發(fā)，從始到終，都是現(xiàn)金交易。

這巨量的資金投入，趙巨榮主要是依靠中國公司，資金多從中國貸款過來的。這是因?yàn)椋晒陪y行貸款的利率高達(dá)12%，而且難以獲批。

開發(fā)過程也不像中國，沒有建筑公司墊資施工，也沒有建筑材料賒欠，一切都是現(xiàn)金結(jié)算。建材90%是從中國購買，包括水泥、鋼筋，以及室內(nèi)裝修的地板、壁紙。在蒙古國，能買到的，只有紅磚和混凝土砌塊等基礎(chǔ)建材，當(dāng)然，這些建材廠，也大多是中國人投資建設(shè)的。

全蒙古有270萬人口，烏蘭巴托就有150多萬。而去韓國、日本等外國打工的蒙古人，粗略統(tǒng)計(jì)有30多萬，這30多萬人口，正強(qiáng)勁推動著蒙古的消 費(fèi)，去日本打工一年賺的錢，折合人民幣將近50萬。在國外干一年，就可以買一套不錯的房子，所以，烏蘭巴托的精英階層，很多人都在國外工作。

巴彥蒙古小區(qū)，并不算高端的小區(qū)，面向中等收入階層。這里開發(fā)的主力戶型，是30~40平方米的小戶型，房子總價(jià)，大約4萬到5萬元人民幣，很多普通的烏蘭巴托市民，自己掏兩三萬，再貸款兩三萬，就可以購買一套住房。

蒙古的房地產(chǎn)市場迅速升溫，甚至還吸引了國內(nèi)一些人來購房，經(jīng)常往返蒙古與內(nèi)蒙古兩地的人，有一些就購買了投資性住房，目前，蒙古人還根本沒有炒房的概念。

遺憾的是，在蒙古人眼中，中國開發(fā)商的房子，比起日本、韓國等國家的房子，質(zhì)量總是要差一些。這是因?yàn)椋鲜兰o(jì)90年代后期，來自中國南方的一些假冒偽劣產(chǎn)品，曾一度充斥蒙古市場，給中國商品的聲譽(yù)帶來很大損害。時(shí)至今日，很多蒙古人仍然會對中國商品另眼相看。

所以，同等開發(fā)等級的房子，韓國的房子，市場價(jià)也要比中國開發(fā)商的價(jià)格高。這讓趙巨榮很無奈，扭轉(zhuǎn)這種局面，恐怕要用很長的時(shí)間完成。

觀望蒙古政局

如今，大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)在烏蘭巴托樹起品牌。2008年，蒙古國就把大業(yè)創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目，納入了“十萬戶工程”。“這只是個(gè)口號，該怎么做還怎么做。”趙巨榮說，關(guān)鍵是，蒙古的政策會不會變，還能否繼續(xù)對外商持寬松的態(tài)度。

十萬戶工程，并非像國內(nèi)做安居工程一樣，可以享受拿地、信貸上的政策優(yōu)惠，該怎么干還怎么干，但趙巨榮的大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)，由此受到了蒙古國的關(guān)注，成了烏蘭巴托首屈一指的開發(fā)商。

在趙巨榮之后，有越來越多的中國人來蒙古開發(fā)房地產(chǎn)。現(xiàn)在光是中國的開發(fā)商，就有20來家。

烏蘭巴托機(jī)場旁邊，大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)公司擁有2000多畝的土地儲備。2008年，巴彥蒙古小區(qū)得了蒙古建筑獎，作為給公司的獎勵，蒙古國政府又配置 了1000畝土地給大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)公司。現(xiàn)在，光是每年的土地閑置稅，趙巨榮就上交90多萬人民幣。此前，蒙古人民黨政府提出，位于距烏蘭巴托市中心地區(qū) 6公里處的西南方向，建造雅瑪格新城，建造10萬套住宅及配套的公共服務(wù)設(shè)施。而這個(gè)宏偉的新區(qū)開發(fā)計(jì)劃，蒙古已經(jīng)和中國葛洲壩集團(tuán)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。去 年，新城一期工程開工。

現(xiàn)在，趙巨榮就時(shí)刻觀察著這個(gè)新區(qū)的動態(tài)。如果進(jìn)展順利，他臨近機(jī)場的土地，就會立即投入開發(fā)。“雖然法律都是一樣的，但政治局勢變化很快，法律執(zhí)行起來也不一樣。”趙巨榮說，作為一個(gè)民營企業(yè)，任何變動，都是難以承受的。